Cuando vendes tu casa habitación, el ISR sobre la ganancia puede quedar exento, pero hay una confusión que cuesta caro: el límite de 700,000 UDIS del art. 93, fr. XIX, inciso a) de la LISR NO se mide sobre la ganancia, se mide sobre el precio de venta (la contraprestación). Aquí te explicamos con claridad cómo funciona el tope, qué pasa si tu venta lo excede y cómo se grava solo la proporción del excedente, con un ejemplo numérico paso a paso.
¿Sobre qué se mide el tope de 700,000 UDIS al vender casa habitación?
El tope de 700,000 UDIS se mide sobre el precio de venta (la contraprestación), no sobre la ganancia. Lo establece el art. 93, fr. XIX, inciso a) de la LISR: si vendes tu casa habitación y el precio de venta no excede 700,000 UDIS, toda la ganancia queda exenta de ISR, siempre que cumplas los requisitos (ser persona física, que sea casa habitación y no haber usado esta exención en los tres años anteriores). Con un valor de la UDI de referencia para junio 2026 de aproximadamente 8.83 pesos (valor por validar al momento de la operación), ese tope equivale a cerca de 6.18 millones de pesos de precio de venta. La confusión más cara en este tema es creer que el límite se aplica a la utilidad; no es así, se aplica a lo que recibes por la venta.
Esta distinción cambia todo: una persona puede tener una ganancia modesta pero un precio de venta alto y, aun así, perder parte de la exención porque lo que cuenta para el tope es la contraprestación, no la utilidad.
¿Cuánto es 700,000 UDIS en pesos en 2026?
Las UDIS (Unidades de Inversión) son una unidad que el Banco de México actualiza diariamente con la inflación, por lo que su valor en pesos cambia día con día. Para convertir el tope a pesos se multiplican las 700,000 UDIS por el valor de la UDI vigente el día de la enajenación. A continuación una referencia con el valor estimado de la UDI para junio de 2026; el valor exacto debe consultarse en el Diario Oficial de la Federación o en el Banco de México el día de la operación.
El valor de la UDI utilizado en esta tabla es de referencia y está sujeto a validación; usa siempre el publicado por Banxico para la fecha de tu venta.
| Concepto | Cálculo | Resultado aproximado |
|---|---|---|
| Tope legal en UDIS | Art. 93, fr. XIX, inciso a) LISR | 700,000 UDIS |
| Valor UDI de referencia (jun-2026) | Por validar con Banxico | ≈ $8.83 MXN |
| Tope en pesos (precio de venta) | 700,000 × 8.83 | ≈ $6,181,000 MXN |
¿Qué pasa si el precio de venta supera las 700,000 UDIS?
Si el precio de venta excede el tope de 700,000 UDIS, no pierdes toda la exención: solo se grava la ganancia en la proporción que corresponde al excedente. La mecánica es esta: la parte de la contraprestación que no rebasa las 700,000 UDIS sigue exenta, y únicamente la porción que la excede está gravada. Para gravar, se aplica a la ganancia el mismo porcentaje que el excedente representa respecto del precio total de venta. Es decir, no se grava el excedente en sí, sino la fracción de la ganancia proporcional a ese excedente. La ganancia se determina conforme al art. 120 de la LISR (precio de venta menos las deducciones autorizadas del art. 121: costo de adquisición, mejoras, gastos notariales y comisiones, todo actualizado por inflación según el art. 124).
Conviene calcularlo antes de firmar la escritura, porque el notario hará la retención del pago provisional de ISR conforme al art. 126 de la LISR. Puedes estimar tu situación con nuestra calculadora de ISR por venta de inmueble y revisar el panorama completo en la guía pillar de impuestos al vender un inmueble.
Ejemplo: cómo se calcula el excedente proporcional
Veamos un caso para que la mecánica del excedente quede clara. Supongamos que vendes tu casa habitación en 9,000,000 de pesos y que tu ganancia (después de deducir costo actualizado, mejoras, notario y comisiones) es de 3,000,000 de pesos. El tope exento, con la UDI de referencia, es de aproximadamente 6,181,000 pesos. El excedente sobre el tope es 9,000,000 − 6,181,000 = 2,819,000 pesos. La proporción gravada es 2,819,000 / 9,000,000 = 31.3% del precio de venta. Ese porcentaje se aplica a la ganancia: 3,000,000 × 31.3% = 939,000 pesos de ganancia gravada. Sobre esos 939,000 pesos se calcula el ISR; los 2,061,000 pesos restantes de ganancia quedan exentos.
Nota cómo el cálculo nunca midió el tope sobre la ganancia: la proporción gravada se obtuvo comparando el excedente contra el precio de venta, y solo después se aplicó esa proporción a la utilidad. Las cifras son ilustrativas; el resultado real depende del valor de la UDI del día, de las deducciones comprobadas y de la actualización por INPC.
| Paso | Concepto | Importe (ejemplo) |
|---|---|---|
| 1 | Precio de venta (contraprestación) | $9,000,000 |
| 2 | Tope exento (≈ 700,000 UDIS × 8.83) | $6,181,000 |
| 3 | Excedente sobre el tope | $2,819,000 |
| 4 | Proporción gravada (excedente ÷ precio de venta) | 31.3% |
| 5 | Ganancia total (art. 120 LISR) | $3,000,000 |
| 6 | Ganancia gravada (ganancia × proporción) | $939,000 |
| 7 | Ganancia exenta | $2,061,000 |
¿Qué requisitos pide la ley para que aplique la exención?
La exención del art. 93, fr. XIX, inciso a) de la LISR no es automática: exige cumplir varias condiciones. Quien vende debe ser persona física, el inmueble debe ser efectivamente casa habitación del contribuyente (no un local, terreno baldío ni inmueble de uso distinto), y no se debe haber aplicado esta misma exención en los tres años inmediatos anteriores a la fecha de la venta. Además, el notario verifica ante el SAT que no se haya usado el beneficio en ese periodo, y se debe acreditar que el inmueble fue la casa habitación con documentos a nombre del contribuyente (como comprobantes de domicilio). Si no se cumplen los requisitos, la ganancia se grava conforme a las reglas generales de enajenación de inmuebles.
Estos son los requisitos clave que revisamos antes de cualquier venta:
- Que el vendedor sea persona física (la exención no aplica a personas morales).
- Que el inmueble sea casa habitación del contribuyente, acreditable con documentación a su nombre.
- Que el precio de venta no exceda 700,000 UDIS para exentar la totalidad de la ganancia; si lo excede, solo se grava la proporción del excedente.
- No haber aplicado esta exención de casa habitación en los tres años anteriores a la operación.
- Que el notario verifique el cumplimiento ante el SAT al momento de escriturar.
¿En qué se diferencia el tope de la ganancia gravable?
Son dos conceptos que es fácil mezclar, pero responden a preguntas distintas. El tope de 700,000 UDIS responde a «¿cuánto de tu venta puede quedar exento?» y se mide sobre el precio de venta. La ganancia gravable responde a «¿sobre cuánto se calcula el ISR cuando algo sí se grava?» y se determina restando al precio las deducciones del art. 121 de la LISR, actualizadas por INPC (art. 124). El tope filtra qué proporción de la operación entra a impuesto; la ganancia es la base sobre la que, ya filtrada, se aplica el cálculo del ISR. Confundirlos lleva a estimar mal la retención del notario y a llevarte una sorpresa al cierre.
La tabla siguiente resume la diferencia para que no quede duda de qué se mide sobre qué.
| Concepto | ¿Sobre qué se mide? | Para qué sirve | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Tope de exención (700,000 UDIS) | Precio de venta (contraprestación) | Definir qué proporción queda exenta | Art. 93, fr. XIX, inciso a) LISR |
| Ganancia | Precio menos deducciones actualizadas | Ser la base del ISR cuando algo se grava | Arts. 120, 121 y 124 LISR |
| Pago provisional | Ganancia gravada | Retención que hace el notario al escriturar | Art. 126 LISR |
¿Cómo evitar errores al vender tu casa habitación?
El error más común es calcular el tope sobre la utilidad en lugar del precio de venta, lo que hace creer que una venta «pequeña en ganancia» siempre está exenta cuando, si el precio rebasa las 700,000 UDIS, parte de la ganancia se grava. El segundo error es no juntar los comprobantes de las deducciones (escrituras de compra, facturas de mejoras, honorarios de notario y comisiones de venta): sin ellos, la ganancia se infla y el ISR sube. El tercero es no verificar si ya usaste la exención en los últimos tres años. Cada uno de estos puntos lo revisa el notario al escriturar, pero conviene tenerlo resuelto antes para no detener la operación ni pagar de más.
En Praxium revisamos tu caso antes de que firmes: calculamos el tope sobre el precio de venta, ordenamos tus deducciones y estimamos la retención del notario con claridad y sin jerga. La primera sesión es gratuita: escríbenos por WhatsApp o agenda en contacto. Si quieres ver el panorama completo, empieza por la guía pillar de impuestos al vender un inmueble.
Preguntas frecuentes
¿El tope de 700,000 UDIS se mide sobre la ganancia o sobre el precio de venta?
Se mide sobre el precio de venta (la contraprestación), nunca sobre la ganancia. Lo establece el art. 93, fr. XIX, inciso a) de la LISR: si el precio de venta de tu casa habitación no excede 700,000 UDIS, toda la ganancia queda exenta de ISR, siempre que cumplas los demás requisitos (ser persona física, que sea casa habitación y no haber usado la exención en los tres años anteriores). Calcular el tope sobre la utilidad es el error más caro en este tema.
¿Cuánto son 700,000 UDIS en pesos en 2026?
Las UDIS cambian de valor cada día según la inflación que publica el Banco de México. Con un valor de la UDI de referencia para junio de 2026 de aproximadamente 8.83 pesos (valor por validar), 700,000 UDIS equivalen a cerca de 6.18 millones de pesos de precio de venta. Para una operación concreta debes multiplicar las 700,000 UDIS por el valor de la UDI publicado por Banxico el día exacto de la enajenación.
¿Qué pasa si vendo mi casa en más de 700,000 UDIS?
No pierdes toda la exención. Solo se grava la ganancia en la proporción que el excedente representa respecto del precio total de venta. La parte de la contraprestación que no rebasa las 700,000 UDIS sigue exenta. Se calcula qué porcentaje del precio es el excedente y ese mismo porcentaje se aplica a la ganancia (determinada conforme al art. 120 LISR) para obtener la ganancia gravada; sobre ella se calcula el ISR (art. 93, fr. XIX, inciso a) LISR).
¿Cada cuánto puedo usar la exención de casa habitación?
La exención del art. 93, fr. XIX, inciso a) de la LISR solo puede aplicarse una vez cada tres años. No debes haberla utilizado en los tres años inmediatos anteriores a la fecha de la venta. El notario verifica este requisito ante el SAT al momento de escriturar, por lo que conviene confirmarlo antes de iniciar la operación para que la exención no se rechace.
¿Quién calcula y retiene el ISR al vender mi casa?
El notario público ante quien se firma la escritura calcula la ganancia (precio menos deducciones autorizadas del art. 121 LISR, actualizadas por INPC según el art. 124) y retiene el pago provisional de ISR conforme al art. 126 de la LISR cuando la operación está gravada. Si el precio de venta no excede 700,000 UDIS y cumples los requisitos, no hay retención porque la ganancia está exenta. Por eso conviene estimar el cálculo antes de firmar.
¿La exención aplica si vendo un terreno o un local comercial?
No. La exención del art. 93, fr. XIX, inciso a) de la LISR es exclusiva para la casa habitación del contribuyente, es decir, el inmueble donde efectivamente vive. No aplica a terrenos baldíos, locales comerciales, oficinas ni inmuebles de uso distinto al habitacional. En esos casos, la ganancia por la enajenación se grava conforme a las reglas generales del Capítulo IV del Título IV de la LISR (arts. 119 a 128).