Impuestos de un agente inmobiliario: comisión, IVA y retención

¿Cómo paga impuestos un agente inmobiliario en México?

Tu comisión es ingreso tuyo, no del vendedor, y se acumula el día en que la cobras, no el día en que se firma la escritura (art. 102 LISR). Causa IVA al 16% aunque la casa que vendiste esté exenta, porque la exención del art. 9o. fracción II de la LIVA cubre la construcción destinada a casa habitación, no el servicio de intermediación que tú prestas (art. 1o. fracción II LIVA). Y si quien te paga es una persona moral, el dinero llega a tu cuenta con retenciones.

Lo que cambia de un agente a otro no es cuánto impuesto causa la comisión: es quién lo retiene y cuándo lo pagas. Eso depende de tres decisiones que casi nadie toma por escrito: si operas como comisionista (actividad empresarial), si facturas como servicio profesional, o si estás en RESICO. Las tres son legales y las tres te dejan un depósito distinto por la misma venta.

¿Comisionista o servicio profesional? La pregunta que cambia tus retenciones

El artículo 100 de la LISR separa dos tipos de ingreso dentro del mismo régimen: la fracción I son las actividades empresariales (entre ellas las comerciales, por reenvío al art. 16 fracción I del CFF) y la fracción II son los servicios profesionales. La comisión mercantil —el mandato aplicado a actos concretos de comercio, art. 273 del Código de Comercio— es actividad comercial. Un agente que vende inmuebles de un tercero a cambio de un porcentaje, con contrato de comisión, está en la fracción I.

La consecuencia práctica es grande y casi nadie la usa: la retención del 10% de ISR que hacen las personas morales está en el último párrafo del art. 106 de la LISR y aplica solo «cuando los contribuyentes presten servicios profesionales a las personas morales». A un comisionista no se la hacen. La retención de IVA, en cambio, aplica en los dos casos: el art. 1o.-A fracción II de la LIVA obliga a la persona moral a retener tanto por servicios personales independientes (inciso a) como por servicios prestados por comisionistas personas físicas (inciso d), y el art. 3 fracción I del Reglamento de la LIVA fija el monto en las dos terceras partes del IVA trasladado en ambos supuestos.

Si tu cliente es una persona física —el caso más común: una familia que vende su casa—, no hay retención de ninguna clase. El impuesto completo lo calculas y lo enteras tú.

$150,000 de comisión: qué te depositan en cada régimen

Cerraste una operación y tu comisión es de $150,000 más IVA. Le facturas a una desarrolladora, que es persona moral. El CFDI sale por $174,000 ($150,000 + $24,000 de IVA) en los tres escenarios; lo que cambia es el depósito.

¿Cuándo emites el CFDI: al anticipo o al cierre?

El régimen de personas físicas funciona con flujo de efectivo. El art. 102 de la LISR considera el ingreso percibido cuando se recibe «aun cuando aquéllos correspondan a anticipos, a depósitos o a cualquier otro concepto», y el art. 1o.-B de la LIVA usa la misma regla para el impuesto al valor agregado. Traducido a tu operación: si cobras un anticipo de comisión al firmar la exclusiva o al apartar el inmueble, ese mes ya acumulaste ingreso y ya causaste IVA, aunque la escritura se firme en marzo del año siguiente.

El error que vemos con más frecuencia es el contrario: agentes que esperan a la firma de escrituras para timbrar todo junto un anticipo cobrado seis meses antes. Eso deja un depósito bancario sin CFDI que lo ampare durante medio año, que es exactamente el tipo de diferencia que el SAT detecta al cruzar tus declaraciones con tu información financiera.

1. Cobras el anticipo: emites CFDI de ingreso por el anticipo, con IVA, en el mes en que entra el dinero.
2. Se cierra la operación: emites el CFDI de ingreso por el valor total de la comisión.
3. Emites un CFDI de egreso que aplica el anticipo ya facturado, para no duplicar ingreso ni IVA.
4. Si la operación se cae y devuelves el anticipo, el CFDI de egreso también es la vía para cancelar el efecto fiscal.
5. Conserva el contrato de comisión o de exclusiva: es lo que sostiene la fecha y el porcentaje frente a una revisión.

Comisiones compartidas: quién le factura a quién

En una operación con dos agentes y una agencia de por medio, cada quien factura a quien le paga, no al comprador final. Si la agencia cobra el 100% de la comisión y te transfiere tu parte, la agencia emite el CFDI al cliente por el total y tú emites el tuyo a la agencia por lo que recibiste. Ese CFDI es lo que le permite a la agencia deducir tu parte: sin él, tu mitad se le vuelve ingreso íntegro.

El art. 27 fracción III de la LISR pide dos cosas para que ese gasto sea deducible: que esté amparado con comprobante fiscal y que todo pago superior a $2,000 se haga por transferencia, cheque nominativo, tarjeta o monedero electrónico autorizado. Un reparto en efectivo entre agentes no es deducible para quien paga y sigue siendo ingreso acumulable para quien recibe. Es la peor combinación posible.

• Cada agente factura a quien efectivamente le deposita, con su propio RFC y su propio régimen.
• El reparto se documenta en el contrato de colaboración, no en un mensaje de WhatsApp.
• Todo pago mayor a $2,000 va por transferencia o tarjeta (art. 27 fr. III LISR).
• Si tú cobras el total y repartes, el ingreso de los otros agentes es tu gasto: pide el CFDI antes de transferir.
• Una agencia persona moral te retendrá IVA y, si facturas como profesional, también el 10% de ISR.

Tu comisión no es el ISR de tu cliente (y conviene que lo sepas antes de la mesa)

El impuesto que paga el vendedor por la ganancia de la venta es otro asunto y no sale de tu comisión: en operaciones que pasan por escritura pública, el notario calcula el ISR de la enajenación bajo su responsabilidad y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma (art. 126 LISR). Tú no lo retienes ni respondes por él.

Sí te conviene conocerlo. La objeción que más operaciones enfría es el vendedor que se entera del ISR el día de la firma, cuando ya hizo cuentas con el precio completo. Llegar con el número estimado semanas antes, y con la ruta de la exención de casa habitación bien explicada, es lo que convierte una sorpresa en una decisión tomada.

Cinco errores que le cuestan dinero a un agente inmobiliario

Ninguno de estos errores es de mala fe; todos salen de tratar la comisión como si fuera un ingreso informal que se regulariza después.

1. No cobrar IVA porque «la casa está exenta». La exención del art. 9o. fr. II LIVA es de la construcción, no de tu servicio: el IVA lo terminas pagando de tu bolsa.
2. Facturar como servicio profesional cuando operas con contrato de comisión, y cargar una retención del 10% de ISR que no tenía por qué existir.
3. Timbrar el anticipo hasta el cierre, y dejar seis meses de depósitos sin comprobante que los ampare.
4. Repartir comisiones en efectivo: no es deducible para quien paga (art. 27 fr. III LISR) y sí es acumulable para quien cobra.
5. Entrar a RESICO sin revisar el tope: al rebasar los $3,500,000 de ingresos del art. 113-E LISR, sales del régimen a partir del mes siguiente y el cambio no siempre se puede deshacer.

¿Qué régimen te conviene según tu volumen de comisiones?

No hay una respuesta única, pero sí un criterio: RESICO gana cuando tu gasto real es bajo, porque paga sobre ingreso cobrado sin aplicar deducción alguna (art. 113-E LISR); la Sección I gana cuando tienes estructura —oficina, asistente, publicidad pagada, auto— porque ahí sí deduces (arts. 103 y 105 LISR). Antes de correr números, revisa el filtro de entrada: el art. 113-E deja fuera de RESICO a quien sea socio, accionista o integrante de una persona moral, o parte relacionada en términos del art. 90 de la LISR. Es la causa número uno por la que un agente que ya montó su inmobiliaria, o que entró como socio a una, no puede tomar la tasa baja.

Un agente independiente que trabaja desde casa, factura $1,200,000 al año y gasta poco suele pagar menos en RESICO. Un agente con equipo, portal propio y campañas pagadas puede estar mejor en actividad empresarial, donde esos gastos bajan la base. Y si tu operación ya se parece más a una inmobiliaria que a un agente, la conversación es otra: estructura, socios y personas morales. Eso lo revisamos en la vertical de inmobiliaria y arrendamiento.