ISR por venta de terreno 2026: cómo se calcula (guía con ejemplos)

¿Cuánto ISR se paga por vender un terreno en 2026?

Al vender un terreno como persona física pagas ISR sobre la ganancia, no sobre el precio total. La ganancia es el precio de venta menos el costo de adquisición actualizado por INPC y menos los gastos deducibles —notario, comisiones, avalúo— conforme a los artículos 120 y 121 de la LISR. A diferencia de una casa habitación, un terreno baldío sin construcción no goza de la exención del artículo 93 fracción XIX, así que toda la ganancia es gravable. El notario calcula y entera un pago provisional a tu nombre (art. 126 LISR), que luego acreditas en tu declaración anual.

Dicho de otra forma: cuánto se paga de ISR por la venta de un terreno no depende del precio, sino de cuánto ganaste y de cuántos años lo tuviste. Con el ejemplo de esta guía —un terreno comprado en $1,200,000 y vendido en $3,000,000— la ganancia gravable queda en $1,080,000, no los tres millones de la escritura. Si quieres tu número antes de sentarte con el notario, córrelo en la calculadora de ISR por venta de inmueble.

¿Cómo se determina la ganancia por la venta de un terreno?

La enajenación de inmuebles por personas físicas se rige por el Capítulo IV del Título IV de la LISR (artículos 119 a 128). El artículo 120 define la ganancia como la diferencia entre el ingreso obtenido por la venta y las deducciones autorizadas. Para un terreno, la fórmula práctica es:

Ganancia = Precio de venta − Costo de adquisición actualizado − Gastos deducibles.

El artículo 121 enumera qué puedes deducir: el costo comprobado de adquisición (que en terrenos no puede ser menor al 10% del monto de la enajenación), las inversiones en construcciones o mejoras, los gastos notariales e impuestos pagados por la adquisición, las comisiones y mediaciones, y los avalúos. Conserva facturas y escrituras: sin comprobante, la deducción no procede.

¿Por qué se actualiza el costo del terreno por el INPC?

El artículo 124 de la LISR permite actualizar el costo de adquisición para reflejar la inflación entre la compra y la venta. Esto evita que pagues ISR sobre una ganancia ficticia generada solo por el paso del tiempo. La actualización se hace con un factor que divide el INPC del mes inmediato anterior a la venta entre el INPC del mes en que adquiriste el inmueble.

Una particularidad del terreno: como no tiene construcción, no aplica la deducción anual del 3% por depreciación que sí afecta a los edificios. El costo del terreno se actualiza íntegro, lo cual suele dejar una base más favorable que en un inmueble construido antiguo, donde la parte de construcción se va deduciendo año con año hasta un mínimo del 20% del costo original.

¿Por qué un terreno no goza de la exención de casa habitación?

La exención más conocida al vender un inmueble está en el artículo 93 fracción XIX inciso a) de la LISR, y aplica exclusivamente a la enajenación de la casa habitación del contribuyente. Un terreno baldío, sin construcción destinada a vivienda, no es casa habitación: por eso no entra en la exención y toda la ganancia queda gravada.

Conviene además aclarar un error común sobre esa exención. El tope de 700,000 UDIS se mide sobre el precio de venta (la contraprestación), no sobre la ganancia. Con un valor de referencia de la UDI cercano a 8.83 pesos en junio de 2026 (por validar 2026), ese tope ronda los 6.18 millones de pesos. Pero insistimos: este beneficio no alcanza a los terrenos, sirve solo para dimensionar cuándo una casa habitación queda exenta.

• Casa habitación: puede exentar hasta 700,000 UDIS de precio de venta (art. 93 fr. XIX inciso a, tope por validar 2026).
• Terreno sin construcción: no aplica exención alguna; la ganancia completa es gravable.
• Terreno con construcción usada como vivienda: puede analizarse caso por caso si califica como casa habitación.
• Recuerda: el tope se calcula sobre el precio de venta, nunca sobre la ganancia.

¿Cuánto se paga de ISR por la venta de un terreno? Tabla por caso

El mismo terreno produce impuestos muy distintos según cómo llegó a tus manos y quién lo vende. Esta tabla resume los casos que más cambian el cálculo, con el artículo que los rige, para que ubiques el tuyo antes de pedir cotización al notario.

El caso que más sorprende es el del terreno heredado o donado: no partes de cero ni del valor del avalúo de la sucesión, sino del costo que pagó en su momento el autor de la sucesión o el donante, actualizado (art. 124 LISR). Y el que más dinero cuesta por descuido es el del costo sin comprobante: si no conservas la escritura de compra, el costo que puedes deducir en un terreno nunca será menor al 10% del monto de la enajenación, pero tampoco mayor a lo que puedas probar (art. 121 LISR).

¿Cómo funciona el pago provisional que retiene el notario?

En la mayoría de las operaciones de venta de inmuebles ante fedatario público, el notario es el responsable de calcular y enterar un pago provisional del ISR a tu nombre, conforme al artículo 126 de la LISR. Este pago se determina dividiendo la ganancia entre el número de años transcurridos (sin exceder 20) para obtener una porción anual, aplicándole la tarifa del impuesto, y multiplicando el resultado por esos mismos años.

Ese pago provisional no es el impuesto definitivo: es un anticipo. En tu declaración anual acumulas la ganancia, aplicas la mecánica del cálculo definitivo y acreditas lo que el notario ya enteró. Si retuvieron de más, generas saldo a favor; si la operación tiene aristas —copropiedad, herencia, donación previa, terreno mixto— vale la pena modelarlo antes de firmar para no llevarte sorpresas. En Praxium revisamos la cifra con el notario antes de la escrituración para que firmes con claridad fiscal y sin pagar de más.

¿Cómo calculo rápido el ISR de mi terreno?

Para estimar tu impuesto antes de ir con el notario, usa nuestra calculadora de ISR de venta de inmueble: te pide precio de venta, costo de adquisición y fechas, y aproxima la ganancia y el pago provisional. Para entender el panorama completo —qué otros impuestos intervienen, qué pasa con casa habitación, copropiedad o herencia— consulta el pillar de impuestos al vender un inmueble.

Toda calculadora es un punto de partida. La cifra definitiva depende de tus comprobantes, del INPC vigente y de la mecánica del cálculo anual. Si quieres certeza, agenda una primera sesión sin costo o escríbenos por WhatsApp.