Si rentas un departamento, local o casa, el SAT te deja elegir cómo deducir tus gastos para pagar menos ISR: la deducción «ciega» del 35% más el predial, sin comprobantes, o sumar todas tus deducciones reales con factura. Aquí te explicamos cómo funciona cada una, cuándo conviene cada opción con un ejemplo numérico paso a paso, cómo calcular tus pagos provisionales y qué dice cada artículo de la Ley del ISR.
¿Qué es la deducción ciega del 35% en arrendamiento?
La deducción ciega es una opción que la Ley del ISR da a las personas físicas que rentan inmuebles: en lugar de juntar facturas, restas directamente el 35% de tus ingresos por renta, más el impuesto predial pagado, y sobre el resto calculas el ISR (art. 115, segundo párrafo, LISR). Se llama «ciega» porque no necesitas comprobar gastos: aplicas el 35% sin importar cuánto gastaste de verdad. Conviene cuando tus gastos reales con factura son menores al 35% del ingreso. La alternativa es la deducción comprobada: sumar tus deducciones autorizadas con comprobante fiscal.
¿Cómo tributa el arrendamiento de inmuebles en México?
El arrendamiento de inmuebles por personas físicas se grava en el Capítulo III del Título IV de la Ley del ISR (arts. 114 a 118 LISR). Son ingresos por «otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles»: departamentos, casas, locales comerciales, oficinas, bodegas o terrenos (art. 114 LISR). Cada año, al presentar tu declaración, eliges cómo deducir tus gastos, y esa elección aplica para todo el ejercicio. No es lo mismo que vender un inmueble: la venta tributa por el Capítulo IV (enajenación, arts. 119 a 128 LISR) y tiene reglas distintas que puedes revisar en nuestra guía de impuestos en la venta de un inmueble.
Si rentas a una persona moral (una empresa), esta debe retenerte el 10% de ISR sobre el monto de la renta como pago provisional (art. 116, último párrafo, LISR) y también una parte del IVA (dos terceras partes del IVA trasladado, art. 1-A LIVA y su reglamento). Esa retención no es un impuesto extra: es un anticipo que después acreditas contra tu ISR anual.
¿Qué puedo deducir con la opción comprobada?
Si eliges deducir gastos reales con comprobante fiscal, la ley te permite restar los conceptos del artículo 115 de la LISR, siempre que tengas factura y correspondan al inmueble que rentas. La lista incluye el predial, mantenimiento, intereses de créditos para construir o comprar el inmueble, seguros y, de forma destacada, la depreciación de la construcción (inversiones) conforme a los porcentajes de ley. Esta opción conviene cuando tus gastos comprobados superan el 35% del ingreso: por ejemplo, el primer año con remodelaciones grandes, o cuando todavía pagas intereses de un crédito hipotecario sobre la propiedad que rentas.
Estas son las deducciones autorizadas más comunes en arrendamiento, todas con base en el artículo 115 de la LISR:
- Impuesto predial del año correspondiente al inmueble rentado (art. 115, fr. I, LISR).
- Gastos de mantenimiento y consumo de agua que no requieran obra (art. 115, fr. II, LISR).
- Intereses reales de créditos usados para comprar, construir o mejorar el inmueble (art. 115, fr. III, LISR).
- Salarios, comisiones y honorarios pagados por administrar el inmueble, con sus límites (art. 115, fr. IV, LISR).
- Primas de seguros del inmueble (art. 115, fr. V, LISR).
- Inversiones en construcciones, incluidas mejoras y adaptaciones (depreciación), conforme al art. 115, fr. VI, LISR.
¿Conviene la deducción ciega del 35% o la comprobada?
Conviene la deducción ciega del 35% cuando tus gastos reales con factura son menores al 35% del ingreso, porque deduces más «a ciegas» que sumando comprobantes, y conviene la comprobada cuando tus gastos documentados superan ese 35%. La regla práctica es simple: calcula qué representan tus gastos con factura frente a tu ingreso anual. Si gastas poco (un inmueble ya pagado, sin remodelaciones), la ciega gana. Si gastas mucho (intereses de crédito, remodelación, administración profesional), la comprobada gana. Recuerda que con la ciega siempre puedes sumar el predial además del 35% (art. 115, segundo párrafo, LISR).
Aquí tienes la comparación con un ejemplo numérico. Supongamos una persona física que renta un departamento y obtiene 240,000 pesos de ingreso anual (20,000 al mes), con 8,000 de predial pagado. Comparamos sus dos escenarios de gasto:
| Concepto | Deducción ciega 35% + predial | Comprobada (gastos bajos) | Comprobada (gastos altos) |
|---|---|---|---|
| Ingreso anual por renta | $240,000 | $240,000 | $240,000 |
| Deducción 35% del ingreso | $84,000 | No aplica | No aplica |
| Predial pagado | $8,000 | $8,000 | $8,000 |
| Gastos con factura (mantenimiento, intereses, depreciación) | No requiere | $30,000 | $110,000 |
| Deducción total | $92,000 | $38,000 | $118,000 |
| Base gravable (ingreso − deducción) | $148,000 | $202,000 | $122,000 |
| ¿Qué opción conviene? | Mejor si gastos < 35% | Pierde frente a la ciega | Gana a la ciega |
¿Cómo se calcula el ISR por arrendamiento con la deducción ciega?
El cálculo tiene tres pasos: tomas tu ingreso del periodo, le restas el 35% más el predial proporcional, y al resultado (la base) le aplicas la tarifa del ISR para personas físicas. Con el ejemplo de la tabla, el ingreso anual es 240,000 pesos; la deducción ciega es 84,000 (el 35%) más 8,000 de predial, igual a 92,000 de deducción total; la base gravable queda en 148,000 pesos. Sobre esos 148,000 se aplica la tarifa anual del artículo 152 de la LISR para obtener el ISR del ejercicio. Las tarifas y tablas de ISR se actualizan cada año, así que toma las cifras de ISR de este ejemplo solo como ilustración del método (tarifas vigentes por validar 2026).
Sigue estos pasos para calcular tu ISR de arrendamiento con la opción ciega:
- Suma tus ingresos por renta del periodo (mes o año, según el cálculo que hagas).
- Resta el 35% de esos ingresos (deducción ciega, art. 115 LISR).
- Resta además el impuesto predial que pagaste por el inmueble.
- El resultado es tu base gravable: sobre ella aplicas la tarifa de ISR para personas físicas (art. 96 para pagos provisionales mensuales; art. 152 para la anual).
- Si tu inquilino es persona moral, descuenta el 10% que ya te retuvieron (art. 116 LISR) como pago provisional acreditable.
¿Cómo funcionan los pagos provisionales de arrendamiento?
Los pagos provisionales son anticipos del ISR anual que vas enterando durante el año. En arrendamiento, la regla general es mensual: presentas el pago a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponde el ingreso, aplicando la deducción que elegiste (ciega o comprobada) y la tarifa mensual del artículo 96 de la LISR (art. 116 LISR). Existe una facilidad para arrendadores con ingresos menores: cuando el ingreso mensual no rebasa diez salarios mínimos elevados al mes, puedes optar por pagos trimestrales en lugar de mensuales (art. 116 LISR). Si tu inquilino es persona moral, este retiene el 10% de ISR y dos terceras partes del IVA, montos que acreditas en tu declaración (arts. 116 LISR y 1-A LIVA).
Esta tabla resume quién paga, cómo y con qué fundamento, según el tipo de inquilino:
| Situación | Periodicidad del pago | Retención del inquilino | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Rentas a persona física | Mensual (o trimestral si calificas) | No hay retención | Art. 116 LISR |
| Rentas a persona moral (empresa) | Mensual (acreditas la retención) | ISR 10% + 2/3 del IVA | Art. 116 LISR; art. 1-A LIVA |
| Ingreso mensual ≤ 10 salarios mínimos elevados al mes | Opción de pago trimestral | Según el inquilino | Art. 116 LISR |
| Elección de deducción (ciega o comprobada) | Se define al inicio y aplica todo el año | No afecta la retención | Art. 115 LISR |
¿Puedo cambiar de deducción ciega a comprobada cada año?
Sí. La opción de deducir el 35% sin comprobantes o sumar gastos comprobados se ejerce por ejercicio fiscal: cada año puedes evaluar cuál te conviene según tus gastos reales de ese periodo (art. 115 LISR). Lo importante es que, una vez elegida para el año, la mantienes durante todo el ejercicio y no la mezclas mes con mes. Por eso conviene proyectar al inicio del año: si esperas remodelar, pagar intereses de un crédito o contratar administración, calcula si la comprobada te dará una deducción mayor al 35%. Si tu inmueble está pagado y con pocos gastos, la ciega suele ser la mejor decisión por simplicidad y por monto.
En Praxium revisamos tu caso antes de que decidas: corremos los dos escenarios con tus números reales y te decimos cuál te hace pagar menos, sin jerga. La primera sesión es gratuita: escríbenos por WhatsApp o agenda en /contacto. Si quieres profundizar en cómo funciona el 35% sin comprobantes, lee nuestra guía sobre arrendamiento: deducción ciega 35%, y si más adelante piensas vender el inmueble, estima tu impuesto con la calculadora de ISR por venta de inmueble o conoce qué régimen fiscal te conviene.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la deducción ciega del 35% en arrendamiento?
Es la opción de restar el 35% de tus ingresos por renta, más el impuesto predial, sin necesidad de presentar facturas de tus gastos (art. 115, segundo párrafo, LISR). Sobre el resto calculas el ISR. Se llama «ciega» porque aplicas ese porcentaje fijo sin importar cuánto gastaste realmente. Conviene cuando tus gastos comprobables son menores al 35% del ingreso, porque así deduces más con menos papeleo.
¿Cuándo conviene la deducción comprobada en lugar de la ciega?
Conviene la deducción comprobada cuando tus gastos reales con factura superan el 35% del ingreso. Esto suele pasar el primer año tras una remodelación grande, cuando todavía pagas intereses de un crédito hipotecario sobre el inmueble que rentas, o cuando contratas administración profesional. En esos casos, sumar las deducciones del art. 115 LISR (predial, mantenimiento, intereses, seguros, depreciación) te da una deducción mayor que el 35% fijo, por lo que pagas menos ISR.
¿Con la deducción ciega del 35% también puedo restar el predial?
Sí. La ley permite restar el 35% de los ingresos «además del impuesto predial pagado» sobre el inmueble (art. 115, segundo párrafo, LISR). Es decir, el predial se suma a la deducción del 35%, no se incluye dentro de ese porcentaje. En el ejemplo de un ingreso anual de 240,000 pesos, la deducción ciega sería 84,000 (el 35%) más 8,000 de predial, igual a 92,000 de deducción total.
¿Cómo se calculan los pagos provisionales de arrendamiento?
Por regla general son mensuales: presentas el pago a más tardar el día 17 del mes siguiente, aplicando tu deducción (ciega o comprobada) y la tarifa del art. 96 LISR sobre la base (art. 116 LISR). Si tu ingreso mensual no rebasa diez salarios mínimos elevados al mes, puedes optar por pagos trimestrales. Y si rentas a una empresa, esta retiene el 10% de ISR que después acreditas como anticipo.
¿Qué retención aplica si le rento a una empresa?
Cuando rentas a una persona moral, esta debe retenerte el 10% de ISR sobre el monto de la renta como pago provisional (art. 116, último párrafo, LISR) y dos terceras partes del IVA que le trasladas (art. 1-A LIVA y su reglamento). Estas retenciones no son un impuesto adicional: son anticipos que acreditas contra tu ISR e IVA en la declaración, por lo que disminuyen lo que pagas al final.
¿Puedo cambiar de deducción ciega a comprobada de un año a otro?
Sí. La elección entre el 35% sin comprobantes y los gastos comprobados se hace por ejercicio fiscal, así que cada año puedes evaluar cuál te conviene según tus gastos reales (art. 115 LISR). La regla es que, una vez elegida para el año, la mantienes durante todo el ejercicio sin mezclarla mes con mes. Por eso conviene proyectar al inicio del año si tendrás gastos grandes con factura.