Impuestos al vender un inmueble en México 2026: guía completa

¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble en México?

Al vender un inmueble en México pagas, en general, dos impuestos. El vendedor paga el ISR por la ganancia de la operación, conforme a los artículos 119 a 128 de la Ley del ISR (LISR); normalmente el notario lo retiene y lo entera al SAT en su nombre, según el artículo 126 de la LISR. Por separado, el comprador paga el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), un impuesto local que cobra cada entidad o municipio sobre el valor de la compra. A esto se suman gastos notariales y de registro que no son impuestos, pero forman parte del costo de la transacción.

La buena noticia es que el ISR no se calcula sobre el precio de venta, sino solo sobre la ganancia: la diferencia entre lo que recibes hoy y lo que te costó el inmueble actualizado por inflación, menos las deducciones permitidas. Y cuando vendes tu casa habitación, la ganancia puede quedar exenta si el precio de venta no excede un tope de 700,000 UDIS, conforme al artículo 93, fracción XIX de la LISR. Por eso conviene entender cada pieza antes de firmar: planear o no una venta inmobiliaria puede significar cientos de miles de pesos. Para estimar tu caso puedes usar nuestra calculadora de ISR por venta de inmueble.

¿Cómo se calcula el ISR por enajenación de un inmueble?

El ISR por enajenación se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio. La ganancia es el precio de venta menos las deducciones autorizadas: principalmente el costo de adquisición actualizado por inflación, las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, los gastos notariales e impuestos pagados al comprar y las comisiones de la operación, conforme al artículo 121 de la LISR. La actualización del costo es clave: la ley te permite traer a valor presente lo que pagaste hace años con los factores de inflación del INPC, lo que reduce la ganancia gravable.

Una vez obtenida la ganancia, el artículo 120 de la LISR ordena dividirla entre los años transcurridos entre la compra y la venta (sin pasar de 20); a esa ganancia anualizada se le aplica la tarifa del ISR y el impuesto se proyecta al total, lo que evita que toda la plusvalía de varios años se grave de golpe a la tasa más alta. El cálculo lo hace el notario al escriturar y retiene el resultado como pago provisional del ISR, según el artículo 126 de la LISR.

Por ser un pago provisional, la operación debe reflejarse después en tu declaración anual, donde se acumula con tus demás ingresos: ahí se determina el impuesto definitivo y puede resultar saldo a cargo o a favor frente a lo retenido. Conserva la escritura, los recibos de mejoras y la constancia de retención del notario: son tu soporte ante el SAT.

¿Cuándo está exenta de ISR la venta de tu casa habitación?

La venta de tu casa habitación está exenta de ISR cuando el monto de la contraprestación obtenida (es decir, el precio de venta) no excede 700,000 UDIS, conforme al artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR. Ojo con este punto, porque es donde más gente se equivoca: el tope de 700,000 UDIS se mide sobre el precio de venta, NO sobre la ganancia. Si tu precio de venta no rebasa ese tope, toda la ganancia queda exenta (siempre que cumplas los demás requisitos: ser persona física, que el inmueble sea tu casa habitación, que la operación se formalice ante fedatario público y que no hayas usado la exención en los tres años previos). La exención aplica al terreno y a la construcción que sea tu casa habitación, y para acreditar que vivías ahí el notario suele pedir documentos a tu nombre con ese domicilio, como credencial de elector, comprobantes de servicios o estados de cuenta.

¿Y si el precio de venta sí rebasa 700,000 UDIS? La exención no se pierde por completo: se exenta la parte proporcional y solo se grava la ganancia que corresponde al excedente. La mecánica es la siguiente: primero se determina el excedente, que es la contraprestación total menos el tope en pesos (700,000 UDIS por el valor de la UDI). Con ese dato, la ganancia gravable se obtiene multiplicando la ganancia total por la proporción del excedente sobre la contraprestación total, es decir, ganancia gravable = ganancia total × (excedente ÷ contraprestación total). Así, solo pagas ISR sobre la fracción de la ganancia atribuible a lo que rebasó el tope, no sobre toda la ganancia.

Hay un límite temporal clave: la exención de casa habitación solo puede usarse una vez cada tres años. Si vendiste otra casa con exención dentro de los tres años anteriores, esta segunda venta ya no califica y la ganancia se grava completa. Esta regla, prevista en la propia fracción XIX, busca evitar que la exención se use de forma recurrente para operaciones especulativas.

El tope se fija en UDIS, una unidad indexada a la inflación cuyo valor cambia a diario, así que conviene convertir a pesos con la UDI vigente al día de la operación. De forma referencial, con una UDI cercana a 8.83 pesos, 700,000 UDIS equivalen a unos 6.18 millones de pesos (valor de referencia, por validar 2026). Confirma siempre el valor de la UDI que publica el Banco de México el día de la firma: de ese número depende si tu precio de venta queda bajo el tope y, con ello, cuánta ganancia queda libre de impuesto.

¿Qué es el ISAI y quién lo paga al comprar?

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), llamado en algunas entidades Impuesto Sobre Traslado de Dominio, es un impuesto local que paga el comprador, no el vendedor, sobre el valor de adquisición del inmueble. A diferencia del ISR, que es federal, el ISAI lo establece cada estado o municipio, así que su tasa cambia de una entidad a otra. En la práctica suele moverse en un rango aproximado de 2% a 5% del valor mayor entre el de operación, el catastral y el de avalúo, pero el porcentaje exacto depende de la legislación local vigente.

Aunque lo cubre el comprador, conviene que el vendedor lo conozca, porque afecta el costo total de la operación y la negociación del precio. Además, cuando tú compres tu siguiente inmueble, el ISAI que pagues formará parte del costo de adquisición deducible en una venta futura, conforme al artículo 121, fracción III de la LISR. Por eso guarda el recibo de su pago: hoy es un gasto, mañana puede reducir tu ISR.

El pago del ISAI es requisito para escriturar e inscribir la propiedad en el Registro Público, así que el notario lo gestiona dentro del proceso. Verifica con tu municipio la tasa aplicable y si hay reducciones para vivienda de interés social o primeras adquisiciones.

¿Qué deducciones reducen el ISR al vender un inmueble?

Las deducciones reducen la ganancia gravable y, con ello, el ISR que pagas. Las principales, previstas en el artículo 121 de la LISR, son: el costo de adquisición actualizado por inflación con el INPC; las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, también actualizadas y comprobadas con facturas; los gastos notariales, impuestos y derechos pagados al adquirir; y las comisiones o mediaciones de la compra o la venta.

El requisito de fondo es que cada deducción esté comprobada con documentos a tu nombre y, en mejoras y comisiones, respaldada con CFDI. Una remodelación de cientos de miles de pesos no reduce tu ISR si no tienes las facturas: el SAT no acepta estimaciones ni recibos informales. La actualización por inflación con el INPC es la deducción de mayor impacto en inmuebles antiguos, porque trae a valor presente lo que pagaste hace años y baja de forma considerable la ganancia gravable.

• Costo de adquisición actualizado por INPC (art. 121, fr. I y art. 124 LISR).
• Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, comprobadas con CFDI y actualizadas (art. 121, fr. II LISR).
• Gastos notariales, impuestos y derechos pagados al comprar el inmueble (art. 121, fr. III LISR).
• Comisiones y mediaciones pagadas por la operación de compra o de venta (art. 121, fr. IV LISR).
• Conserva escrituras, recibos de impuestos y facturas de mejoras: sin comprobante, la deducción no procede.

¿Cuánto se paga de impuestos? Un caso con números

Veamos un caso ilustrativo. Laura compró un departamento en 2018 por 2,000,000 de pesos y lo vende en 2026 por 4,500,000. Invirtió 300,000 en una remodelación con facturas y pagó 120,000 de gastos notariales e ISAI al comprar. Es su casa habitación, vivió ahí los ocho años y no ha usado la exención en los últimos tres. Las cifras y factores de este ejemplo son ilustrativos; el cálculo real depende del INPC y de la UDI vigentes el día de la operación.

Primero se aplica el test de la exención, y aquí está la clave: el tope de 700,000 UDIS se compara contra el precio de venta, no contra la ganancia. El precio de venta de Laura es 4,500,000 pesos, por debajo del tope de 700,000 UDIS (≈6.18 millones de pesos, valor de referencia por validar 2026). Como es su casa habitación, es persona física, no ha usado la exención en los tres años previos y la operación se formaliza ante notario, toda su ganancia queda exenta conforme al artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR. A modo de referencia, esa ganancia se determinaría restando al precio de venta el costo de adquisición actualizado, las mejoras actualizadas y los gastos de la compra, y rondaría 1,200,000 pesos; pero como su precio de venta no rebasa el tope, ese monto queda libre de ISR. Laura no paga ISR.

El resultado cambia por completo si fuera un inmueble de inversión, no su casa habitación: ahí no aplica la exención y esos 1,200,000 de ganancia se anualizan entre los 8 años (art. 120 LISR), se les aplica la tarifa del ISR y el notario retiene el impuesto. El mismo inmueble, con la misma ganancia, puede pagar cero o un ISR relevante según califique o no como casa habitación: esa es la diferencia que hace la planeación. Para correr tus propios números antes de firmar, prueba nuestra calculadora de ISR por venta de inmueble.

¿Cómo planear la venta para pagar menos impuestos de forma legal?

Planear la venta empieza mucho antes de la firma y se reduce a tres palancas legales: aprovechar bien la exención de casa habitación, maximizar las deducciones comprobables y elegir el momento. Sobre la exención, asegúrate de cumplir los requisitos para acreditar que el inmueble es tu casa habitación y de no haber usado el beneficio en los tres años previos; si planeas vender dos propiedades, el orden y el calendario importan, porque la exención solo aplica una vez cada tres años (art. 93, fr. XIX LISR).

Sobre las deducciones, la regla es simple: lo que no está comprobado, no existe para el SAT. Reúne con tiempo la escritura de compra, los recibos de impuestos pagados al adquirir y, sobre todo, las facturas de toda mejora o construcción, y revisa la actualización por inflación antes de sentarte con el notario, no después.

Importante: las cifras, topes y factores de este artículo deben confirmarse con un especialista, porque la LISR, el valor de la UDI y los factores del INPC se actualizan cada ejercicio, y el ISAI cambia según la entidad. En Praxium, despacho de consultoría fiscal con sede en Xochimilco, CDMX, partimos de un diagnóstico fiscal gratuito para revisar tu caso, calcular tu ISR real, validar la exención y dejar tus deducciones blindadas antes de firmar. La claridad sobre cuánto vas a pagar debe venir antes de la escritura.