Deducción ciega del 35% en arrendamiento: qué es y cuándo conviene

¿Qué es la deducción ciega del 35% en arrendamiento?

La deducción ciega es la opción que da el artículo 115 de la Ley del ISR a las personas físicas que rentan un inmueble: en lugar de comprobar gastos uno por uno, deduces de forma automática el 35% de tus ingresos por arrendamiento y le sumas el impuesto predial pagado del inmueble. No exige facturas ni justificación —de ahí lo de «ciega»— y aplica a cualquier inmueble arrendado: casa, departamento, local, bodega o terreno.

Está prevista en el artículo 115 de la LISR, dentro del Capítulo III del Título IV, que regula los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles. Se le llama «ciega» porque el SAT presume ese porcentaje de gasto sin pedirte que lo demuestres: no necesitas guardar facturas de mantenimiento, intereses ni reparaciones, y aun así reduces tu base gravable en más de un tercio. Esa simplicidad es su gran ventaja —y también la razón por la que mucha gente la toma sin hacer la cuenta de si le conviene—.

Aplica a quien renta cualquier inmueble —departamento, casa habitación, local comercial, bodega o terreno— y tributa en el régimen de arrendamiento como persona física. La elección se hace al presentar tus pagos provisionales y, una vez tomada para el ejercicio, debes mantenerla durante todo el año.

¿Cuál es la diferencia entre deducción ciega y deducciones comprobadas?

La diferencia está en el método de prueba. Con la deducción ciega aplicas un 35% fijo sobre tus ingresos más el predial, sin documentar nada (art. 115, segundo párrafo, LISR). Con las deducciones comprobadas (llamadas también "deducciones autorizadas") restas tus gastos reales del inmueble, pero cada uno debe estar respaldado con CFDI y cumplir requisitos fiscales (art. 115, primer párrafo, LISR). No puedes mezclar ambos métodos: o tomas el 35% ciego, o sumas tus comprobantes; lo que sí incluyes en ambos casos es el predial.

Entre las deducciones comprobadas que la ley autoriza están: el impuesto predial y las contribuciones locales del inmueble, los gastos de mantenimiento y consumo de agua (siempre que no los pague el inquilino), los intereses reales de créditos para comprar o construir el inmueble, los salarios y cuotas de quien administra la propiedad, las primas de seguros y la depreciación del 5% anual sobre el valor de construcción (art. 115, fracciones I a VI, LISR). La regla práctica es sencilla: si tus gastos reales superan el 35%, conviene comprobar; si son menores o no tienes facturas, conviene el 35% ciego.

¿Cómo se calcula? Ejemplo numérico con tabla comparativa

Veámoslo con un caso. Supón que rentas un departamento en $20,000 mensuales, es decir $240,000 al año de ingresos, y pagas $6,000 anuales de predial. Tus gastos comprobables reales (mantenimiento, agua, seguro, intereses y depreciación) suman $50,000 en el año. Con la deducción ciega restas el 35% ($84,000) más el predial ($6,000), dejando una base de $150,000. Con deducciones comprobadas restas $50,000 más el predial ($6,000), dejando una base de $184,000. En este escenario la deducción ciega te conviene porque baja más tu base gravable. La tabla siguiente compara ambos métodos con las mismas cifras:

¿A partir de qué gasto deja de convenir el 35%? Tabla de umbral

El punto de equilibrio es sencillo y no cambia en 2026, porque el porcentaje del art. 115 de la LISR no está indexado a la UMA ni a la inflación: la deducción ciega te conviene mientras tus gastos comprobables del año sean menores al 35% de tus ingresos por renta. El predial queda fuera de la comparación, porque se suma en ambos métodos.

Esta tabla traduce ese 35% a pesos para los niveles de renta más comunes. Si tus gastos con CFDI del año quedan por debajo de la última columna, toma la ciega; si la rebasan, comprobar te deja una base gravable menor. Haz la cuenta cada ejercicio: un año con remodelación grande o con intereses de un crédito hipotecario puede invertir el resultado del año anterior. Para poner números a tu caso, usa la calculadora de deducción ciega en arrendamiento.

Un detalle que cambia la cuenta: la depreciación del 5% anual sobre el valor de la construcción es un gasto que no sale de tu bolsillo pero sí se suma del lado de las deducciones comprobadas (art. 115 LISR). En un inmueble de cierto valor puede ser suficiente para cruzar el umbral por sí sola, así que inclúyela antes de concluir que «no tengo gastos».

¿Cómo funcionan los pagos provisionales del arrendamiento?

Los pagos provisionales son anticipos mensuales del ISR anual que presentas durante el ejercicio. En arrendamiento se calculan aplicando la deducción que elegiste (el 35% ciego o tus gastos comprobados) a los ingresos del periodo y luego la tarifa del artículo 96 de la LISR sobre el resultado. La periodicidad es mensual, salvo que tus ingresos mensuales por renta no superen diez salarios mínimos elevados al mes, en cuyo caso puedes optar por declarar de forma trimestral (art. 116 LISR). La declaración se presenta a más tardar el día 17 del mes siguiente al periodo que pagas.

Un punto clave para inmuebles destinados a casa habitación: cuando el arrendatario es persona física, normalmente no hay retención. Pero si rentas a una persona moral (una empresa), ésta te retiene el 10% del monto del pago como anticipo de tu ISR y te entrega el comprobante de retención; ese 10% lo acreditas contra tu pago provisional (art. 116, último párrafo, LISR). Por eso es importante emitir tu CFDI de arrendamiento por cada cobro: sin él, ni tú deduces ni tu inquilino empresa puede deducir la renta.

¿Cuándo conviene la deducción ciega y cuándo no?

La deducción ciega conviene cuando tus gastos reales comprobables son menores al 35% de tus ingresos, cuando no tienes facturas de mantenimiento o reparaciones, o cuando quieres simplificar tu contabilidad y evitar guardar comprobantes todo el año. Es la elección típica de quien renta un inmueble en buen estado, con pocos gastos, o de quien acaba de empezar a rentar y aún no tiene un historial de deducciones armado. También es útil como piso de seguridad: aunque no gastes nada, siempre puedes restar ese 35% más el predial.

• Conviene la ciega: inmueble nuevo o sin créditos, gastos bajos, sin facturas a la mano, o si buscas trámite simple.
• Conviene comprobar: pagas intereses de un crédito hipotecario, hiciste remodelaciones grandes, contratas administrador, o tu mantenimiento anual supera el 35% del ingreso.
• Revisa cada año: la elección es por ejercicio, así que un año puede convenir la ciega y otro las comprobadas según tus gastos.
• Nunca olvides el predial: se suma a ambos métodos, así que ten siempre el recibo a la mano.

¿Qué errores fiscales debes evitar al rentar tu inmueble?

El error más común es no declarar la renta pensando que el SAT no se enterará, cuando hoy la autoridad cruza información con CFDI, depósitos bancarios y registros del inmueble. Otro error frecuente es elegir la deducción ciega cuando comprobar daba un ahorro mayor —o al revés—, por no hacer el cálculo comparativo cada año. También vemos a propietarios que pierden deducciones por no emitir CFDI de cada cobro, o que mezclan el 35% ciego con gastos comprobados en la misma declaración, lo cual no permite el artículo 115 de la LISR.

Si rentas más de un inmueble, conviene analizar cada propiedad y elegir el método global más conveniente, ya que la opción aplica al conjunto de tus ingresos por arrendamiento del ejercicio. En PRAXIUM corremos este comparativo antes de cada declaración y dejamos por escrito qué método conviene, de modo que pagues lo justo sin sorpresas. Revisa tu caso: agenda tu primera sesión de diagnóstico o conoce nuestra consultoría fiscal.