Herramienta gratuita
Calculadora de ISR por Venta de Inmueble
Vender tu casa, departamento o terreno casi siempre causa ISR, pero rara vez sabes cuánto hasta que estás frente al notario. Pon tu precio de venta, lo que pagaste al comprar y dinos si es tu casa habitación: te damos una estimación clara del impuesto, con la exención y el artículo de ley a la mano.
Datos de tu inmueble
Sin capturas obligatorias para ver el resultado. La estimación se actualiza sola mientras escribes.
El monto en que vendes (o venderías) el inmueble.
El valor que pagaste cuando lo adquiriste, según tu escritura.
Lo usamos para una actualización simplificada del costo por inflación. El notario aplica los factores reales del INPC.
Referencia: 700,000 UDIS ≈ $6,181,000 con una UDI de $8.83 (valor de referencia, verifica el de la fecha de tu escritura).
Escribe tu precio de venta y tu costo de adquisición para ver el ISR estimado al instante.
Importante: esto es una estimación orientativa
El cálculo definitivo del ISR por la venta de un inmueble lo hace el notario al escriturar, mediante un pago provisional (Art. 126 de la LISR). Esta herramienta usa una actualización simplificada del costo (inflación de referencia, no los factores reales del INPC del Art. 124 LISR) y aplica la mecánica de anualizar la ganancia entre los años de tenencia (Art. 120 LISR) con la tarifa anual de referencia, sin distinguir terreno de construcción. No considera tu avalúo, retenciones, ni tu situación particular, y no constituye asesoría fiscal.
Fundamento legal: ISR por enajenación de inmuebles y pago provisional vía notario (Arts. 120 a 126 LISR) · Exención de casa habitación hasta 700,000 UDIS (Art. 93, fracción XIX, LISR).
¿Vas a declarar la venta en tu anual o tienes otros ingresos del año?
Estima tu ISR anual de persona física →Tu primera sesión es sin costo. También puedes escribirnos aquí.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el ISR cuando vendo una casa o terreno y cómo se entera?
Lo paga el vendedor persona física, pero quien lo calcula y entera al SAT es el notario que formaliza la operación, mediante un pago provisional (Art. 126 de la LISR). El notario retiene el impuesto del precio de venta y lo declara dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura. Tú no haces tú mismo el cálculo ni el entero: el fedatario público es el responsable solidario. Por eso esta calculadora es solo orientativa; la cifra definitiva la determina el notario con tus comprobantes.
¿Cuándo está exenta de ISR la venta de mi casa habitación?
La venta de tu casa habitación está exenta de ISR hasta 700,000 UDIS, conforme al Art. 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR. Solo la ganancia que rebase ese tope causa impuesto. Para que aplique, el inmueble debe ser tu casa habitación y debes acreditarlo (por ejemplo, con identificación, comprobantes de domicilio o estados de cuenta a esa dirección). La exención se puede usar una vez cada tres años. Si vendiste otra casa con exención en ese periodo, la de ahora ya no la tendría.
¿Sobre qué se calcula el ISR: el precio de venta o la ganancia?
Sobre la ganancia, no sobre el precio total. La base es el precio de venta menos el costo de adquisición actualizado, los gastos notariales y de adquisición, y las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, también actualizadas (Arts. 120 a 124 de la LISR). El costo de adquisición se actualiza por inflación desde el año de compra hasta el de la venta. Por eso quien compró barato hace muchos años puede tener una ganancia (y un ISR) mayor: no es lo mismo el costo nominal que el costo actualizado.
¿Por qué la calculadora pide el año de compra y qué es la actualización?
Porque el ISR no se calcula sobre lo que pagaste originalmente, sino sobre tu costo actualizado por inflación. La LISR (Arts. 121 y 124) manda actualizar el costo de adquisición y las mejoras con el INPC, desde el mes de compra hasta el mes de venta. Esto reconoce que el peso de hace años valía más, así que sube tu costo deducible y baja tu ganancia gravable. Esta herramienta usa una actualización simplificada solo como referencia; el notario aplica los factores exactos del INPC publicados por el SAT.
¿Qué es una UDI y cuánto vale para el tope de exención de 700,000 UDIS?
La UDI (Unidad de Inversión) es una unidad de valor indexada a la inflación que publica diariamente el Banco de México. El tope de exención de la casa habitación se fija en 700,000 UDIS (Art. 93, fr. XIX LISR), por lo que su valor en pesos cambia cada día según la UDI vigente. Como referencia, una UDI ronda los 8.50 pesos, lo que da una exención cercana a 5.9 millones de pesos, pero debes verificar el valor de la UDI a la fecha de tu escritura. La calculadora usa un valor de referencia que conviene confirmar.
¿Por qué esta calculadora da una estimación y no el cálculo definitivo?
Porque el cálculo real del ISR por enajenación de inmuebles es complejo y lo realiza el notario con tus documentos: aplica los factores exactos del INPC, distingue el terreno de la construcción, deprecia mejoras, valida la exención de casa habitación y compara contra el avalúo. Esta herramienta usa una tarifa y una actualización simplificadas para darte una idea del orden de magnitud antes de ir al notario. No sustituye ese cálculo ni constituye asesoría fiscal: confirma siempre tu caso con un especialista o con el fedatario que escriture.