Vender un terreno sin construcción no exenta de ISR como sí lo hace una casa habitación. Te explicamos cómo se calcula la ganancia, cómo se actualiza el costo por INPC y por qué el notario te retiene un pago provisional.
¿Cuánto ISR se paga por vender un terreno en 2026?
Al vender un terreno como persona física pagas ISR sobre la ganancia, no sobre el precio total. La ganancia es el precio de venta menos el costo de adquisición actualizado por INPC y menos los gastos deducibles —notario, comisiones, avalúo— conforme a los artículos 120 y 121 de la LISR. A diferencia de una casa habitación, un terreno baldío sin construcción no goza de la exención del artículo 93 fracción XIX, así que toda la ganancia es gravable. El notario calcula y entera un pago provisional a tu nombre (art. 126 LISR), que luego acreditas en tu declaración anual.
¿Cómo se determina la ganancia por la venta de un terreno?
La enajenación de inmuebles por personas físicas se rige por el Capítulo IV del Título IV de la LISR (artículos 119 a 128). El artículo 120 define la ganancia como la diferencia entre el ingreso obtenido por la venta y las deducciones autorizadas. Para un terreno, la fórmula práctica es:
Ganancia = Precio de venta − Costo de adquisición actualizado − Gastos deducibles.
El artículo 121 enumera qué puedes deducir: el costo comprobado de adquisición (que en terrenos no puede ser menor al 10% del monto de la enajenación), las inversiones en construcciones o mejoras, los gastos notariales e impuestos pagados por la adquisición, las comisiones y mediaciones, y los avalúos. Conserva facturas y escrituras: sin comprobante, la deducción no procede.
¿Por qué se actualiza el costo del terreno por el INPC?
El artículo 124 de la LISR permite actualizar el costo de adquisición para reflejar la inflación entre la compra y la venta. Esto evita que pagues ISR sobre una ganancia ficticia generada solo por el paso del tiempo. La actualización se hace con un factor que divide el INPC del mes inmediato anterior a la venta entre el INPC del mes en que adquiriste el inmueble.
Una particularidad del terreno: como no tiene construcción, no aplica la deducción anual del 3% por depreciación que sí afecta a los edificios. El costo del terreno se actualiza íntegro, lo cual suele dejar una base más favorable que en un inmueble construido antiguo, donde la parte de construcción se va deduciendo año con año hasta un mínimo del 20% del costo original.
| Concepto | Ejemplo numérico | Base legal |
|---|---|---|
| Precio de venta | $3,000,000 | Art. 119 LISR |
| Costo de adquisición original (2016) | $1,200,000 | Art. 121 fr. I LISR |
| Factor de actualización INPC (ilustrativo) | 1.45 | Art. 124 LISR |
| Costo de adquisición actualizado | $1,740,000 | Art. 124 LISR |
| Gastos deducibles (notario, comisiones, avalúo) | $180,000 | Art. 121 fr. III y IV LISR |
| Ganancia gravable | $1,080,000 | Art. 120 LISR |
¿Por qué un terreno no goza de la exención de casa habitación?
La exención más conocida al vender un inmueble está en el artículo 93 fracción XIX inciso a) de la LISR, y aplica exclusivamente a la enajenación de la casa habitación del contribuyente. Un terreno baldío, sin construcción destinada a vivienda, no es casa habitación: por eso no entra en la exención y toda la ganancia queda gravada.
Conviene además aclarar un error común sobre esa exención. El tope de 700,000 UDIS se mide sobre el precio de venta (la contraprestación), no sobre la ganancia. Con un valor de referencia de la UDI cercano a 8.83 pesos en junio de 2026 (por validar 2026), ese tope ronda los 6.18 millones de pesos. Pero insistimos: este beneficio no alcanza a los terrenos, sirve solo para dimensionar cuándo una casa habitación queda exenta.
- Casa habitación: puede exentar hasta 700,000 UDIS de precio de venta (art. 93 fr. XIX inciso a, tope por validar 2026).
- Terreno sin construcción: no aplica exención alguna; la ganancia completa es gravable.
- Terreno con construcción usada como vivienda: puede analizarse caso por caso si califica como casa habitación.
- Recuerda: el tope se calcula sobre el precio de venta, nunca sobre la ganancia.
¿Cómo funciona el pago provisional que retiene el notario?
En la mayoría de las operaciones de venta de inmuebles ante fedatario público, el notario es el responsable de calcular y enterar un pago provisional del ISR a tu nombre, conforme al artículo 126 de la LISR. Este pago se determina dividiendo la ganancia entre el número de años transcurridos (sin exceder 20) para obtener una porción anual, aplicándole la tarifa del impuesto, y multiplicando el resultado por esos mismos años.
Ese pago provisional no es el impuesto definitivo: es un anticipo. En tu declaración anual acumulas la ganancia, aplicas la mecánica del cálculo definitivo y acreditas lo que el notario ya enteró. Si retuvieron de más, generas saldo a favor; si la operación tiene aristas —copropiedad, herencia, donación previa, terreno mixto— vale la pena modelarlo antes de firmar para no llevarte sorpresas. En Praxium revisamos la cifra con el notario antes de la escrituración para que firmes con claridad fiscal y sin pagar de más.
¿Cómo calculo rápido el ISR de mi terreno?
Para estimar tu impuesto antes de ir con el notario, usa nuestra calculadora de ISR de venta de inmueble: te pide precio de venta, costo de adquisición y fechas, y aproxima la ganancia y el pago provisional. Para entender el panorama completo —qué otros impuestos intervienen, qué pasa con casa habitación, copropiedad o herencia— consulta el pillar de impuestos al vender un inmueble.
Toda calculadora es un punto de partida. La cifra definitiva depende de tus comprobantes, del INPC vigente y de la mecánica del cálculo anual. Si quieres certeza, agenda una primera sesión sin costo o escríbenos por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Pago ISR si vendo un terreno con pérdida?
Si el precio de venta es menor al costo de adquisición actualizado más los gastos deducibles, no hay ganancia y por tanto no hay ISR a cargo por esa operación. Aun así, el notario suele requerir documentación y, en ciertos casos, la pérdida puede tener efectos en tu declaración anual conforme al cálculo de los artículos 120 a 122 de la LISR. Conserva todos tus comprobantes.
¿Un terreno puede quedar exento como casa habitación?
No. La exención del artículo 93 fracción XIX inciso a) de la LISR aplica únicamente a la casa habitación del contribuyente. Un terreno baldío, sin construcción destinada a vivienda, no califica y su ganancia es totalmente gravable. Si el predio tuviera una construcción usada como vivienda, habría que analizar el caso concreto.
¿Sobre qué monto se mide el tope de 700,000 UDIS?
El tope de 700,000 UDIS del artículo 93 fracción XIX inciso a) se mide sobre el precio de venta (la contraprestación), no sobre la ganancia. Es un error frecuente creer que aplica sobre la utilidad. De todos modos, este beneficio es exclusivo de la casa habitación y no alcanza a los terrenos. El valor de la UDI y el tope deben validarse para 2026.
¿Por qué el notario me retiene dinero al vender el terreno?
Porque el artículo 126 de la LISR obliga al fedatario público a calcular y enterar un pago provisional del ISR a tu nombre en la enajenación de inmuebles. No es el impuesto definitivo, sino un anticipo que luego acreditas en tu declaración anual; si retuvieron de más, puedes generar saldo a favor.
¿Cómo se actualiza el costo de mi terreno?
Conforme al artículo 124 de la LISR, el costo de adquisición se multiplica por un factor de actualización que divide el INPC del mes anterior a la venta entre el INPC del mes de compra. A diferencia de un edificio, el terreno no se deprecia al 3% anual, por lo que su costo se actualiza completo, lo que suele dar una base más favorable.
¿El cálculo de la calculadora es el impuesto definitivo?
No. La calculadora de ISR de venta de inmueble da una estimación útil para planear, pero la cifra definitiva depende de tus comprobantes, del INPC vigente y de la mecánica del cálculo anual de los artículos 120, 124 y 126 de la LISR. Para certeza, conviene revisar la operación con un asesor antes de firmar ante notario.