Contador inmobiliario en Puebla: ISABI, ISH y el 5 % estatal

¿Qué impuestos locales pagas al vender o rentar en Puebla?

Tres, y ninguno es el ISR que ya conoces. Al vender, el comprador paga el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) ante la Tesorería Municipal dentro de los quince días siguientes (arts. 17 a 20 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado Libre y Soberano de Puebla). Tú, vendedor, pagas un 5 % sobre la ganancia que no va al SAT: se entera ante las oficinas del Estado de Puebla (art. 127 LISR). Y si rentas por noche, entra el Impuesto Sobre Servicios de Hospedaje, del 3 % en 2026 (art. 20 de la Ley de Ingresos del Estado de Puebla).

Praxium atiende a propietarios y arrendadores de Puebla con atención 100 % remota desde Ciudad de México: la escritura se firma con tu notario poblano y nosotros llevamos el cálculo y el expediente.

El ISABI poblano: cuatro casos con tasa cero y montos exactos

La Ley de Hacienda Municipal no fija la tasa: su art. 19 remite a las Leyes de Ingresos de los Municipios, así que el porcentaje cambia según dónde esté el inmueble. Lo que sí está escrito con monto en la capital son los cuatro supuestos de tasa 0 % del art. 6 fr. I de la Ley de Ingresos del Municipio de Puebla 2026: vivienda de interés social o popular hasta $922,969 en las zonas 1.1, 1.2, 2.1 y 2.2, si el adquirente no tiene otros predios; predio agrícola fuera de zona urbana hasta $208,068, con la misma condición; inmueble del centro histórico para vivienda, remodelado durante el ejercicio con autorización previa, hasta $922,969; y regularización de la tenencia de la tierra hasta el mismo monto.

El error que cuesta dinero es dar por hecha la tasa: la base no es el precio pactado, sino el valor del art. 187 del Código Fiscal y Presupuestario municipal.

Ejemplo con números: un local en $2,300,000

Vendes en $2,300,000 un local adquirido en 2016 y, tras restar el costo actualizado, las mejoras y los gastos notariales, la ganancia es de $700,000. El art. 127 LISR arroja $35,000 que el notario entera en Puebla; ese importe se acredita contra el pago provisional calculado con la tarifa anualizada del art. 126 y solo se paga la diferencia. Si el 5 % resulta mayor que el provisional, únicamente se entera lo que arroje el art. 126.

Tú no presentas esa declaración: el notario calcula el impuesto bajo su responsabilidad y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma (art. 126, tercer párrafo, LISR), y debe darte la información del cálculo y un CFDI con el impuesto retenido. Por eso los dos números se revisan antes de escriturar.

Si vendes tu casa habitación

La exención se mide sobre el precio, no sobre la ganancia. El art. 93 fr. XIX inciso a) LISR libera la venta de casa habitación cuando la contraprestación obtenida no excede de 700,000 unidades de inversión, se formaliza ante fedatario público y no aplicaste la exención en los tres años anteriores. Por el excedente sí se determina ganancia. El tope en pesos se calcula con la UDI que publica el Banco de México el día de la firma: no es una cifra fija del año.

Si rentas por noche: el 3 % y la informativa que casi nadie presenta

El art. 25 de la Ley de Hacienda estatal incluye expresamente el hospedaje en casas y departamentos enteros o por habitación mediante plataformas digitales. Veinte noches a $1,800 son $36,000 de base y $1,080 al 3 %, que la plataforma retiene y entera si el cobro pasa por ella (art. 24 fr. II de la Ley de Hacienda para el Estado Libre y Soberano de Puebla, que además la obliga a presentar, a más tardar el día 17 del mes siguiente, una declaración agregada por el total de las erogaciones base del impuesto).

Lo que sí es tuyo es la informativa, no el padrón de retenedores. La obligación de inscribirse en el Registro Estatal de Contribuyentes como retenedor dentro de los diez días hábiles es de la administradora de la plataforma digital, no tuya (art. 24 fr. I de la Ley de Hacienda para el Estado Libre y Soberano de Puebla), y el último párrafo de ese mismo artículo cierra el punto: cuando la plataforma entera el impuesto, libera al prestador del servicio de hospedaje de esa obligación. Lo que sí te alcanza como sujeto del impuesto es el art. 30 fr. III: presentar semestralmente ante las Oficinas Recaudadoras la información de tus proveedores y prestadores de servicios, a más tardar los días 30 de enero y 30 de julio, con los datos del semestre inmediato anterior. Y si rentas por tu cuenta, sin que el cobro pase por una plataforma, entonces el impuesto lo causas, lo trasladas y lo enteras tú, a más tardar el día 17 del mes siguiente (art. 28). Ese es el hueco más común en los expedientes poblanos que revisamos.

Lo que no cambia por estar en Puebla

Todo lo federal. ISR por enajenación y arrendamiento, IVA, CFDI y contabilidad electrónica se cumplen igual desde Puebla, Atlixco o Tehuacán, y todo es en línea. La renta de casa habitación sigue exenta de IVA y la de local comercial causa 16 %; la opción de deducir el 35 % de los ingresos sigue en el art. 115 LISR.