Construcción de casa habitación: IVA exento, SIROC y retenciones (2026)

¿Cuándo está exenta de IVA la construcción de casa habitación?

Hay dos exenciones distintas y conviene no mezclarlas. La primera es la venta: enajenar construcciones adheridas al suelo destinadas o utilizadas para casa habitación está exento (art. 9 fr. II LIVA), igual que el suelo (art. 9 fr. I). La segunda es el servicio: la prestación de servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, su ampliación y la instalación de casas prefabricadas que se utilicen para ese fin, está exenta siempre que el prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales (art. 29 RLIVA). Esos tres verbos son toda la norma: construir, ampliar e instalar casa prefabricada. Desde 2010 la Suprema Corte fijó que ese servicio debe ser integral: quien solo aporta mano de obra, o solo instala una parte, no goza de la exención (número de jurisprudencia por validar; el criterio es el que aplica el SAT).

Casa habitación incluye las viviendas y, por disposición expresa, los asilos y orfanatorios (art. 28 RLIVA); no incluye hoteles ni locales. En un edificio mixto (departamentos con locales en planta baja) la exención se aplica en proporción a la superficie o valor destinado a vivienda. Esta guía cubre lo que sigue después de saber que estás exento: el IVA que ya no acreditas, el registro de la obra ante el IMSS y las retenciones; la estructura fiscal completa del giro está en contador para PYMEs y en la guía de contador para constructoras.

¿Qué queda exento y qué causa 16 % en una obra de vivienda?

La tabla resume lo que vemos en revisiones: la exención cubre la casa terminada y el servicio integral; todo lo que se vende o se presta por separado paga IVA. Existió un decreto (DOF 26 de marzo de 2015) que otorgó un estímulo equivalente al 100 % del IVA a los servicios parciales de construcción de casa habitación, con requisitos formales; su vigencia para 2026 está por validar, así que no lo apliques sin confirmarlo.

Ojo con el verbo del contrato: el art. 29 del Reglamento exenta construir y ampliar, no remodelar. Si tu contrato dice remodelación, renovación o acabados, la operación causa 16 % aunque pongas materiales y mano de obra; si es una ampliación real (metros nuevos), documéntalo así en el contrato, en el permiso de construcción y en el CFDI. Es la diferencia entre trasladar el impuesto a tiempo y pagarlo de tu bolsa dos años después, cuando ya no se lo puedes cobrar al cliente.

El costo oculto: el IVA de materiales que no se acredita

Cuando tu ingreso está exento, el IVA que te trasladan tus proveedores por materiales, maquinaria rentada, subcontratos y gastos de obra no es acreditable (art. 5 fr. V inciso b) LIVA). No se pierde del todo: se vuelve parte del costo de la obra y se deduce en ISR (art. 28 fr. XV LISR), pero pasa de ser un impuesto que recuperas a ser un 16 % que financias. Si en el mismo periodo tienes obras gravadas y exentas, el IVA de gastos comunes (oficina, administración) se acredita en proporción a tus actos gravados (art. 5-C LIVA) y el de cada obra se identifica con ella.

En una casa de $5,000,000 con $2,500,000 de materiales, el IVA no acreditable es $400,000: el 8 % del precio. Una constructora que cotiza con precios de materiales «más IVA» pensando que lo recuperará pierde ese margen completo.

¿Qué es el SIROC y en qué plazo se registra la obra?

El SIROC es el Sistema de Registro de Obra del IMSS. El Reglamento del Seguro Social Obligatorio para los Trabajadores de la Construcción por Obra o Tiempo Determinado obliga al patrón (constructora o contratista) a registrar cada obra dentro de los cinco días hábiles siguientes a su inicio, y a reportar incidencias (suspensión, reanudación, cancelación) y la terminación en el mismo plazo (plazos por validar en el reglamento vigente). Con el registro, el IMSS asocia a esa obra a los trabajadores que inscribes y sus cuotas; sin registro, o con datos que no cuadran con el costo de mano de obra, el Instituto puede determinar cuotas de manera presuntiva con los porcentajes de mano de obra por tipo de obra que publica.

El propietario de la obra responde solidariamente por las cuotas si el contratista no cumple (art. 15-A LSS y el propio reglamento de la construcción), por lo que los clientes serios piden el registro SIROC y las opiniones de cumplimiento del IMSS antes de pagar estimaciones. Registra la obra el mismo día que firmas el contrato: es el trámite más barato del proyecto.

¿Qué retenciones y reglas de acumulación aplican a una constructora?

En ISR, una persona moral acumula el ingreso de un contrato de obra inmueble cuando la estimación es autorizada o aprobada para cobro, si se paga en los tres meses siguientes, y si no, al cobro (art. 17, penúltimo párrafo, LISR); los anticipos se acumulan al cobrarlos (art. 17 fr. I inciso c) LISR). El mismo párrafo cierra el círculo del anticipo: los ingresos acumulables por contratos de obra se disminuyen con la parte de los anticipos, depósitos o garantías que ya hubieras acumulado y que amortices contra la estimación, de modo que no pagas ISR dos veces por el mismo dinero. Los desarrolladores pueden optar por deducir el costo estimado de la obra conforme avanzan las ventas en lugar del costo real (art. 30 LISR), con un ajuste al cierre. El IVA, cuando lo hay, se causa al cobro (art. 1-B LIVA).

Retenciones: en obra pública federal, cinco al millar sobre cada estimación por vigilancia, inspección y control (art. 191 LFD). Una constructora persona moral no sufre retención de ISR ni de IVA de sus clientes. Al revés, cuando subcontratas servicios u obras especializadas, solo puedes deducir el pago y acreditar su IVA si el contratista tiene registro REPSE vigente y te entrega CFDI de nómina, pagos de IMSS e INFONAVIT del personal asignado (art. 27 fr. V LISR, art. 5 fr. II LIVA y art. 15-D CFF). Verifica el registro antes de cada pago con el Verificador REPSE.

Ejemplo: desarrollo de 10 casas por $25 millones

Desarrolladora persona moral que construye y vende 10 casas de $2,500,000: ventas exentas de $25,000,000. Costos: terreno $5,000,000 (exento), materiales $8,000,000 más $1,280,000 de IVA no acreditable, mano de obra propia $4,000,000 (registrada en SIROC, con cuotas IMSS), subcontratos especializados con REPSE $2,000,000 más $320,000 de IVA no acreditable, indirectos $1,000,000. Costo total $21,600,000, de los que $1,600,000 son IVA convertido en costo.

Utilidad $3,400,000 e ISR del 30 % = $1,020,000 (art. 9 LISR). Si dos de esas unidades hubieran sido locales comerciales, las ventas de esos locales llevarían 16 % y el IVA de sus materiales sí sería acreditable, identificándolo por obra. La regla práctica: presupuesta cada obra con dos columnas de IVA, la acreditable y la que se queda en el costo.

Errores comunes de constructoras y qué hacer

Los cinco que más margen destruyen: cotizar vivienda con materiales sin contar el IVA como costo; contratar subcontratistas de mano de obra y asumir que también están exentos; registrar la obra en SIROC cuando el IMSS ya la detectó; pagar a subcontratistas sin REPSE y perder la deducción; y no separar por obra el IVA acreditable cuando hay vivienda y comercio en el mismo desarrollo.

1. Clasifica cada contrato antes de firmar: integral de casa habitación (exento) o parcial, proyecto o comercial (16 %).
2. Presupuesta el IVA de materiales y subcontratos de obras exentas como costo, no como impuesto por recuperar.
3. Registra la obra en SIROC dentro de los cinco días hábiles del inicio y reporta terminación e incidencias.
4. Verifica el REPSE de cada subcontratista y exige CFDI de nómina y pagos de IMSS antes de pagar.
5. Lleva un centro de costos por obra con el IVA identificado; si vendes casa habitación propia, revisa también la [exención de ISR al vender casa habitación](/blog/isr-venta-casa-habitacion-exencion) que aplica a tus compradores personas físicas.