Si rentas tu propiedad en Airbnb, la plataforma te retiene ISR e IVA cada mes, pero tú sigues obligado a emitir CFDI, acreditar el IVA y deducir gastos. Te explicamos paso a paso cómo facturar, qué artículos de la LISR aplican y cómo evitar pagar de más.
¿Cómo se factura el ingreso de Airbnb ante el SAT?
Como anfitrión de Airbnb tienes dos obligaciones de facturación que conviven al mismo tiempo. Por un lado, Airbnb te retiene ISR e IVA en cada depósito y te entrega un CFDI de retenciones e información de pagos; por otro, tú sigues siendo el contribuyente que presta el servicio de hospedaje, así que debes emitir tu propio CFDI de ingresos por el monto cobrado al huésped. La plataforma actúa como recaudador (arts. 113-A a 113-C LISR y art. 18-J LIVA), pero no te sustituye: la factura del servicio la emites tú con tu RFC y régimen fiscal. Acreditas las retenciones que ya te hicieron contra tu impuesto del periodo.
Si todavía no tienes claro bajo qué régimen tributas o cómo se calcula el impuesto base, revisa primero nuestra guía del régimen de plataformas. Este artículo se enfoca en la parte operativa: qué CFDI emitir, cómo acreditar el IVA y qué puedes deducir.
¿Qué retiene Airbnb cada mes según los artículos 113-A a 113-C de la LISR?
Airbnb retiene ISR e IVA directamente del monto que cobra al huésped y lo entera al SAT a tu nombre. El ISR se calcula conforme al artículo 113-A de la LISR, que fija una tasa de retención sobre el ingreso bruto del anfitrión según el servicio prestado; para hospedaje la tasa de retención es del 4% de ISR. En IVA, el artículo 18-J de la LIVA obliga a la plataforma a retener el 50% del IVA trasladado (es decir, 8% del precio cuando el IVA es 16%). Si no proporcionas tu RFC a la plataforma, la retención de ISR sube al 20% (art. 113-C LISR) y la de IVA al 100%, por lo que registrar tu RFC ante Airbnb es el primer paso para no pagar de más.
| Concepto | Fundamento legal | Tasa de retención (con RFC) | Tasa sin RFC |
|---|---|---|---|
| Retención de ISR (hospedaje) | Art. 113-A LISR | 4% del ingreso | 20% del ingreso |
| Retención de IVA | Art. 18-J LIVA | 8% (50% del IVA de 16%) | 16% (100% del IVA) |
| CFDI de retenciones que entrega la plataforma | Art. 113-A, último párrafo LISR | Mensual | Mensual |
¿Qué CFDI debo emitir al huésped y cuál me entrega Airbnb?
Debes emitir un CFDI de ingresos (tipo I) por el servicio de hospedaje al huésped que te lo solicite, usando la clave de producto/servicio de servicios de alojamiento y tu régimen fiscal. Airbnb, por su parte, te entrega mensualmente un CFDI de retenciones e información de pagos donde constan el ISR y el IVA que ya retuvo y enteró a tu nombre; ese comprobante es tu soporte para acreditar las retenciones en tu declaración. No confundas ambos documentos: el de la plataforma comprueba lo retenido, el tuyo comprueba el ingreso facturado al cliente final.
Cuando el huésped no solicita factura nominativa, debes incorporar ese ingreso en un CFDI global con el público en general, según las reglas de la Resolución Miscelánea Fiscal vigente. Conserva los CFDI emitidos y recibidos al menos cinco años (art. 30 del Código Fiscal de la Federación), ya que el SAT puede requerirlos en una revisión.
- Registra tu RFC y régimen fiscal en tu cuenta de Airbnb para que apliquen las retenciones reducidas.
- Emite el CFDI de ingresos al huésped que lo pida, o inclúyelo en el CFDI global mensual si no lo solicita.
- Descarga cada mes el CFDI de retenciones que Airbnb pone a tu disposición.
- Acredita las retenciones de ISR e IVA en tu declaración mensual contra el impuesto causado.
- Conserva todos los comprobantes por un mínimo de cinco años (art. 30 CFF).
¿Cómo se maneja el IVA del 16% y cómo lo acredito?
El servicio de hospedaje causa IVA a la tasa general del 16% (art. 1 LIVA), que trasladas al huésped dentro del precio. Airbnb retiene la mitad de ese IVA (8% del precio) conforme al artículo 18-J de la LIVA y la entera al SAT; el otro 50% lo declaras y pagas tú directamente. Lo importante es que el IVA que pagaste en tus gastos relacionados con la actividad —limpieza, mantenimiento, comisiones, mobiliario, servicios— es IVA acreditable (art. 5 LIVA) siempre que esté amparado en un CFDI a tu nombre y sea estrictamente indispensable para la actividad gravada.
En la práctica, en tu declaración mensual de IVA enfrentas el IVA trasladado (lo que cobraste) contra el IVA acreditable (lo que pagaste) y contra el IVA que Airbnb ya retuvo. El resultado puede ser un saldo a pagar pequeño o incluso un saldo a favor si tuviste muchos gastos con IVA en el periodo. Por eso pedir factura de cada gasto operativo no es un trámite menor: es dinero que recuperas.
Un error frecuente es asumir que la retención de la plataforma cierra tu obligación de IVA. No es así: la retención solo cubre la mitad y el complemento se determina con el cálculo del periodo. Si llevas un control mensual de tus CFDI de ingresos y de gastos, esa conciliación toma minutos y evita pagos duplicados o requerimientos del SAT por diferencias.
¿Qué gastos puedo deducir como anfitrión de Airbnb?
Puedes deducir los gastos estrictamente indispensables para la actividad de hospedaje, siempre que estén respaldados por un CFDI a tu nombre y pagados con medios bancarizados cuando excedan los topes de ley (art. 27 LISR). Esto aplica si tributas bajo el régimen general de plataformas con deducciones; si optaste por el pago definitivo con la sola retención, no aplicas deducciones porque el impuesto ya quedó cubierto con lo retenido. Por eso la decisión de régimen, que detallamos en la guía del régimen de plataformas, determina si la deducción te sirve o no.
Cuando sí deduces, los gastos típicos del anfitrión incluyen comisiones de la plataforma, limpieza, mantenimiento, predial proporcional, servicios (luz, agua, internet), mobiliario y depreciación del inmueble. Mantén la proporción correcta: si el inmueble también es tu casa, solo deduces la parte destinada a la actividad.
| Gasto deducible | Requisito clave | Fundamento |
|---|---|---|
| Comisión de Airbnb | CFDI a tu nombre | Art. 27, fr. I y III LISR |
| Limpieza y mantenimiento | Estrictamente indispensable y bancarizado si supera el tope | Art. 27, fr. III LISR |
| Servicios (luz, agua, internet) | Proporción destinada a la actividad | Art. 27, fr. I LISR |
| Mobiliario y equipo | Inversión deducible vía depreciación | Arts. 31 y 34 LISR |
| Depreciación del inmueble | 5% anual sobre construcción (no terreno) | Art. 34, fr. I LISR |
¿Cuándo y cómo declaro ante el SAT con las retenciones de Airbnb?
Presentas tu declaración mensual a más tardar el día 17 del mes siguiente (art. 113-A LISR y reglas de la RMF), acreditando las retenciones de ISR e IVA que constan en el CFDI mensual de la plataforma. Si elegiste el régimen de pago definitivo, la retención que te hizo Airbnb se considera pago final del ISR y solo complementas el IVA correspondiente; si elegiste el régimen general con deducciones, calculas el ISR del periodo, restas las retenciones y pagas la diferencia, presentando además tu declaración anual.
Atención a los topes de ingresos: el régimen de plataformas con pago definitivo aplica mientras tus ingresos anuales por estas actividades no rebasen $300,000 (valor 2025, por validar 2026). Si los superas, debes tributar en el régimen general de actividad empresarial. Los importes expresados en UMA o en pesos para topes y multas se actualizan cada año, así que confirma siempre la cifra vigente del ejercicio antes de calcular.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que emitir factura si Airbnb ya me retiene el impuesto?
Sí. La retención que hace Airbnb (arts. 113-A LISR y 18-J LIVA) no te exime de emitir tu CFDI de ingresos al huésped que lo solicite, ni de incluir el ingreso en el CFDI global cuando no se pide factura nominativa. La retención cubre el impuesto; la factura comprueba la operación.
¿Qué pasa si no di mi RFC a Airbnb?
Sin RFC registrado, la plataforma te retiene la tasa máxima: 20% de ISR (art. 113-C LISR) y 100% del IVA en lugar del 50% (art. 18-J LIVA). Pagas mucho más de lo necesario, por lo que conviene registrar tu RFC y régimen fiscal cuanto antes.
¿Puedo deducir la comisión que me cobra Airbnb?
Sí, siempre que tributes bajo el régimen general con deducciones y cuentes con el CFDI de la comisión a tu nombre (art. 27 LISR). Si elegiste el pago definitivo con la sola retención, no aplicas deducciones porque el impuesto ya quedó cubierto.
¿El IVA que me retiene Airbnb es todo el IVA que debo?
No. Airbnb retiene el 50% del IVA trasladado (8% cuando el IVA es 16%, art. 18-J LIVA). El otro 50% lo declaras y pagas tú, pudiendo acreditar el IVA de tus gastos operativos (art. 5 LIVA), lo que reduce o elimina el saldo a pagar.
¿Hasta qué monto de ingresos puedo usar el régimen de plataformas?
El pago definitivo aplica mientras tus ingresos anuales por plataformas no rebasen $300,000 (valor 2025, por validar 2026). Si los superas, debes migrar al régimen general de actividad empresarial y profesional.
¿Cuánto tiempo debo conservar mis CFDI de Airbnb?
Al menos cinco años, contados a partir de la fecha en que se presentó la declaración del ejercicio (art. 30 del Código Fiscal de la Federación). Incluye tanto los CFDI que emitiste como el CFDI de retenciones mensual de la plataforma.
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