ISR por venta de un terreno heredado: cómo se calcula

¿Se paga ISR al vender un terreno heredado?

Sí, pero no por heredarlo: por venderlo. La herencia o el legado están exentos de ISR para quien los recibe (art. 93 fr. XXII LISR). La venta posterior es una enajenación de bienes normal y causa ISR sobre la ganancia, que se determina restando al precio de venta el costo comprobado de adquisición actualizado y las deducciones del art. 121 LISR.

La clave está en ese costo. El art. 124 de la LISR es explícito: en bienes adquiridos por herencia, legado o donación se considera como costo de adquisición el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y se usa su fecha de adquisición. No es cero, no es el valor del avalúo de la adjudicación y no es el valor catastral: es el precio de la escritura original.

¿Por qué importa tanto la fecha original de compra?

Porque el costo se actualiza con el INPC desde el mes en que lo adquirió el autor de la sucesión hasta el mes inmediato anterior a la venta. Una compra de 1998 se actualiza por casi treinta años de inflación, y eso convierte un costo nominal pequeño en una deducción considerable.

En terrenos la actualización trabaja a tu favor sin contrapeso: el art. 124 LISR ordena disminuir 3 % anual solo del costo de las construcciones, nunca del terreno. Un terreno baldío conserva íntegro su costo actualizado.

Ejemplo completo: terreno comprado en 1998 y vendido en 2026

Supongamos un terreno que el abuelo compró en marzo de 1998 por $120,000, adjudicado a su nieta en 2022 y vendido en octubre de 2026 por $1,800,000. El factor de actualización de la tabla es ilustrativo: el real se obtiene dividiendo el INPC del mes inmediato anterior a la venta entre el del mes de la compra original, con las cifras que publica el INEGI.

¿Cómo se llegó a ese impuesto?

Antes del cálculo, el supuesto que lo sostiene: la vendedora no tuvo otros ingresos acumulables en 2026. Importa porque el art. 120, fracción III, inciso a), de la LISR no obtiene la tasa de la ganancia no acumulable sobre la ganancia sola, sino aplicando la tarifa del art. 152 a «la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año» de la enajenación. Si esa misma persona tuviera sueldo u honorarios, la tasa sube y con ella el impuesto de los $976,600 no acumulables: con un sueldo de $360,000, por ejemplo, la tasa pasaría de 5.52 % a cerca de 16 % y el ISR total de la operación se multiplicaría por más de tres.

El art. 120 LISR divide la ganancia entre los años transcurridos entre la adquisición y la venta, sin exceder de 20. Aunque aquí pasaron 28 años, el divisor se topa en 20: $1,028,000 entre 20 son $51,400 de ganancia acumulable, y los $976,600 restantes son ganancia no acumulable.

Sobre los $51,400 se aplica la tarifa anual 2026: cuota fija de $194.59 más 6.40 % del excedente de $41,264.88, o sea $2,835.54. La tasa que resulta de dividir ese impuesto entre la ganancia acumulable es de 5.52 %, y esa misma tasa se aplica a la ganancia no acumulable: $53,864.60. Sumados, $56,700.14 de ISR sobre una venta de $1.8 millones.

Ese impuesto no se paga en abril: el notario calcula y entera el pago provisional dentro de los 15 días siguientes a la firma (art. 126 LISR) y, además, retiene el pago a la entidad federativa del art. 127 LISR, que es acreditable contra el federal de la misma operación.

La herencia está exenta, pero hay que informarla

Es el detalle que más sustos causa después, aunque no aplica a todos. El último párrafo del art. 93 de la LISR quita la exención de la fracción XXII cuando el ingreso no se declaró en los términos del tercer párrafo del art. 150, «estando obligado a ello». Y esa obligación nace solo para quien en el ejercicio obtuvo ingresos totales superiores a $500,000, contando los exentos: ahí sí hay que informar la herencia en la declaración anual del año en que se recibió. Si tus ingresos de ese año quedaron debajo de ese monto, no había obligación de informarla y la exención se conserva.

Cuando sí había obligación y no se cumplió, el SAT puede tratar ese ingreso como no exento y cobrarlo. La corrección es posible mediante declaración complementaria del ejercicio correspondiente, y conviene hacerla antes de vender, no después de que la venta deje rastro en el sistema.

¿Y si son varios herederos o no aparece la escritura vieja?

Cuando el terreno queda en copropiedad, cada heredero declara la parte de la ganancia que le corresponde según su porcentaje y se designa un representante común (art. 92 LISR). El notario calcula el provisional por cada copropietario, no uno global.

El escenario difícil es no tener el documento del precio original. El art. 124 no ofrece una tabla para suplirlo: la vía práctica es reconstruir el costo con la escritura original que conserve el Registro Público de la Propiedad, la resolución de adjudicación y los avalúos referidos a la fecha correcta. Reunir esos papeles antes de firmar es lo que evita que el notario calcule el impuesto con un costo de cero.

1. Pide al Registro Público copia de la escritura con la que adquirió el autor de la sucesión.
2. Localiza la resolución de adjudicación y el pago del impuesto local de adquisición.
3. Junta los CFDI de gastos notariales, avalúos y comisión inmobiliaria.
4. Verifica que la herencia se haya informado en la declaración anual de su año.
5. Lleva todo al notario antes de la firma: después de escriturar, corregir es un trámite de devolución.