Herramienta gratuita
Calculadora de ISR por venta de terreno 2026
Vender un terreno no es igual que vender una casa: el suelo no se deprecia, la exención de casa habitación no le aplica y, si lo tuviste muchos años, la ley te permite dividir la ganancia entre los años de tenencia. Pon lo que pagaste, cuándo, y en cuánto lo vendes: te damos la ganancia actualizada con INPC, lo que retendrá el notario y el 5 % estatal que se acredita contra ese pago.
Tu terreno, con números
El cálculo se actualiza solo conforme escribes. Nada se envía: todo se calcula en tu navegador.
El precio que quedará en la escritura.
El costo comprobado con escritura. Si no lo tienes, pon 0: la ley te reconoce un mínimo del 10 % del precio de venta.
De aquí sale el INPC que actualiza tu costo.
La ley usa el INPC del mes anterior a la venta.
Gastos que puedes restar (art. 121 LISR)
Opcionales, pero bajan tu ganancia. Necesitas el comprobante a tu nombre.
Notariales, impuestos, derechos y avalúo de la compra (fr. III). Se actualizan con el mismo factor.
Lo que le pagas al asesor inmobiliario (fr. IV). No se actualiza.
El que pide el notario para escriturar (fr. III). No se actualiza.
Lo que te retendría el notario al firmar
$70,482.70
Tu ganancia
$1,043,760.00
Precio − costo actualizado − gastos
De eso, al estado (5 %)
$52,188.00
Acreditable, no adicional (art. 127)
Tasa efectiva
6.75 %
Sobre tu ganancia
Después de la retención te quedarían alrededor de $2,929,517.30 del precio de venta, ya descontando comisión y avalúo. El pago provisional se acredita luego en tu declaración anual: no es el impuesto final, es un anticipo.
Cómo salió ese número
- Factor de actualización (art. 124)INPC de julio 2026 (145.169) ÷ INPC de diciembre 2015 (89.047), truncado al diezmilésimo
- 1.6302
- Costo actualizado$1,200,000.00 × 1.6302 · el terreno no se deprecia
- $1,956,240.00
- Costo mínimo de ley (10 % del precio)No aplica: tu costo actualizado es mayor
- $300,000.00
- GananciaPrecio de venta − todo lo anterior
- $1,043,760.00
- Años de tenencia (art. 120 fr. I)De diciembre 2015 a agosto 2026 · años completos, mínimo 1 y máximo 20
- 10
- Ganancia acumulableGanancia ÷ 10 · el resto ($939,384.00) es la no acumulable
- $104,376.00
- ISR sobre la ganancia acumulableTarifa anual del art. 152 (Anexo 8 de la RMF 2026)
- $7,048.27
- Pago provisional del notario (art. 126)ISR de la acumulable × 10 años
- $70,482.70
- 5 % a la entidad federativa (art. 127)Se acredita contra el pago federal y nunca lo excede · quedan $18,294.70 para la Federación
- $52,188.00
- IVALa enajenación del suelo está exenta (art. 9 fr. I LIVA): no se calcula porque no se causa
- Exento
Ojo con esto (dato o lectura por validar 2026)
- · Serie del INPC usada: base 2ª quincena de julio 2018 = 100, último mes publicado julio 2026. Los datos anteriores a 2023 provienen de fuente secundaria y están pendientes de cotejo contra la tabla oficial del SAT e INEGI: por eso la calculadora resuelve las compras de enero 2023 en adelante y las de diciembre de cada año desde 2005, y te lo dice cuando no tiene el dato en vez de inventarlo.
¿Tu terreno tiene una construcción que habitaste?
Entonces este no es tu cálculo. Un terreno con casa habitación cambia dos cosas de fondo: la construcción sí se deprecia (3 % anual, art. 124 fr. II) y puede aplicar la exención del art. 93 fr. XIX a) de la LISR, hasta 700,000 UDIS — hoy alrededor de $6,169,287.60 con la UDI del 2026-09-05, valor por validar porque cambia a diario— medidos sobre el precio de venta, nunca sobre la ganancia. Usa la calculadora de venta de inmueble →
Fundamento legal
- Art. 121 LISR. De los ingresos por enajenación se restan: el costo comprobado de adquisición (fr. I), los gastos notariales, impuestos y derechos de la adquisición y los avalúos (fr. III), y las comisiones y mediaciones pagadas por el vendedor (fr. IV). Las inversiones en construcciones y mejoras (fr. II) no entran aquí: un terreno puro no las tiene. La misma fr. I pone el piso: en inmuebles, el costo actualizado será cuando menos el 10 % del monto de la enajenación.
- Art. 124 LISR. El costo de adquisición se actualiza por el periodo que va del mes de la compra al mes inmediato anterior a aquel en que se enajena. El terreno NO se deprecia: el 3 % anual es solo para construcciones (fr. II). Si el terreno se heredó o se donó, el costo y la fecha de adquisición son los del autor de la sucesión o del donante (último párrafo).
- Art. 6 LISR. El factor de actualización es el INPC del mes más reciente entre el INPC del mes más antiguo del periodo. Aquí: INPC del mes anterior a la venta ÷ INPC del mes de adquisición, truncado al diezmilésimo.
- Art. 120 fr. I LISR. La ganancia se divide entre el número de años transcurridos entre la adquisición y la venta, sin exceder de 20. El resultado es la parte que se acumula a tus demás ingresos del año; el resto es la ganancia no acumulable, que paga con su propia tasa.
- Art. 152 LISR. A la ganancia acumulable se le aplica la tarifa anual del ISR de personas físicas (tabla del Anexo 8 de la RMF 2026, DOF 28-dic-2025): cuota fija del tramo más el porcentaje sobre el excedente del límite inferior.
- Art. 126 LISR. En la enajenación de inmuebles consignada en escritura pública, el notario calcula y entera un pago provisional por cuenta del vendedor: el impuesto que resultó sobre la ganancia acumulable, multiplicado por los años de tenencia. Ese pago se acredita después en tu declaración anual.
- Art. 127 LISR. Además del pago federal se entera un 5 % sobre la ganancia a la entidad federativa donde está el inmueble, que se acredita contra el pago provisional del art. 126 y que en ningún caso puede exceder ese monto. No es un impuesto adicional: en la mayoría de los casos es una parte del mismo pago, que se va al estado en vez de a la Federación.
- Art. 9 fr. I LIVA. La enajenación del suelo está EXENTA de IVA. Vender un terreno no causa IVA, sin importar el uso que se le dé. Lo que sí causa IVA al 16 % es la construcción cuando no es casa habitación, y por eso la escritura debe separar el valor del suelo del de lo edificado.
- Art. 93 fr. XIX a) LISR. La exención por casa habitación (hasta 700,000 UDIS) se mide sobre el PRECIO DE VENTA, no sobre la ganancia, y aplica a la casa que habitaste. Un terreno sin construcción habitada no entra en el supuesto: su ganancia se grava íntegra.
Lo que esta calculadora NO hace
- · No calcula la venta de una casa o un departamento: para eso está la calculadora de ISR por venta de inmueble, que sí aplica la exención de casa habitación y sí deprecia construcciones.
- · No calcula el ISAI ni los derechos de Registro Público: esos los paga el comprador y los fija cada entidad.
- · No calcula la pérdida en enajenación ni su deducción (art. 122 LISR). Si vendes por debajo de tu costo actualizado, aquí verás ganancia cero, pero la pérdida puede tener efectos fiscales que conviene revisar.
- · No modela la venta a plazos, la copropiedad ni el terreno ejidal, que tienen reglas propias.
- · No aplica la regla 20/80 del art. 124 fr. I (terreno = 20 % del costo total cuando no se pueden separar): eso es para un inmueble con construcción, no para un terreno puro.
- · No determina nada frente a la autoridad: el cálculo definitivo lo hace el notario ante quien se escritura, con tus comprobantes reales.
Estimación orientativa calculada con los datos que capturaste. No sustituye la asesoría de un contador ni el cálculo definitivo de la autoridad, del notario o del IMSS. Las cifras marcadas «por validar 2026» están pendientes de confirmación oficial. El cálculo definitivo lo hace el notario ante quien se escritura, con los comprobantes reales de adquisición y de gastos. La actualización usa el INPC del mes anterior a la enajenación. Si tu terreno tiene una construcción que habitaste, usa la calculadora de venta de inmueble.
Serie del INPC usada: base 2ª quincena de julio 2018 = 100, último mes publicado julio 2026. Los datos anteriores a 2023 vienen de fuente secundaria y siguen pendientes de cotejo contra la tabla oficial del SAT: por eso la calculadora resuelve las compras de enero 2023 en adelante y las de diciembre de cada año desde 2005, y te lo dice cuando no tiene el dato en vez de inventarlo.
Antes de firmar, que alguien revise tu costo
La retención se decide con dos cosas: el costo que puedas comprobar y los gastos que sepas restar. Déjanos tus datos y revisamos ambos contigo antes de la escritura. El diagnóstico es sin costo.
Tabla para calcular el ISR por venta de terreno 2026
La calculadora de arriba hace estos siete pasos con tus números. Aquí están en orden, con el artículo que manda en cada uno, para que puedas seguir el cálculo del notario en lugar de solo recibirlo.
| Paso | Qué se hace | Fundamento |
|---|---|---|
| 1. Actualizar el costo | Costo comprobado de adquisición × (INPC del mes anterior a la venta ÷ INPC del mes de compra), truncado al diezmilésimo. El terreno NO se deprecia: el 3 % anual es solo para construcciones. | Arts. 124 y 6 LISR |
| 2. Piso del 10 % | Si el costo actualizado queda por debajo del 10 % del precio de venta, se usa ese 10 %. Es lo que salva al terreno comprado hace décadas o heredado sin comprobante. | Art. 124 LISR |
| 3. Restar deducciones | Gastos notariales, impuestos, derechos y avalúos de la compra (se actualizan con el mismo factor), más comisiones y avalúo de la venta (a valor nominal, se erogan en el mes de la enajenación). | Art. 121 frs. I, III y IV LISR |
| 4. Dividir entre los años | La ganancia se divide entre los años transcurridos entre compra y venta, sin exceder 20. Ese cociente es la ganancia acumulable; el resto es la no acumulable. | Art. 120 fr. I LISR |
| 5. Aplicar la tarifa | A la ganancia acumulable se le aplica la tarifa anual de personas físicas 2026 (cuota fija del tramo + porcentaje sobre el excedente). | Art. 152 LISR · Anexo 8 RMF 2026 |
| 6. Pago provisional del notario | El impuesto que resultó sobre la ganancia acumulable, multiplicado por los años de tenencia. El notario lo calcula, lo retiene y lo entera; después se acredita en tu declaración anual. | Art. 126 LISR |
| 7. El 5 % estatal | 5 % sobre la ganancia a la entidad federativa donde está el terreno. Se acredita contra el pago provisional federal y en ningún caso puede excederlo: no es un impuesto adicional. | Art. 127 LISR |
| IVA | La enajenación del suelo está exenta. Vender un terreno no causa IVA; lo que sí lo causa es la construcción cuando no es casa habitación, por eso la escritura debe separar los valores. | Art. 9 fr. I LIVA |
Tabla orientativa para personas físicas que venden un terreno. La serie del INPC anterior a 2023 está pendiente de cotejo contra la tabla oficial del SAT (por validar 2026) y el cálculo definitivo lo hace el notario. Si tu terreno tiene una construcción que habitaste, el caso cambia: la construcción se deprecia y puede aplicar la exención de casa habitación, que se mide sobre el precio de venta. Usa la calculadora de venta de inmueble.