Contador inmobiliario en Guadalajara: el costo que no es el precio

¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble en Guadalajara?

El notario calcula y entera tu ISR por la enajenación dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura (art. 126 LISR), y del mismo cálculo sale el 5 % sobre la ganancia que el art. 127 LISR destina a Jalisco, acreditable contra el pago provisional federal. Del lado del comprador está el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que regula la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco y cuya tasa se publica cada año en la Ley de Ingresos del municipio donde esté el inmueble —Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque o Tonalá—, sobre el valor más alto entre el de operación, el catastral y el del avalúo.

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Cómo se arma el costo deducible de tu inmueble

Aquí está el paso que cambia el resultado. El art. 124 LISR ordena separar el costo del terreno del de la construcción y disminuir el de la construcción a razón del 3 % anual por cada año transcurrido entre la adquisición y la venta, sin que el resultado sea inferior al 20 % del costo inicial; después, ambos se actualizan con el Índice Nacional de Precios al Consumidor. Si compraste hace nueve años y la construcción costó $1,600,000, quedan $1,168,000 antes de actualizar ($1,600,000 menos 27 %), y el terreno se actualiza completo.

Un caso real: departamento de inversión en Providencia

Vendes en $4,200,000 un departamento que compraste como inversión. Después de aplicar la disminución del 3 % anual a la parte de construcción y de actualizar con el INPC, tu costo comprobado de adquisición queda en $2,600,000, y sumas $180,000 de gastos deducibles: los notariales e impuestos de la escritura de compra, la comisión del asesor inmobiliario y el impuesto local por los ingresos por enajenación, todos previstos en el art. 121 fr. III y IV LISR. La ganancia es $1,420,000 y el 5 % que se entera a Jalisco son $71,000, acreditables contra el pago provisional que calcule el notario.

Dos avisos sobre este caso. Uno: la exención de casa habitación del art. 93 fr. XIX inciso a) LISR —hasta el equivalente a 700,000 UDIS del precio de venta— exige que el inmueble sea tu casa habitación y acreditarlo; un departamento de inversión no entra. Dos: si en algún momento lo rentaste, el régimen con el que declaraste esas rentas es parte de tu expediente y debe ser coherente con lo que ahora declares en la venta.

Si rentas en Guadalajara: mensual, y el hospedaje bimestral

Para arrendamiento de casa habitación, el ISR se paga con provisionales mensuales y puedes optar entre deducciones comprobadas o la deducción del 35 % de los ingresos más el predial (art. 115 LISR); el IVA no se causa (art. 20 fr. II LIVA). Si rentas un local u oficina, hay IVA al 16 % y, si tu inquilino es persona moral, te retiene el 10 % de ISR (art. 116, último párrafo, LISR) y dos terceras partes del IVA (art. 1-A fr. II inciso a) LIVA y art. 3 de su Reglamento).

Si rentas por noche, entras al impuesto al hospedaje de Jalisco, y aquí está la particularidad: no es mensual. La tasa del 5.0 % la fija el art. 12 de la Ley de Ingresos del Estado de Jalisco para 2026 —la Ley de Hacienda remite a ella en su art. 51— y el entero se hace dentro de los 15 días posteriores a cada bimestre (art. 52). Súmale el IVA al 16 %, porque el hospedaje no es casa habitación, y las retenciones de la plataforma: 4 % de ISR (art. 113-A fr. II LISR) y la mitad del IVA trasladado (art. 18-J fr. II inciso a) LIVA).

Cómo trabajamos con tu notaría, en remoto

El orden que evita ajustes en la mesa de firma: primero el costo, después la escritura.

1. Separamos terreno y construcción del título de adquisición y del avalúo.
2. Aplicamos la disminución del 3 % anual y la actualización por INPC (art. 124 LISR).
3. Sumamos gastos de escritura, comisiones y facturas de mejoras comprobadas.
4. Estimamos la ganancia y el ISR, y confirmamos el 5 % que se entera a Jalisco.
5. Revisamos el cálculo del notario antes de firmar, no después.