Cómo facturar por avance de obra y anticipos (arquitectos e ingenieros)

¿Cómo se factura por avance de obra?

Por cada estimación de avance que el cliente autoriza emites un CFDI de ingreso por el importe de esa estimación, restando la amortización del anticipo si lo hubo, y con el IVA que corresponda al tipo de obra: 16 % en obra comercial, proyecto o supervisión (art. 14 LIVA) y exento cuando construyes casa habitación aportando materiales y mano de obra (art. 9 fr. II LIVA y art. 29 RLIVA). Si eres persona física, el ISR se acumula cuando cobras (art. 102 LISR); si tu despacho es persona moral, el ingreso por contratos de obra inmueble se acumula cuando la estimación es autorizada o aprobada para cobro, siempre que se pague dentro de los tres meses siguientes; si no, al cobro (art. 17, penúltimo párrafo, LISR). El mismo párrafo cierra el círculo del anticipo: los ingresos acumulables por contratos de obra se disminuyen con la parte de los anticipos, depósitos o garantías que ya hubieras acumulado y que amortices contra la estimación, de modo que no pagas ISR dos veces por el mismo dinero. El IVA siempre se causa al cobro (arts. 1-B y 17 LIVA).

La confusión típica de arquitectos e ingenieros no es la tasa, sino tres momentos: cómo se factura el anticipo, cómo se descuenta en cada estimación y qué retenciones aparecen cuando el cliente es una empresa o una dependencia. Vamos por partes; el régimen y las deducciones del giro están en contador para profesionistas y RESICO.

¿Cómo se factura un anticipo de obra?

Depende de si ya sabes qué vas a entregar y a qué precio. La Guía de llenado del Anexo 20 (Apéndice 6) distingue: si el proyecto y el precio ya están pactados, el pago inicial no es anticipo sino una parcialidad, y se factura el total con método de pago PPD y un complemento de pago por cada cobro. Solo es anticipo cuando aún no se conoce el bien o el precio (por ejemplo, un cliente te da $100,000 para «empezar a ver el proyecto»). En ese caso emites un CFDI de ingreso por el anticipo y, cuando el precio se define, cierras con una de dos opciones.

Opción A: CFDI de ingreso por el total del proyecto relacionando el anticipo con tipo de relación 07, más un CFDI de egreso por el importe del anticipo relacionado también con 07. Opción B: CFDI de ingreso solo por el remanente, relacionando el anticipo con 07. Ambas dejan el ingreso neto correcto; la A es la que piden la mayoría de los clientes corporativos porque ven el valor completo del contrato.

¿Qué retenciones hay en obra pública y con clientes empresa?

Si facturas como persona física a una persona moral por servicios profesionales (proyecto, dirección de obra, supervisión), la empresa retiene 10 % de ISR (art. 106 LISR) y dos terceras partes del IVA (art. 1-A fr. II-a LIVA); en RESICO la de ISR es 1.25 % (art. 113-J LISR). La Federación y sus organismos descentralizados retienen igual que las empresas cuando pagan a personas físicas (art. 3 LIVA). Si facturas desde una S.A. o S. de R.L., no hay retención de ISR ni de IVA.

En obra pública federal se suma la retención del cinco al millar sobre cada estimación por el servicio de vigilancia, inspección y control de la obra (art. 191 de la Ley Federal de Derechos); algunas dependencias y estados aplican además un dos al millar para capacitación de la industria (ICIC) que nace del contrato, no de una ley federal, por lo que revisa tu contrato antes de asumirlo. Estos descuentos son gastos deducibles para ti, no impuestos acreditables.

¿El proyecto de una casa lleva IVA? ¿Y la construcción?

El proyecto arquitectónico, el cálculo estructural, la dirección y la supervisión son servicios profesionales: causan IVA del 16 % aunque la obra sea una casa. La exención de casa habitación aplica a la enajenación de la construcción (art. 9 fr. II LIVA) y a la prestación de servicios de construcción de casa habitación, su ampliación y la instalación de casas prefabricadas para ese fin, cuando el prestador aporta la mano de obra y los materiales (art. 29 RLIVA). La Suprema Corte fijó desde 2010 que ese servicio debe ser integral; el número de la jurisprudencia está por validar, pero el criterio es el que aplica el SAT: si solo pones mano de obra o solo una parte, no hay exención. Tampoco hay exención en remodelaciones: el art. 29 del Reglamento habla de construcción, ampliación e instalación de casas prefabricadas, no de remodelar. Si el contrato dice remodelación, renovación o acabados, causa 16 % y el IVA de tus insumos de esa obra sí es acreditable.

Si construyes llave en mano y la obra queda exenta, el IVA que pagas por materiales y subcontratos no es acreditable (art. 5 fr. V LIVA): se vuelve costo y debes meterlo en tu precio. Si en el mismo despacho tienes proyectos gravados y obras exentas, el IVA de tus gastos comunes se acredita en proporción (art. 5-C LIVA).

Ejemplo: proyecto gravado más obra de casa habitación exenta

Arquitecta persona física en actividad profesional. Vende a una empresa desarrolladora un proyecto ejecutivo de $150,000 con 50 % de anticipo pactado: como el precio ya existe, emite el CFDI por $150,000 más $24,000 de IVA con método PPD y un complemento de pago al cobrar $75,000 más IVA. La desarrolladora le retiene $7,500 de ISR y $8,000 de IVA en ese primer pago.

Después construye para un particular una casa de $1,000,000 con materiales y mano de obra: la obra es exenta. Recibe 30 % de anticipo ($300,000) y cuatro estimaciones de $250,000; en cada una amortiza $75,000 de anticipo y cobra $175,000. Compra $400,000 de materiales con $64,000 de IVA que no puede acreditar: ese IVA es costo y, si no lo presupuestó, se comió el 6.4 % del contrato. En ISR acumula cada cobro del mes; puedes proyectar el impuesto de cada uno con la Calculadora de ISR para Honorarios.

Errores comunes al facturar obra y qué hacer

El error que más cuesta es facturar como anticipo lo que ya era una parcialidad (obliga a emitir un CFDI de egreso después y descuadra la contabilidad del cliente); el segundo, no amortizar el anticipo en cada estimación y terminar facturando más de lo contratado; el tercero, cotizar una casa exenta con precios de materiales sin IVA y descubrir el 16 % al final. Un cuarto, muy de ingenieros con clientes de gobierno: registrar el cinco al millar como impuesto acreditable en vez de gasto.

1. Antes de cobrar, decide si es parcialidad (precio pactado, PPD) o anticipo (precio abierto, PUE).
2. En cada estimación resta la amortización del anticipo y déjala visible en el concepto.
3. Clasifica cada contrato: proyecto o supervisión (16 %), obra integral de casa habitación (exento), obra comercial (16 %).
4. En obras exentas presupuesta el IVA de materiales y subcontratos como costo.
5. Guarda las constancias de retención de tus clientes empresa y acredítalas cada mes.