Cuando vendes un inmueble como persona física, el notario no solo escritura: también calcula y entera a tu nombre el pago provisional del ISR conforme al art. 126 de la LISR. Te explicamos por qué la ley lo obliga a hacerlo, cómo determina la ganancia (art. 120) y el provisional anualizando entre los años de tenencia, qué documentos te pedirá y en qué casos no retiene, como la exención de casa habitación. Con tabla y ejemplo numérico para que llegues a firmar sin sorpresas.
¿Por qué el notario retiene el ISR al vender un inmueble?
El notario retiene el ISR porque la ley lo obliga: el art. 126 de la LISR establece que en la enajenación de inmuebles que se consigne en escritura pública, el fedatario calcula y entera, bajo su responsabilidad, un pago provisional del impuesto a nombre del vendedor. La idea es que el SAT cobre el impuesto en el mismo acto de la venta, cuando el dinero está sobre la mesa, en lugar de esperar a la declaración anual. Ese pago provisional no es el impuesto definitivo: es un anticipo que después acreditas en tu declaración del ejercicio. Por eso, antes de firmar conviene estimar la cifra con tu asesor y con la calculadora de ISR de venta de inmueble.
¿Cómo determina el notario la ganancia gravable?
La enajenación de inmuebles por personas físicas se rige por el Capítulo IV del Título IV de la LISR (arts. 119 a 128). El notario no inventa la base: sigue el art. 120, que define la ganancia como el ingreso por la venta menos las deducciones autorizadas. En la práctica, la fórmula es:
Ganancia = Precio de venta − Costo de adquisición actualizado − Deducciones autorizadas.
El art. 121 enumera qué se deduce: el costo comprobado de adquisición, las inversiones en construcciones y mejoras, los gastos notariales e impuestos pagados al adquirir, las comisiones y mediaciones de la venta y los avalúos. El art. 124 permite actualizar el costo de adquisición por la inflación entre la compra y la venta, multiplicándolo por un factor que divide el INPC del mes inmediato anterior a la enajenación entre el INPC del mes de adquisición. Sin comprobantes a tu nombre, la deducción no procede y la ganancia —y por tanto el ISR— sube.
¿Cómo calcula el notario el pago provisional?
Aquí está la parte que casi nadie conoce y que el art. 126 detalla: el pago provisional no se obtiene aplicando la tarifa directa a toda la ganancia, sino anualizándola entre los años de tenencia. El notario divide la ganancia entre el número de años transcurridos entre la compra y la venta, sin que ese número exceda de 20. A esa porción anual le aplica la tarifa del art. 152 de la LISR (la misma tarifa anual del impuesto). El impuesto que resulta sobre la porción anual se vuelve a multiplicar por el mismo número de años de tenencia, y ese producto es el pago provisional que el notario entera.
Este mecanismo de anualización suaviza el efecto de la tarifa progresiva: reconoce que la ganancia se generó a lo largo de varios años y evita que toda ella caiga de golpe en los tramos más altos de la tarifa. Por eso, dos ventas con la misma ganancia pueden tener provisionales muy distintos según cuántos años hayas tenido el inmueble. El resultado es un anticipo; el impuesto definitivo se determina en tu declaración anual acumulando la ganancia y acreditando lo que el notario ya enteró.
| Paso | Concepto | Ejemplo numérico | Base legal |
|---|---|---|---|
| 1 | Precio de venta | $4,000,000 | Art. 119 LISR |
| 2 | Costo de adquisición actualizado | $1,800,000 | Arts. 121 y 124 LISR |
| 3 | Deducciones (notario, comisiones, mejoras) | $200,000 | Art. 121 LISR |
| 4 | Ganancia (paso 1 − 2 − 3) | $2,000,000 | Art. 120 LISR |
| 5 | Años de tenencia (máx. 20) | 10 años | Art. 126 LISR |
| 6 | Porción anual (ganancia ÷ años) | $200,000 | Art. 126 LISR |
| 7 | ISR sobre la porción anual (tarifa ilustrativa) | $26,000 | Art. 152 LISR |
| 8 | Pago provisional (paso 7 × años) | $260,000 | Art. 126 LISR |
¿Qué documentos pide el notario para calcular el ISR?
El notario solo puede deducir lo que esté comprobado, así que su cálculo depende de los papeles que le entregues. Tener la documentación lista antes de la escrituración evita que la ganancia se infle y que el provisional salga más alto de lo necesario. Estos son los documentos que normalmente solicita:
- Escritura de adquisición del inmueble, para acreditar el costo comprobado de compra (art. 121 fr. I LISR).
- Facturas de construcciones, ampliaciones o mejoras que quieras deducir, expedidas a tu nombre.
- Comprobantes de gastos notariales, impuestos y derechos pagados al adquirir el inmueble.
- Facturas de comisiones o mediaciones pagadas por la venta y, en su caso, el avalúo.
- Identificación oficial, RFC y CURP del vendedor para emitir la constancia de retención.
- Para casa habitación: comprobantes de domicilio a tu nombre que acrediten que el inmueble fue tu vivienda.
¿Cuándo NO retiene el notario el ISR?
No toda venta de inmueble genera retención. El caso más frecuente es la exención de casa habitación del art. 93, fr. XIX, inciso a) de la LISR: si vendes la casa donde vives, eres persona física y no has usado esta exención en los tres años anteriores, la ganancia queda exenta y el notario no retiene, siempre que el precio de venta no exceda 700,000 UDIS. Es clave entenderlo bien: ese tope de 700,000 UDIS se mide sobre el precio de venta (la contraprestación), no sobre la ganancia. Con un valor de la UDI de referencia para junio de 2026 de aproximadamente 8.83 pesos (por validar 2026), el tope ronda los 6.18 millones de pesos de precio de venta.
Si el precio supera ese tope, no se pierde toda la exención: solo se grava la proporción de la ganancia que corresponde al excedente, y sobre esa parte el notario sí calcula y retiene el provisional. Tampoco hay ganancia gravada —y por tanto provisional— cuando la venta se realiza con pérdida, es decir, cuando el precio resulta menor al costo de adquisición actualizado más las deducciones. En esos casos el notario igualmente documenta la operación, pero la retención es cero. Puedes ver el detalle de la exención en la guía pillar de impuestos al vender un inmueble.
¿El pago del notario es el impuesto definitivo?
No. El pago provisional del art. 126 es un anticipo, no la liquidación final del impuesto. En tu declaración anual acumulas la ganancia por la enajenación, aplicas la mecánica del cálculo definitivo de los arts. 120 a 122 de la LISR y acreditas lo que el notario ya enteró a tu nombre. Si la retención fue mayor que el impuesto que finalmente te corresponde, generas un saldo a favor que puedes solicitar en devolución o compensar. Si fue menor, pagas la diferencia en la anual.
Por eso conviene modelar la operación antes de firmar, sobre todo cuando hay aristas: copropiedad, herencia, donación previa, inmueble adquirido en distintas fechas o terreno con construcción mixta. En Praxium revisamos la cifra con el notario antes de la escrituración, ordenamos tus deducciones y estimamos el provisional con claridad y sin jerga para que firmes sin pagar de más. La primera sesión es sin costo: escríbenos por WhatsApp o agenda en contacto.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el notario me retiene ISR al vender mi inmueble?
Porque el art. 126 de la LISR obliga al fedatario público a calcular y enterar, bajo su responsabilidad, un pago provisional del ISR a tu nombre cuando la enajenación de un inmueble se consigna en escritura pública. Así el SAT cobra el impuesto en el mismo acto de la venta. No es el impuesto definitivo, sino un anticipo que luego acreditas en tu declaración anual.
¿Cómo calcula el notario el pago provisional del ISR?
Primero determina la ganancia conforme al art. 120 de la LISR (precio de venta menos costo de adquisición actualizado por INPC y demás deducciones del art. 121). Luego, según el art. 126, divide esa ganancia entre los años de tenencia del inmueble (sin exceder 20), aplica a la porción anual la tarifa del art. 152 y multiplica el impuesto resultante por el mismo número de años. Ese producto es el pago provisional que entera.
¿Qué documentos necesito llevar al notario para el cálculo?
La escritura de adquisición (para acreditar el costo de compra), facturas de mejoras y construcciones a tu nombre, comprobantes de gastos notariales e impuestos pagados al adquirir, facturas de comisiones de la venta y el avalúo, además de tu identificación, RFC y CURP. Para casa habitación, comprobantes de domicilio a tu nombre. Sin comprobantes, las deducciones del art. 121 no proceden y la ganancia gravable sube.
¿En qué casos el notario no retiene ISR?
Cuando la ganancia está exenta, como en la venta de casa habitación del art. 93, fr. XIX, inciso a) de la LISR, si eres persona física, no has usado la exención en los tres años anteriores y el precio de venta no excede 700,000 UDIS (tope medido sobre el precio, no sobre la ganancia; valor de la UDI por validar 2026). Tampoco hay retención cuando la venta se realiza con pérdida y no hay ganancia gravable.
¿El tope de 700,000 UDIS se mide sobre la ganancia o sobre el precio?
Sobre el precio de venta (la contraprestación), nunca sobre la ganancia. Lo establece el art. 93, fr. XIX, inciso a) de la LISR. Con un valor de la UDI de referencia cercano a 8.83 pesos en junio de 2026 (por validar 2026), 700,000 UDIS equivalen a unos 6.18 millones de pesos de precio de venta. Si el precio supera el tope, solo se grava la proporción de la ganancia que corresponde al excedente.
¿El pago que retiene el notario es el ISR final?
No. Es un pago provisional, es decir, un anticipo. En tu declaración anual acumulas la ganancia, aplicas el cálculo definitivo de los arts. 120 a 122 de la LISR y acreditas lo que el notario ya enteró. Si retuvieron de más, generas saldo a favor que puedes pedir en devolución o compensar; si retuvieron de menos, pagas la diferencia en la anual.