El gasto más grande de un agente no es su auto: son las comisiones que reparte. Con $980,000 cobrados y $550,000 de deducciones reales, el ISR anual en actividad profesional ronda los $69,300; en RESICO, sobre los mismos ingresos, son $14,700 sin deducir nada.
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¿Qué puede deducir un agente inmobiliario?
Si tributas en actividad empresarial y profesional, todo lo estrictamente indispensable para colocar propiedades: publicidad en portales y redes, fotografía y video, staging, el auto con el que muestras inmuebles, gasolina y casetas, teléfono, afiliación al organismo del sector, capacitación y —el renglón más grande de casi todos— las comisiones que pagas a otros asesores. En RESICO no deduces nada: los artículos 113-E y 113-F de la LISR calculan el impuesto sobre lo cobrado «sin aplicar deducción alguna».
Esa diferencia es la que hay que poner en números, porque en este giro el ingreso bruto y la utilidad real pueden ser dos mundos distintos.
El año de un agente con $980,000 de comisiones
Seis operaciones cerradas, dos de ellas compartidas con asesores de la oficina. Estos son los gastos del ejercicio, todos con comprobante fiscal y pago bancarizado como exige el art. 27, fracción III, de la LISR.
| Concepto | Monto anual | Lo que hay que cuidar |
|---|---|---|
| Comisiones pagadas a otros asesores | $245,000 | CFDI de cada asesor y pago por transferencia; sin eso, el ingreso completo es tuyo |
| Portales inmobiliarios y pauta digital | $96,000 | Si el proveedor factura desde el extranjero, es importación de servicios para IVA |
| Fotografía, video y staging | $58,000 | Gasto del ejercicio, ligado al listado que promueves |
| Auto usado de $160,000: depreciación anual | $40,000 | Debajo del tope del art. 36 fr. II LISR, se deduce el 100 % de la inversión |
| Gasolina y casetas | $62,000 | Combustible siempre con pago bancarizado, sin importar el monto |
| Celular e internet | $15,000 | Solo la proporción usada en la actividad |
| Afiliación al organismo del sector y capacitación | $12,000 | Deducible como gasto estrictamente indispensable, con CFDI |
| Honorarios contables | $12,000 | Gasto del ejercicio |
| Papelería, mensajería y otros | $10,000 | Con comprobante fiscal |
| Total de deducciones | $550,000 | Utilidad fiscal de $430,000 |
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El auto que no llega al tope se deduce completo
Es la diferencia que separa a este giro del de otros comisionistas. El art. 36, fracción II, de la LISR topa la deducción de automóviles en $175,000 —o $250,000 si es eléctrico, híbrido o de hidrógeno—, y sobre ese monto se aplica el 25 % anual del art. 34, fracción VI. Con una camioneta de $560,000 deducirías solo la parte proporcional; con un auto usado de $160,000 deduces el 100 % de la inversión, es decir $40,000 al año, y acreditas todo el IVA de la compra.
En un negocio donde el auto es herramienta pero no imagen de marca, la cuenta cambia la decisión de compra. Lo mismo pasa con el arrendamiento: el art. 28, fracción XIII, de la LISR solo permite deducir hasta $200 diarios por automóvil, o $285 si es eléctrico, híbrido o de hidrógeno.
Comisiones a terceros: la deducción que más se pierde
Un agente que cobra la comisión completa y reparte la mitad tiene dos opciones: documentarlo o pagar ISR por dinero que no se quedó. El art. 27, fracción III, de la LISR exige comprobante fiscal y, cuando el importe rebasa $2,000, pago con transferencia, cheque nominativo o tarjeta. Un reparto en efectivo o por transferencia personal sin factura no es deducible, y son $245,000 que se convierten en utilidad gravada.
La alternativa limpia es que el cliente le pague a cada quien su parte, con contratos que lo prevean desde el principio. Cuando eso no es posible, el asesor que reparte necesita exigir el CFDI antes de transferir, no después.
RESICO o actividad profesional: los dos números
Con $980,000 de comisiones cobradas y $550,000 de deducciones, la base en actividad empresarial y profesional es de $430,000. Aplicando la tarifa anual del art. 152 de la LISR conforme al Anexo 8 de la RMF 2026 —límite inferior de $424,353.98, cuota fija de $67,981.92 y 23.52 % sobre el excedente—, el ISR del ejercicio ronda los $69,300, del que se restan los pagos provisionales y las retenciones del 10 % que te hicieron tus clientes personas morales.
En RESICO, los mismos $980,000 se ubican en el renglón de hasta $1,000,000 de la tabla anual del art. 113-F: 1.50 %, es decir $14,700 del ejercicio, sin deducir un peso. Y como tus clientes personas morales ya te retuvieron el 1.25 % —unos $12,250—, el saldo por pagar en abril es mínimo. La conclusión práctica es incómoda pero clara: mientras quepas en el RESICO, la tasa gana casi siempre; las deducciones importan cuando el tope de $3,500,000 queda cerca o cuando eres socio de una persona moral y no puedes estar en ese régimen.
Errores comunes y qué hacer hoy
El más caro es repartir comisiones sin CFDI. El segundo es comprar la camioneta sin revisar el tope y presupuestar una deducción tres veces mayor a la real. El tercero es no separar la pauta digital facturada desde el extranjero, que tiene efectos propios en IVA.
- Exige el CFDI del asesor antes de transferirle su parte de la comisión.
- Antes de comprar auto, calcula la deducción sobre el tope de $175,000, no sobre el precio.
- Paga gasolina y casetas con tarjeta o transferencia, aunque sean cargas pequeñas.
- Revisa si tus portales y tu pauta te facturan desde México o desde el extranjero.
- Corre una vez al año la comparación entre RESICO y actividad profesional con tus cifras reales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir las comisiones que le pago a otro asesor?
Sí, siempre que tengas su CFDI y el pago se haga por transferencia, cheque nominativo o tarjeta cuando rebase $2,000, conforme al art. 27, fracción III, de la LISR. Sin comprobante, ese dinero no es deducible aunque haya salido de tu cuenta: pagas ISR sobre una comisión que no te quedaste.
¿Cuánto puedo deducir del auto que uso para mostrar propiedades?
La inversión se deduce hasta $175,000, o $250,000 si el vehículo es eléctrico, híbrido o de hidrógeno (art. 36, fracción II, LISR), aplicando después el 25 % anual del art. 34, fracción VI. Si tu auto costó menos del tope, deduces el 100 % de la inversión: un auto de $160,000 da $40,000 de depreciación al año.
¿Un agente inmobiliario en RESICO puede deducir sus gastos?
No. Los artículos 113-E y 113-F de la LISR calculan el impuesto sobre los ingresos cobrados sin aplicar deducción alguna. A cambio, la tasa anual va del 1.00 % al 2.50 %: con $980,000 de comisiones, el ISR del ejercicio es de $14,700, contra unos $69,300 en actividad profesional con $550,000 de deducciones.
¿La publicidad en portales y redes es deducible?
Sí, como gasto estrictamente indispensable con su comprobante fiscal. El cuidado está en el IVA: si el proveedor te factura desde el extranjero sin RFC en México, se trata de importación de servicios y el tratamiento del impuesto es distinto al de un CFDI mexicano. Conviene revisarlo con tu contador antes de contratar pauta grande.
¿La cuota de afiliación al organismo del sector es deducible?
Sí, cuando se vincula con tu actividad y está amparada con comprobante fiscal, como cualquier gasto estrictamente indispensable (art. 27, fracciones I y III, LISR). Lo mismo aplica a la capacitación y a las certificaciones del sector, que además sirven como prueba de que el gasto pertenece a tu actividad.
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