Si rentas un departamento, casa o local, el SAT te permite elegir entre deducir tus gastos reales o aplicar la deducción ciega del 35% más el predial. Te explicamos cuándo conviene cada una, con tabla comparativa y ejemplo numérico para que pagues lo justo.
¿Qué es la deducción ciega del 35% en arrendamiento?
La deducción ciega es una opción que la Ley del Impuesto sobre la Renta concede a las personas físicas que obtienen ingresos por rentar inmuebles: en lugar de sumar y comprobar todos tus gastos, deduces de forma automática el 35% de tus ingresos por arrendamiento más el impuesto predial pagado del inmueble. Está prevista en el artículo 115 de la LISR, dentro del Capítulo III del Título IV, que regula los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles. Su gran ventaja es la simplicidad: no necesitas guardar facturas de mantenimiento, intereses ni reparaciones, y aun así reduces tu base gravable en más de un tercio. Por eso se le llama "ciega": el SAT presume ese porcentaje de gasto sin pedirte que lo demuestres.
Aplica a quien renta cualquier inmueble —departamento, casa habitación, local comercial, bodega o terreno— y tributa en el régimen de arrendamiento como persona física. La elección se hace al presentar tus pagos provisionales y, una vez tomada para el ejercicio, debes mantenerla durante todo el año.
¿Cuál es la diferencia entre deducción ciega y deducciones comprobadas?
La diferencia está en el método de prueba. Con la deducción ciega aplicas un 35% fijo sobre tus ingresos más el predial, sin documentar nada (art. 115, segundo párrafo, LISR). Con las deducciones comprobadas (llamadas también "deducciones autorizadas") restas tus gastos reales del inmueble, pero cada uno debe estar respaldado con CFDI y cumplir requisitos fiscales (art. 115, primer párrafo, LISR). No puedes mezclar ambos métodos: o tomas el 35% ciego, o sumas tus comprobantes; lo que sí incluyes en ambos casos es el predial.
Entre las deducciones comprobadas que la ley autoriza están: el impuesto predial y las contribuciones locales del inmueble, los gastos de mantenimiento y consumo de agua (siempre que no los pague el inquilino), los intereses reales de créditos para comprar o construir el inmueble, los salarios y cuotas de quien administra la propiedad, las primas de seguros y la depreciación del 5% anual sobre el valor de construcción (art. 115, fracciones I a VI, LISR). La regla práctica es sencilla: si tus gastos reales superan el 35%, conviene comprobar; si son menores o no tienes facturas, conviene el 35% ciego.
¿Cómo se calcula? Ejemplo numérico con tabla comparativa
Veámoslo con un caso. Supón que rentas un departamento en $20,000 mensuales, es decir $240,000 al año de ingresos, y pagas $6,000 anuales de predial. Tus gastos comprobables reales (mantenimiento, agua, seguro, intereses y depreciación) suman $50,000 en el año. Con la deducción ciega restas el 35% ($84,000) más el predial ($6,000), dejando una base de $150,000. Con deducciones comprobadas restas $50,000 más el predial ($6,000), dejando una base de $184,000. En este escenario la deducción ciega te conviene porque baja más tu base gravable. La tabla siguiente compara ambos métodos con las mismas cifras:
| Concepto | Deducción ciega 35% (art. 115) | Deducciones comprobadas (art. 115) |
|---|---|---|
| Ingreso anual por renta | $240,000 | $240,000 |
| Deducción principal | $84,000 (35% ciego) | $50,000 (gastos con CFDI) |
| Predial deducible | $6,000 | $6,000 |
| Total deducciones | $90,000 | $56,000 |
| Base gravable anual | $150,000 | $184,000 |
| ¿Requiere facturas? | No | Sí, cada gasto con CFDI |
¿Cómo funcionan los pagos provisionales del arrendamiento?
Los pagos provisionales son anticipos mensuales del ISR anual que presentas durante el ejercicio. En arrendamiento se calculan aplicando la deducción que elegiste (el 35% ciego o tus gastos comprobados) a los ingresos del periodo y luego la tarifa del artículo 96 de la LISR sobre el resultado. La periodicidad es mensual, salvo que tus ingresos mensuales por renta no superen diez salarios mínimos elevados al mes, en cuyo caso puedes optar por declarar de forma trimestral (art. 116 LISR). La declaración se presenta a más tardar el día 17 del mes siguiente al periodo que pagas.
Un punto clave para inmuebles destinados a casa habitación: cuando el arrendatario es persona física, normalmente no hay retención. Pero si rentas a una persona moral (una empresa), ésta te retiene el 10% del monto del pago como anticipo de tu ISR y te entrega el comprobante de retención; ese 10% lo acreditas contra tu pago provisional (art. 116, último párrafo, LISR). Por eso es importante emitir tu CFDI de arrendamiento por cada cobro: sin él, ni tú deduces ni tu inquilino empresa puede deducir la renta.
¿Cuándo conviene la deducción ciega y cuándo no?
La deducción ciega conviene cuando tus gastos reales comprobables son menores al 35% de tus ingresos, cuando no tienes facturas de mantenimiento o reparaciones, o cuando quieres simplificar tu contabilidad y evitar guardar comprobantes todo el año. Es la elección típica de quien renta un inmueble en buen estado, con pocos gastos, o de quien acaba de empezar a rentar y aún no tiene un historial de deducciones armado. También es útil como piso de seguridad: aunque no gastes nada, siempre puedes restar ese 35% más el predial.
- Conviene la ciega: inmueble nuevo o sin créditos, gastos bajos, sin facturas a la mano, o si buscas trámite simple.
- Conviene comprobar: pagas intereses de un crédito hipotecario, hiciste remodelaciones grandes, contratas administrador, o tu mantenimiento anual supera el 35% del ingreso.
- Revisa cada año: la elección es por ejercicio, así que un año puede convenir la ciega y otro las comprobadas según tus gastos.
- Nunca olvides el predial: se suma a ambos métodos, así que ten siempre el recibo a la mano.
¿Qué errores fiscales debes evitar al rentar tu inmueble?
El error más común es no declarar la renta pensando que el SAT no se enterará, cuando hoy la autoridad cruza información con CFDI, depósitos bancarios y registros del inmueble. Otro error frecuente es elegir la deducción ciega cuando comprobar daba un ahorro mayor —o al revés—, por no hacer el cálculo comparativo cada año. También vemos a propietarios que pierden deducciones por no emitir CFDI de cada cobro, o que mezclan el 35% ciego con gastos comprobados en la misma declaración, lo cual no permite el artículo 115 de la LISR.
Si rentas más de un inmueble, conviene analizar cada propiedad y elegir el método global más conveniente, ya que la opción aplica al conjunto de tus ingresos por arrendamiento del ejercicio. En PRAXIUM corremos este comparativo antes de cada declaración y dejamos por escrito qué método conviene, de modo que pagues lo justo sin sorpresas. Revisa tu caso: agenda tu primera sesión gratuita o conoce nuestra consultoría fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir el predial además del 35% de la deducción ciega?
Sí. El impuesto predial efectivamente pagado en el ejercicio se suma a la deducción ciega del 35% sobre tus ingresos por arrendamiento, conforme al artículo 115 de la LISR. Es el único gasto que puedes incluir junto con el porcentaje ciego; el resto de tus gastos quedan cubiertos por ese 35% presunto. Guarda el recibo del predial como respaldo.
¿Puedo cambiar de deducción ciega a comprobada a mitad del año?
No. La opción que elijes —el 35% ciego o las deducciones comprobadas— debe aplicarse de forma consistente durante todo el ejercicio fiscal. Puedes cambiar de método al iniciar un nuevo año, pero no a mitad del ejercicio. Por eso conviene correr el comparativo antes de tu primer pago provisional de enero.
¿Me retienen ISR cuando rento mi inmueble a una empresa?
Sí. Cuando el arrendatario es persona moral, está obligado a retenerte el 10% sobre el monto del pago como anticipo de tu ISR y a entregarte el comprobante de retención (art. 116 LISR). Ese 10% lo acreditas contra tu pago provisional, por lo que no es un impuesto adicional, sino un adelanto. Si rentas a una persona física, normalmente no hay retención.
¿Cada cuándo presento los pagos provisionales del arrendamiento?
Por regla general son mensuales y se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente. Sin embargo, si tus ingresos mensuales por renta no superan diez salarios mínimos elevados al mes, puedes optar por declarar de forma trimestral (art. 116 LISR). La declaración anual se presenta en abril del año siguiente.
¿Necesito emitir factura (CFDI) por la renta que cobro?
Sí. Debes emitir un CFDI de arrendamiento por cada cobro que recibas, incluso si usas la deducción ciega. Sin CFDI tu inquilino empresa no puede deducir la renta y tú quedas expuesto ante una revisión del SAT, que cruza tus depósitos con los comprobantes emitidos. Emitir factura es obligatorio independientemente del método de deducción que elijas.
¿La deducción ciega del 35% aplica a locales comerciales o solo a casa habitación?
Aplica a cualquier inmueble cuyo uso o goce temporal otorgues como persona física: casa habitación, departamento, local comercial, bodega o terreno. El artículo 115 de la LISR no distingue por tipo de inmueble para la deducción ciega del 35%. Lo que sí cambia es el IVA: la renta de casa habitación está exenta, pero la de locales comerciales causa IVA, tema que conviene revisar aparte.
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