En un cierre hay cuatro contribuyentes y solo uno eres tú: el notario retiene el ISR del vendedor, el comprador paga el impuesto local de adquisición y tu comisión se vuelve ingreso el día que te la depositan, no el día de la firma. Esto es lo que hace tu contador en cada paso.
Pon en orden tus comisiones y tus retenciones
¿Qué hace un contador para un agente inmobiliario?
Tres cosas, y ninguna ocurre el día de la firma. Registrar tu comisión cuando se cobra, porque los ingresos por servicios se acumulan en flujo de efectivo (art. 102 LISR) y el IVA se causa igual (art. 1o.-B LIVA). Conciliar las retenciones de quien te paga, que cambian según seas comisionista o prestador de servicios y según tu régimen. Y dejar claro, en tu contabilidad y ante tu cliente, que el ISR de la operación no es tuyo: ese lo calcula y entera el notario.
Cómo tributa la comisión según el régimen está en impuestos de un agente inmobiliario. Aquí va la operación: quién declara qué en el cierre, cuándo entra tu ingreso y qué papeles necesita tu contador de cada venta.
Quién declara qué en un cierre (y por qué el ISR del vendedor no es tuyo)
La confusión más cara del giro es creer que el agente «pasa» el impuesto de la operación. No: en una compraventa escriturada hay hasta cinco intervinientes con obligaciones distintas, y la del agente es la más pequeña de todas.
| Quién | Qué impuesto le toca | Quién lo calcula y entera | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Vendedor persona física | ISR por la ganancia en la enajenación | El notario, como pago provisional | art. 126 LISR |
| Comprador | Impuesto local sobre adquisición de inmuebles y derechos registrales | El notario, ante la tesorería local | Código fiscal o ley de hacienda de la entidad |
| Agente o asesor (persona física) | ISR sobre la comisión cobrada e IVA al 16 % | Tú, en tu declaración del día 17 | arts. 100 y 102 LISR; art. 1o. fr. II LIVA |
| Inmobiliaria que cobra la comisión completa | ISR e IVA propios, y retiene a los asesores personas físicas | La empresa | art. 1o.-A fr. II incisos a) y d) LIVA |
| Notario público | Informa la operación al SAT y entera la retención del vendedor | El notario | art. 126 LISR |
Pon en orden tus comisiones y tus retenciones
Tu comisión pertenece al mes en que se cobra
Una escritura firmada el 28 de septiembre con comisión depositada el 6 de octubre es ingreso de octubre, no de septiembre: en servicios el ISR se acumula con el cobro (art. 102 LISR) y el IVA se causa cuando la contraprestación se percibe (art. 1o.-B LIVA). Emitir el CFDI el día de la firma para «cerrar el mes» adelanta impuesto por dinero que todavía no tienes.
Con una comisión de $180,000 facturada a una inmobiliaria persona moral y un agente en RESICO, la cuenta del depósito es esta: $180,000 más $28,800 de IVA, menos $2,250 de retención de ISR (1.25 %, art. 113-J LISR) y menos $19,200 de retención de IVA (dos terceras partes, art. 1o.-A, fracción II, inciso a), LIVA y art. 3, fracción I, RLIVA). Te depositan $187,350 y las dos retenciones se restan de tus propias declaraciones de octubre.
Comisiones compartidas: quién le factura a quién
Cuando un cierre se reparte entre dos asesores y la oficina, el dinero solo tiene una ruta limpia: quien cobra al cliente emite el CFDI por el total, y cada participante le emite a su vez un CFDI por su parte. Pagar la mitad de la comisión «de mano» a un colega no solo no es deducible —el art. 27, fracción III, de la LISR exige comprobante fiscal y pago bancarizado cuando el importe rebasa $2,000—, sino que deja a la oficina declarando un ingreso del que la mitad nunca fue suya.
Ojo con el otro riesgo, que no es fiscal: si el asesor trabaja con horario, exclusividad y herramientas de la oficina, lo que existe es una relación laboral con las consecuencias de la Ley Federal del Trabajo, aunque haya facturas de por medio.
Qué necesita tu contador de cada operación
Un expediente por cierre resuelve casi todas las preguntas de abril. No es burocracia: es lo que sostiene que tu ingreso, tus retenciones y tus gastos de promoción pertenecen a esa operación y a ese mes. Los gastos deducibles del giro —portales, fotografía, anuncios, auto— los desglosamos en deducciones del agente inmobiliario.
Sobre precio: un agente independiente se mueve entre $500 y $1,200 al mes de honorarios contables según su régimen, y una oficina inmobiliaria con asesores y retenciones entre $2,500 y $8,000. Son rangos de mercado 2026; la cotización sale del diagnóstico, que es sin costo.
- Contrato de intermediación o carta de exclusividad firmada.
- Fecha de escritura y fecha real del depósito de la comisión.
- CFDI emitido y, si el cliente es persona moral, su CFDI de retenciones.
- Reparto pactado entre asesores, con el CFDI de cada uno.
- Comprobantes de portales, fotografía y publicidad de ese listado.
Errores comunes de un agente y qué hacer
Dos se repiten en cada revisión: facturar al firmar en vez de al cobrar, y mezclar el anticipo del comprador —que nunca es dinero del agente— con la cuenta propia. El tercero es más silencioso: cobrar comisiones sin desglosar IVA y descubrir en la anual que el impuesto salía de tu propio bolsillo.
- Emite el CFDI de comisión el día del cobro y verifica que el IVA vaya desglosado.
- Pide la constancia de retenciones a cada cliente persona moral y compárala con el visor del SAT.
- Documenta el reparto de comisiones con CFDI de cada asesor, no con transferencias sueltas.
- No prometas al vendedor un cálculo de su ISR: ese lo determina el notario (art. 126 LISR).
- Si tus ingresos cobrados se acercan a $3,500,000, revisa tu régimen antes de rebasarlo.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo debo facturar mi comisión inmobiliaria?
Cuando la cobras. El ISR de los servicios se acumula en flujo de efectivo (art. 102 LISR) y el IVA se causa al percibir la contraprestación (art. 1o.-B LIVA). Si la escritura se firma en septiembre y el depósito llega en octubre, el CFDI, el ingreso y el IVA son de octubre.
¿El agente inmobiliario paga el ISR de la venta del inmueble?
No. El ISR por la enajenación es del vendedor y el notario lo calcula, retiene y entera como pago provisional (art. 126 LISR). El agente solo declara su comisión, con su propio ISR e IVA. Conviene decirlo desde la primera reunión para no quedar como responsable de una cifra que no controlas.
¿Qué me retiene una inmobiliaria cuando le facturo mi comisión?
Si estás en RESICO, el 1.25 % de ISR (art. 113-J LISR) y dos terceras partes del IVA trasladado. Si actúas como comisionista persona física, la retención de IVA también procede por el art. 1o.-A, fracción II, inciso d), de la LIVA. Sobre una comisión de $180,000 más IVA, el depósito neto en RESICO es de $187,350.
¿Cómo se reparte una comisión entre dos asesores sin problemas fiscales?
Quien cobra al cliente emite el CFDI por el total y cada asesor le factura su parte. El art. 27, fracción III, de la LISR exige comprobante fiscal y pago bancarizado arriba de $2,000, así que un reparto en efectivo o sin factura no es deducible y deja el ingreso completo en quien cobró.
¿Cuánto cobra un contador a un agente inmobiliario?
En el mercado 2026, entre $500 y $1,200 al mes para un agente independiente según su régimen, y entre $2,500 y $8,000 para una oficina inmobiliaria con asesores, retenciones y nómina. En Praxium la primera sesión de diagnóstico es sin costo y de ahí sale la cotización.
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Revisamos cómo estás facturando cada cierre, qué te retienen y qué régimen te conviene con tu volumen real.