El suelo no paga IVA, sin importar para qué se use: lo dice el art. 9 fracción I de la LIVA. Lo que sí causa IVA al 16 % es la construcción cuando no es casa habitación, y por eso la escritura tiene que separar el valor del terreno del de lo edificado.
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¿La venta de un terreno causa IVA?
No. El art. 9 fracción I de la Ley del IVA exenta la enajenación del suelo, y lo hace sin condiciones: no importa si el terreno es urbano o rústico, si está en una zona comercial o residencial, ni si lo vende un particular o una desarrolladora. El suelo, como tal, nunca lleva IVA.
La confusión aparece cuando el terreno trae algo encima. Ahí la operación se parte en dos: el suelo sigue exento y la construcción se analiza por separado. Si esa construcción está destinada o se usa como casa habitación, también está exenta (art. 9 fracción II LIVA); si es un local, una bodega o una nave industrial, causa IVA al 16 %.
Los cinco escenarios que se presentan en la práctica
Esta tabla resuelve la pregunta para las combinaciones que llegan al notario. El criterio siempre es el mismo: separar suelo de construcción y revisar el destino de lo construido.
| Qué se vende | IVA del suelo | IVA de la construcción | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Terreno baldío, urbano o rústico | Exento | No aplica | art. 9 fr. I LIVA |
| Terreno con casa habitación | Exento | Exento | art. 9 fr. I y II LIVA |
| Terreno con local comercial | Exento | 16 % | art. 9 fr. I LIVA y arts. 1 y 14 LIVA |
| Terreno con bodega o nave industrial | Exento | 16 % | art. 9 fr. I LIVA y arts. 1 y 14 LIVA |
| Terreno con casa y local en el mismo predio | Exento | 16 % solo sobre la parte no habitacional | art. 9 fr. II LIVA |
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Ejemplo: un predio de $4,500,000 con local comercial
Un predio se vende en $4,500,000 y el avalúo asigna $2,700,000 al suelo y $1,800,000 a un local comercial construido encima. El IVA se calcula solo sobre la construcción: 16 % de $1,800,000 son $288,000.
El precio total que paga el comprador es entonces de $4,788,000, y de ese importe $288,000 son IVA trasladado que, si el comprador es una empresa que destinará el local a su actividad gravada, puede acreditar. El suelo aporta $2,700,000 a la operación sin un peso de IVA.
| Concepto | Valor | IVA |
|---|---|---|
| Valor del suelo según avalúo | $2,700,000.00 | $0.00 (exento) |
| Valor del local comercial | $1,800,000.00 | $288,000.00 (16 %) |
| Total de la operación | $4,500,000.00 | $288,000.00 |
| Importe total a pagar | $4,788,000.00 | — |
El error que más caro sale: escriturar todo como terreno
Cuando el predio tiene construcción comercial, la tentación es asentar en la escritura que se vende «un terreno» y ahorrarse el IVA. Es un ahorro aparente: el avalúo, el valor catastral, las fotografías del inmueble y el uso de suelo registrado dejan constancia de que había una construcción, y el SAT determina el IVA omitido con actualización y recargos.
El camino correcto es el contrario: pedir que el avalúo distinga con claridad suelo y construcción, y que la escritura refleje esa separación. Un avalúo bien fundamentado que asigna más valor al suelo es legítimo y reduce la base del IVA; una escritura que simplemente calla la construcción es una contingencia dormida.
Para el comprador la separación también importa: sin un IVA correctamente trasladado y desglosado en el CFDI no hay acreditamiento posible (art. 5 fr. II LIVA).
¿Y si el que vende es un particular, no una empresa?
El IVA no distingue entre habituales y ocasionales: el art. 1 de la LIVA grava a las personas físicas y morales que enajenen bienes en territorio nacional. Para el suelo esto es irrelevante porque está exento, pero quien vende de forma esporádica una construcción comercial sí causa el impuesto.
El art. 33 de la LIVA resuelve este caso con dos reglas distintas, y cuál aplica depende de si la venta se escritura. Cuando la enajenación gravada se consigna en escritura pública —el caso normal de un predio con construcción— manda el segundo párrafo: el notario, corredor o fedatario calcula el impuesto bajo su responsabilidad y lo entera dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que se firma la escritura, en la oficina autorizada que corresponda a su domicilio, y expide un comprobante fiscal en el que consten el monto de la operación y el impuesto. El reloj corre desde la firma, no desde el cobro, y el entero es del fedatario, no tuyo: lo tuyo es verificar que se hizo y quedarte con el comprobante. La única excepción que marca la ley es la del art. 1o.-A fracción I: si quien adquiere es una institución de crédito por dación en pago o adjudicación judicial o fiduciaria, la retención la hace ella.
El primer párrafo del art. 33 —enterar por declaración propia dentro de los 15 días hábiles siguientes a aquel en que se obtiene la contraprestación, sin que contra ese pago se acepte acreditamiento— es la regla del acto accidental que no pasa por escritura pública; ahí sí el plazo corre desde cada cobro, y si el precio se recibe en parcialidades corre con cada una. Que los días sean hábiles en ambos plazos lo impone el art. 12 del CFF, que excluye sábados, domingos y días inhábiles de los plazos fijados en días.
Qué revisar antes de firmar
El IVA de una operación inmobiliaria se define en la escritura y en el avalúo, no en la declaración posterior. Estos son los puntos que conviene cerrar antes de la firma.
- Que el avalúo separe expresamente valor de suelo y valor de construcciones.
- Que el destino real de la construcción esté documentado (habitacional o comercial).
- Que el CFDI de la operación desglose el IVA solo sobre la parte gravada.
- Que, si la venta se escritura, el notario calcule y entere el IVA de la parte gravada dentro de los quince días hábiles siguientes a la firma (art. 33, segundo párrafo, LIVA) y te entregue el comprobante con el monto de la operación y el impuesto: ese entero es responsabilidad suya, no tuya.
- Que el ISR de la ganancia se calcule aparte: el IVA y el ISR son impuestos distintos sobre la misma venta.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IVA por vender un terreno en México?
No. La enajenación del suelo está exenta de IVA por el art. 9 fracción I de la LIVA, sin importar el uso, la ubicación o quién lo venda. Lo que puede causar IVA es la construcción que esté sobre el terreno, cuando no está destinada ni se usa como casa habitación.
¿Un terreno con casa paga IVA?
No: el suelo está exento por la fracción I y las construcciones adheridas destinadas o utilizadas para casa habitación están exentas por la fracción II del art. 9 LIVA. Si en el mismo predio hay una parte habitacional y otra comercial, el IVA se causa únicamente sobre la parte que no es vivienda.
¿Cómo se separa el valor del terreno y de la construcción?
Con un avalúo que asigne valores distintos a cada componente y una escritura que recoja esa separación. Esa separación es la que define la base del IVA: solo la construcción gravada entra. Sin ella, la autoridad puede reconstruir la base con el avalúo o el valor catastral.
¿Puedo acreditar el IVA que pagué al comprar una bodega?
Sí, si eres contribuyente del IVA, la bodega se destina a tu actividad gravada y el impuesto fue trasladado expresamente y desglosado en el CFDI (art. 5 fracción II LIVA). Si el comprobante no separa suelo y construcción ni desglosa el impuesto, el acreditamiento queda en riesgo.
¿Qué pasa si vendo una construcción comercial y no soy empresario?
Causas IVA igual, porque el art. 1 de la LIVA grava la enajenación sin exigir habitualidad. Lo que cambia es quién entera el impuesto y desde cuándo corre el plazo. Si la venta se consigna en escritura pública —lo normal en un inmueble— aplica el segundo párrafo del art. 33 LIVA: el notario, corredor o fedatario calcula el impuesto bajo su responsabilidad, lo entera dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que se firma la escritura y expide un comprobante fiscal con el monto de la operación y el impuesto; el reloj corre desde la firma, no desde el cobro, y el trámite no es tuyo. El primer párrafo del art. 33 —declaración propia dentro de los 15 días hábiles siguientes a aquel en que obtienes la contraprestación, sin que contra ese pago se acepte acreditamiento, y con cada parcialidad por separado— es el del acto accidental que no se consigna en escritura pública. Los días son hábiles en los dos casos por el art. 12 del CFF.
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