Tabla de impuestos por venta de inmuebles 2026 y calculadora de ISR

Lo paga el vendedor persona física, pero quien lo calcula y entera al SAT es el notario que formaliza la operación, mediante un pago provisional (Art. 126 de la LISR). El notario retiene el impuesto del precio de venta y lo declara dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura. Tú no haces tú mismo el cálculo ni el entero: el fedatario público es el responsable solidario. Por eso esta calculadora es solo orientativa; la cifra definitiva la determina el notario con tus comprobantes.

La venta de tu casa habitación está exenta de ISR hasta 700,000 UDIS, conforme al Art. 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR. Solo la ganancia que rebase ese tope causa impuesto. Para que aplique, el inmueble debe ser tu casa habitación y debes acreditarlo (por ejemplo, con identificación, comprobantes de domicilio o estados de cuenta a esa dirección). La exención se puede usar una vez cada tres años. Si vendiste otra casa con exención en ese periodo, la de ahora ya no la tendría.

Sobre la ganancia, no sobre el precio total. La base es el precio de venta menos el costo de adquisición actualizado, los gastos notariales y de adquisición, y las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, también actualizadas (Arts. 120 a 124 de la LISR). El costo de adquisición se actualiza por inflación desde el año de compra hasta el de la venta. Por eso quien compró barato hace muchos años puede tener una ganancia (y un ISR) mayor: no es lo mismo el costo nominal que el costo actualizado.

Porque el ISR no se calcula sobre lo que pagaste originalmente, sino sobre tu costo actualizado por inflación. La LISR (Arts. 121 y 124) manda actualizar el costo de adquisición y las mejoras con el INPC, desde el mes de compra hasta el mes de venta. Esto reconoce que el peso de hace años valía más, así que sube tu costo deducible y baja tu ganancia gravable. Esta herramienta usa una actualización simplificada solo como referencia; el notario aplica los factores exactos del INPC publicados por el SAT.

La UDI (Unidad de Inversión) es una unidad de valor indexada a la inflación que publica diariamente el Banco de México. El tope de exención de la casa habitación se fija en 700,000 UDIS (Art. 93, fr. XIX LISR), por lo que su valor en pesos cambia cada día según la UDI vigente. Como referencia, una UDI ronda los 8.50 pesos, lo que da una exención cercana a 5.9 millones de pesos, pero debes verificar el valor de la UDI a la fecha de tu escritura. La calculadora usa un valor de referencia que conviene confirmar.

Porque el cálculo real del ISR por enajenación de inmuebles es complejo y lo realiza el notario con tus documentos: aplica los factores exactos del INPC, distingue el terreno de la construcción, deprecia mejoras, valida la exención de casa habitación y compara contra el avalúo. Esta herramienta usa una tarifa y una actualización simplificadas para darte una idea del orden de magnitud antes de ir al notario. No sustituye ese cálculo ni constituye asesoría fiscal: confirma siempre tu caso con un especialista o con el fedatario que escriture.

Tres, y no todos los paga el vendedor: (1) ISR por enajenación, a cargo del vendedor persona física, sobre la ganancia (precio menos costo actualizado y deducciones, arts. 120 a 124 LISR), con exención de casa habitación hasta 700,000 UDIS del precio de venta (art. 93, fr. XIX, LISR) y pago provisional que calcula y entera el notario (art. 126 LISR); (2) IVA, que solo causa la construcción no habitacional (locales, oficinas, bodegas) al 16 %, porque el suelo y la casa habitación están exentos (art. 9, fr. I y II, LIVA); y (3) ISAI, impuesto local que paga el comprador al escriturar con la tarifa de cada entidad (en CDMX, Código Fiscal de la Ciudad de México; tarifa 2026 por validar). La tabla de esta página resume quién paga cada uno y con qué fundamento.