Una constructora puede deducir el terreno el año en que lo compra (art. 191 LISR), pero ese adelanto tiene precio: 3 % del monto deducido se acumula como ingreso cada ejercicio hasta la venta, y si no lo enajena después del tercer ejercicio posterior, el costo actualizado completo se vuelve ingreso.
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¿Cómo deduce una constructora?
Por costo de lo vendido: los materiales, la mano de obra y los gastos indirectos de la obra no se deducen cuando se pagan, sino cuando se vende la unidad, conforme a las reglas del costo de lo vendido del Título II de la LISR. A eso se suman las deducciones normales de cualquier empresa —nómina, seguros, arrendamientos— y la depreciación de la maquinaria, que en este giro tiene su propia tasa: 25 % anual en la industria de la construcción (art. 35 fr. XI LISR).
La decisión grande, sin embargo, no es ninguna de esas: es qué hacer con el terreno.
La opción del artículo 191: deducir el terreno al comprarlo
Los contribuyentes que se dedican a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios pueden optar por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en que los adquieren. Es un beneficio de flujo enorme, y viene con cinco condiciones acumulativas del propio artículo 191: que los terrenos se destinen a la construcción de desarrollos para su enajenación; que al menos el 85 % de tus ingresos acumulables provengan de desarrollos inmobiliarios; que al vender acumules el valor total de la enajenación del terreno en lugar de la ganancia; que ese costo no se incluya en la estimación de costos directos e indirectos del artículo 30; y que la información se asiente en la escritura pública.
Y viene con un costo anual que casi nunca se presupuesta: si el terreno se vende en un ejercicio posterior al de la deducción, se acumula adicionalmente el 3 % del monto deducido, actualizado, por cada ejercicio transcurrido desde el de la adquisición y hasta el inmediato anterior al de la venta. Además, quien no haya enajenado el terreno después del tercer ejercicio inmediato posterior al de su adquisición debe considerar como ingreso acumulable el costo de adquisición actualizado. La opción, una vez ejercida, obliga por un mínimo de cinco años y para todos los terrenos del activo circulante.
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El número: un terreno de $10 millones que tarda en venderse
Supón un terreno adquirido y deducido en 2026 por $10,000,000 y vendido en 2029, el tercer ejercicio posterior al de la compra. Los ejercicios que transcurren desde el de la adquisición hasta el inmediato anterior al de la venta son 2026, 2027 y 2028: tres, con $300,000 de ingreso acumulable cada uno. Si la venta se pasa de 2029, el costo de la demora ya no es el 3 %: el artículo 191 obliga a acumular el costo de adquisición actualizado completo —los $10,000,000— por no haber enajenado el terreno después del tercer ejercicio inmediato posterior al de su adquisición.
| Ejercicio | Efecto en la base de ISR | Importe |
|---|---|---|
| 2026, año de la compra | Deducción del costo de adquisición del terreno | -$10,000,000 |
| 2026 a 2028 | 3 % anual acumulable del monto deducido, actualizado | +$300,000 por año |
| 2029, año de la venta | Ingreso acumulable por el valor total de la enajenación del terreno | No solo la ganancia (fr. III) |
| 2029, si el terreno todavía no se vende | El costo de adquisición actualizado se vuelve ingreso acumulable | +$10,000,000 actualizados |
| Compromiso de la opción | Aplicarla a todos los terrenos del activo circulante | Mínimo 5 ejercicios |
Maquinaria, equipo y la obra que no es tuya
La maquinaria de construcción se deprecia al 25 % anual (art. 35 fr. XI LISR): cuatro años. Las camionetas y los camiones de carga van al 25 % del artículo 34, fracción VI, pero cuidado con la definición: el artículo 3 del Reglamento de la LISR considera automóvil al vehículo terrestre para el transporte de hasta diez pasajeros incluido el conductor, y a los automóviles les aplica el tope de deducción de $175,000 del artículo 36, fracción II.
Y una precisión que ahorra discusiones: el artículo 36, fracción I, dice que las reparaciones y adaptaciones son inversión solo cuando implican adiciones o mejoras al activo fijo; el mantenimiento para conservar la máquina operando es gasto del ejercicio. Es la diferencia entre deducir una reparación de $250,000 este año o a lo largo de cuatro.
Subcontratistas: el registro que decide si tu gasto existe
En obra, casi todo se subcontrata. Cuando lo que contratas es personal puesto a tu disposición, el proveedor necesita registro en el REPSE; sin él, el pago no es deducible y su IVA no es acreditable, por más CFDI que tengas. Verifica el registro y su vigencia antes de cada estimación, no al cierre del ejercicio.
Dos correcciones frecuentes en este punto: la retención del 6 % de IVA por subcontratación está derogada desde el 23 de abril de 2021, y para los subcontratistas persona física aplica la retención normal de honorarios (10 % de ISR o 1.25 % en RESICO, más dos tercios del IVA). El artículo 27, fracción V, de la LISR condiciona la deducción a que esas retenciones se hagan y se enteren.
Errores comunes y qué hacer hoy
El error más caro es ejercer la opción del artículo 191 sin modelar el 3 % anual ni el plazo de tres ejercicios: el beneficio de flujo se convierte en una sorpresa acumulable justo cuando el proyecto va lento.
- Antes de ejercer la opción del terreno, proyecta el 3 % anual y la fecha realista de venta.
- Verifica que al menos el 85 % de tus ingresos venga de desarrollos inmobiliarios.
- Pide al notario que asiente en la escritura la información que exige el artículo 191.
- Clasifica maquinaria, camiones y automóviles por separado: sus tasas y topes son distintos.
- Revisa el REPSE de cada subcontratista de personal antes de autorizar su estimación.
Preguntas frecuentes
¿Una constructora puede deducir el terreno cuando lo compra?
Sí, si se dedica a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios y cumple las cinco condiciones del artículo 191 de la LISR, entre ellas que al menos el 85 % de sus ingresos acumulables provengan de desarrollos inmobiliarios y que al vender acumule el valor total de la enajenación del terreno en lugar de la ganancia.
¿Qué cuesta deducir el terreno de forma anticipada?
Un 3 % del monto deducido, actualizado, que se acumula como ingreso en cada ejercicio transcurrido desde el de la adquisición hasta el inmediato anterior al de la venta. Sobre $10,000,000 son $300,000 por año. Y si no se enajena después del tercer ejercicio inmediato posterior al de la compra, el costo actualizado completo se vuelve ingreso acumulable.
¿A qué tasa se deprecia la maquinaria de construcción?
Al 25 % anual, conforme al artículo 35, fracción XI, de la LISR, que fija ese por ciento para la maquinaria y equipo utilizados en la industria de la construcción. Los camiones de carga y las camionetas se deprecian al 25 % del artículo 34, fracción VI, y los automóviles cargan además el tope de $175,000 del artículo 36, fracción II.
¿Sigue existiendo la retención del 6 % de IVA en obra?
No. La fracción IV del artículo 1o.-A de la LIVA fue derogada el 23 de abril de 2021. Lo vigente es verificar que el proveedor que pone personal a tu disposición esté registrado en el REPSE: sin ese registro el pago no es deducible ni su IVA acreditable, aunque el comprobante esté bien emitido.
¿Cuándo deduzco los materiales de una obra?
Con el costo de lo vendido: los materiales, la mano de obra y los gastos indirectos se deducen conforme se enajenan las unidades, no cuando se pagan. Por eso una constructora puede tener flujo negativo y utilidad fiscal al mismo tiempo, y por eso la planeación del ejercicio se hace por proyecto y no por mes.
Verifica el REPSE de tus subcontratistas
Consulta el registro y las actividades autorizadas de cada proveedor de personal antes de autorizar su estimación.