Impuestos y deducciones para agentes inmobiliarios 2026

¿Qué puede deducir un agente inmobiliario?

Si tributas en actividad empresarial y profesional, todo lo estrictamente indispensable para colocar propiedades: publicidad en portales y redes, fotografía y video, staging, el auto con el que muestras inmuebles, gasolina y casetas, teléfono, afiliación al organismo del sector, capacitación y —el renglón más grande de casi todos— las comisiones que pagas a otros asesores. En RESICO no deduces nada: los artículos 113-E y 113-F de la LISR calculan el impuesto sobre lo cobrado «sin aplicar deducción alguna».

Esa diferencia es la que hay que poner en números, porque en este giro el ingreso bruto y la utilidad real pueden ser dos mundos distintos.

El año de un agente con $980,000 de comisiones

Seis operaciones cerradas, dos de ellas compartidas con asesores de la oficina. Estos son los gastos del ejercicio, todos con comprobante fiscal y pago bancarizado como exige el art. 27, fracción III, de la LISR.

El auto que no llega al tope se deduce completo

Es la diferencia que separa a este giro del de otros comisionistas. El art. 36, fracción II, de la LISR topa la deducción de automóviles en $175,000 —o $250,000 si es eléctrico, híbrido o de hidrógeno—, y sobre ese monto se aplica el 25 % anual del art. 34, fracción VI. Con una camioneta de $560,000 deducirías solo la parte proporcional; con un auto usado de $160,000 deduces el 100 % de la inversión, es decir $40,000 al año, y acreditas todo el IVA de la compra.

En un negocio donde el auto es herramienta pero no imagen de marca, la cuenta cambia la decisión de compra. Lo mismo pasa con el arrendamiento: el art. 28, fracción XIII, de la LISR solo permite deducir hasta $200 diarios por automóvil, o $285 si es eléctrico, híbrido o de hidrógeno.

Comisiones a terceros: la deducción que más se pierde

Un agente que cobra la comisión completa y reparte la mitad tiene dos opciones: documentarlo o pagar ISR por dinero que no se quedó. El art. 27, fracción III, de la LISR exige comprobante fiscal y, cuando el importe rebasa $2,000, pago con transferencia, cheque nominativo o tarjeta. Un reparto en efectivo o por transferencia personal sin factura no es deducible, y son $245,000 que se convierten en utilidad gravada.

La alternativa limpia es que el cliente le pague a cada quien su parte, con contratos que lo prevean desde el principio. Cuando eso no es posible, el asesor que reparte necesita exigir el CFDI antes de transferir, no después.

RESICO o actividad profesional: los dos números

Con $980,000 de comisiones cobradas y $550,000 de deducciones, la base en actividad empresarial y profesional es de $430,000. Aplicando la tarifa anual del art. 152 de la LISR conforme al Anexo 8 de la RMF 2026 —límite inferior de $424,353.98, cuota fija de $67,981.92 y 23.52 % sobre el excedente—, el ISR del ejercicio ronda los $69,300, contra el que acreditas tus pagos provisionales y las retenciones que efectivamente te hayan hecho tus clientes personas morales. Ahí conviene revisar cuáles: la retención del 10 % del último párrafo del art. 106 de la LISR procede solo «cuando los contribuyentes presten servicios profesionales a las personas morales», así que si facturas como servicio profesional sí te la hacen y sí la restas; si operas con contrato de comisión mercantil —actividad empresarial del art. 100 fracción I de la LISR— no procede y no tienes nada que acreditar por ese concepto, aunque la retención de dos terceras partes de IVA aplica igual en los dos casos (art. 1o.-A fracción II, incisos a y d, de la LIVA). La diferencia está explicada a detalle en impuestos de un agente inmobiliario.

En RESICO el impuesto se cierra mes a mes y ahí termina: la regla 3.13.7. de la RMF 2026 hace definitivo el pago mensual del art. 113-E y releva de presentar la declaración anual del art. 113-F por los ingresos del régimen. Eso cambia la cuenta, porque la tasa se aplica a lo cobrado en cada mes y no al total del año. Con seis cierres de unos $163,000 cada uno, repartidos en seis meses, cada mes cae en el renglón de hasta $208,333.33 —2.00 %—: unos $3,267 mensuales, cerca de $19,600 en el ejercicio, sin deducir un peso. El 1.25 % que te retienen tus clientes personas morales (art. 113-J), unos $12,250, se acredita en ese mismo pago mensual, no en abril. La conclusión práctica es incómoda pero clara: el RESICO sigue ganando frente a los $69,300 de actividad profesional, aunque cobrar en bultos encarece la tasa efectiva —ya no hay una anual que promedie los meses buenos con los flojos—; las deducciones importan cuando el tope de $3,500,000 queda cerca o cuando eres socio de una persona moral y no puedes estar en ese régimen.

Errores comunes y qué hacer hoy

El más caro es repartir comisiones sin CFDI. El segundo es comprar la camioneta sin revisar el tope y presupuestar una deducción tres veces mayor a la real. El tercero es no separar la pauta digital facturada desde el extranjero, que tiene efectos propios en IVA.

1. Exige el CFDI del asesor antes de transferirle su parte de la comisión.
2. Antes de comprar auto, calcula la deducción sobre el tope de $175,000, no sobre el precio.
3. Paga gasolina y casetas con tarjeta o transferencia, aunque sean cargas pequeñas.
4. Revisa si tus portales y tu pauta te facturan desde México o desde el extranjero.
5. Corre una vez al año la comparación entre RESICO y actividad profesional con tus cifras reales.