El costo de un terreno viejo no es el de la escritura: se actualiza por el INPC desde el mes de la compra (art. 124 de la LISR). Y la ganancia se divide entre los años transcurridos con un tope de 20 (art. 120). Por eso el ISR real suele ser mucho menor de lo que la gente teme.
Estima el ISR de tu terreno antes de ir con el notario
¿Cuánto ISR se paga por vender un terreno comprado hace 20 años?
Mucho menos de lo que sugiere la diferencia entre lo que pagaste y lo que te dan. La ley no grava esa resta: grava la ganancia después de actualizar el costo por inflación. El artículo 124 de la LISR ordena actualizar el costo comprobado de adquisición «por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación», con el Índice Nacional de Precios al Consumidor.
Y encima, el artículo 120 divide la ganancia entre el número de años transcurridos entre la compra y la venta, sin exceder de 20. Esa división es lo que aplana la tarifa: un terreno que ganó valor durante dos décadas no se grava como si el aumento hubiera ocurrido en un solo ejercicio.
Un terreno no se deprecia: la diferencia con una casa
En una casa o un edificio hay que partir el costo. El artículo 124, fracción I, obliga a separar el costo del terreno del de la construcción —y si no se puede separar, considera terreno el 20 % del costo total—, y la fracción II disminuye el costo de la construcción a razón de 3 % anual por cada año transcurrido, sin bajar del 20 % del costo inicial.
Un terreno baldío no pasa por esa merma: no hay construcción que depreciar, así que el costo se actualiza íntegro. En operaciones viejas eso pesa mucho, porque el 3 % anual durante veinte años deja el costo de una construcción en su piso del 20 %, mientras que el del suelo llega completo a la venta.
Estima el ISR de tu terreno antes de ir con el notario
Ejemplo: comprado en 2005 en $350,000, vendido en 2026 en $2,600,000
El factor de actualización sale de dividir el INPC del mes inmediato anterior a la venta entre el del mes de la compra. Aquí se usa un factor ilustrativo de 2.5600 para marzo de 2005 contra julio de 2026: el definitivo lo determina el notario con los índices publicados al momento de escriturar, y por eso las cifras de abajo son de orden de magnitud, no de declaración.
También se restan los gastos notariales, el impuesto local de adquisición pagado en su momento y las comisiones de la operación, actualizados (art. 121, frs. III y IV, de la LISR). En el ejemplo se consideran $60,000.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta (agosto 2026) | $2,600,000.00 |
| Costo de adquisición (marzo 2005) | $350,000.00 |
| Factor de actualización ilustrativo | 2.5600 |
| Costo actualizado | $896,000.00 |
| Gastos y comisiones deducibles actualizados | $60,000.00 |
| Ganancia | $1,644,000.00 |
| Años transcurridos (tope legal: 20) | 21 · se toman 20 |
| Ganancia acumulable (1,644,000 ÷ 20) | $82,200.00 |
| Ganancia no acumulable | $1,561,800.00 |
| ISR estimado del ejercicio | unos $96,100 |
| Tasa efectiva sobre la ganancia | 5.85 % |
| Tasa efectiva sobre el precio de venta | 3.70 % |
¿Cómo se llegó a ese impuesto?
La ganancia acumulable de $82,200 se suma a los demás ingresos acumulables del año y se calcula el impuesto con la tarifa anual del artículo 152 de la LISR (Anexo 8 de la RMF 2026). Sobre esa base, el impuesto ronda los $4,800 y la tasa que resulta de dividirlo entre la ganancia acumulable es de 5.85 %, conforme al artículo 120, fracción III, inciso a).
Esa tasa se aplica a la ganancia no acumulable de $1,561,800 y da unos $91,300. La suma de los dos tramos es el ISR del ejercicio. El número clave es el último renglón de la tabla: 3.70 % del precio de venta. Ahí está la respuesta a por qué el impuesto casi nunca es el 35 % que la gente supone.
Un aviso importante: esa tasa se calcula sobre la totalidad de tus ingresos acumulables del año, no solo sobre el terreno. Si ese mismo ejercicio tienes sueldo, honorarios o rentas, la tasa sube y el resultado cambia.
Lo que retiene el notario y lo que se paga al estado
El notario calcula y entera un pago provisional por cuenta del vendedor (art. 126 de la LISR) y, además, un 5 % sobre la ganancia a favor de la entidad federativa donde está el inmueble (art. 127). Ese 5 % es acreditable contra el pago provisional federal, así que no se paga dos veces.
Hay un tercer número que suele descolocar: el avalúo. El artículo 125 faculta a la autoridad para tomar en cuenta el avalúo del bien y, cuando excede en más de 10 % la contraprestación pactada, la diferencia completa se considera ingreso del comprador por adquisición de bienes. Vender muy por debajo del avalúo no abarata la operación: le traslada el problema a la otra parte.
El error que cuesta dinero y qué hacer
El error más caro es no encontrar la escritura de compra. Sin costo comprobado la ley te deja un piso, pero es muy bajo: el artículo 121, fracción I, de la LISR establece que en bienes inmuebles el costo actualizado será cuando menos el 10 % del monto de la enajenación. En el ejemplo eso son $260,000 de costo contra los $896,000 que sí podías acreditar con la escritura, y la ganancia sube de $1,644,000 a $2,340,000. La copia certificada del instrumento se pide en la notaría que lo autorizó o en el Registro Público de la Propiedad.
El segundo error es entregarle al notario solo la escritura y olvidar los comprobantes de gastos: los honorarios notariales de la compra, el impuesto de adquisición que pagaste entonces y las comisiones del corredor son deducibles y también se actualizan.
- Localiza la escritura de adquisición y anota el mes exacto de la compra: de ahí arranca la actualización.
- Reúne los comprobantes de gastos notariales, impuesto local de adquisición y comisiones de aquella compra.
- Pide al notario la corrida del cálculo antes de firmar, con el factor de INPC del mes que corresponda.
- Si vas a tener otros ingresos fuertes el mismo año, revisa si conviene escriturar en enero del siguiente.
- Verifica que el avalúo y el precio pactado no difieran en más de 10 %.
Preguntas frecuentes
¿Se actualiza el costo de un terreno comprado hace 20 años?
Sí, y es lo que más baja el impuesto. El artículo 124 de la LISR actualiza el costo comprobado de adquisición por el INPC, desde el mes de la compra hasta el mes inmediato anterior al de la venta. A diferencia de una construcción, el terreno no se disminuye 3 % anual: su costo llega completo a la operación.
¿Qué pasa si pasaron más de 20 años desde que lo compré?
El artículo 120, fracción I, de la LISR divide la ganancia entre los años transcurridos «sin exceder de 20 años». Si pasaron 21, 25 o 40, el divisor sigue siendo 20. Esa parte se suma a tus demás ingresos del año y el resto se grava con la tasa que resulte del propio artículo 120.
¿Por qué el ISR sale tan bajo comparado con la ganancia?
Porque solo una fracción de la ganancia entra a la tarifa progresiva y el resto se grava con la tasa efectiva que produce esa fracción, no con la tasa máxima. En el ejemplo de $2,600,000, el impuesto equivale a 3.70 % del precio de venta. La tasa sube si tienes otros ingresos acumulables ese mismo año.
¿Y si perdí la escritura de compra?
Es el peor escenario, aunque no te deja en cero: el artículo 121, fracción I, de la LISR fija un costo mínimo del 10 % del precio de venta. Aun así el impuesto se dispara, porque ese 10 % suele ser muy inferior al costo real actualizado. Antes de escriturar conviene pedir copia certificada en la notaría que autorizó la compra o en el Registro Público de la Propiedad.
¿El notario retiene todo el impuesto?
Retiene un pago provisional (art. 126 LISR) y entera un 5 % sobre la ganancia a la entidad federativa (art. 127), acreditable contra ese pago provisional. El impuesto definitivo se determina en tu declaración anual, donde la operación puede generar diferencia a pagar o saldo a favor.
Estima el ISR de tu terreno antes de ir con el notario
Pon precio, fecha de compra y costo original: la calculadora arma la ganancia actualizada y el impuesto estimado.