Contador inmobiliario en Monterrey: el gasto de compra que sí sirve

¿Qué se paga al comprar y al vender un inmueble en Monterrey?

Al comprar, el impuesto sobre adquisición de inmuebles es del comprador: lo regula el art. 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León y su tasa se aplica sobre el valor gravable, que es el mayor entre el de operación y el catastral del inmueble; a eso se suman los derechos de registro, el avalúo y los honorarios del notario. Confirma la tasa vigente con el notario antes de firmar: es un dato que se revisa por ejercicio y no conviene tomarlo de una tabla de internet.

Al vender, el notario calcula y entera tu ISR por la enajenación dentro de los 15 días siguientes a la firma (art. 126 LISR) y del mismo cálculo sale el 5 % sobre la ganancia que el art. 127 LISR destina a Nuevo León, acreditable contra el pago provisional federal. Praxium es una consultoría fiscal con sede en Ciudad de México y atiende a propietarios e inmobiliarias del área metropolitana de Monterrey con atención 100 % remota, sin dirección ni teléfono local.

Lo que pagas hoy y lo que deduces mañana

La mitad de estos conceptos son costo hundido y la otra mitad regresa como deducción. Conviene saber cuál es cuál desde la compra.

Un caso real: comprar en $5,000,000 y vender ocho años después

Compras una casa en $5,000,000 y pagas $220,000 entre impuesto sobre adquisición, honorarios del notario, avalúo y derechos de registro. Ocho años después la vendes en $7,800,000. Si conservaste los recibos, esos $220,000 son deducibles como gastos e impuestos de la escritura de adquisición (art. 121 fr. III LISR): tu ganancia baja de $2,800,000 a $2,580,000 antes de la actualización y de la disminución del 3 % anual sobre la construcción que ordena el art. 124 LISR. Solo en el 5 % que se entera a Nuevo León, la diferencia son $11,000 ($140,000 contra $129,000), y a eso se suma el efecto en el pago provisional federal.

Es la razón práctica para guardar la carpeta de la compra: el impuesto local que pagaste al adquirir no desaparece, se descuenta de tu ganancia cuando vendes. Y si la casa fue tu casa habitación, además puede aplicar la exención del art. 93 fr. XIX inciso a) LISR —hasta el equivalente a 700,000 UDIS del precio de venta, no de la ganancia— siempre que no hayas enajenado otra casa habitación con exención en los tres años anteriores.

Si rentas en Monterrey: departamento, oficina o por noche

Renta de casa habitación: pagos provisionales mensuales de ISR, con deducciones comprobadas o con la deducción opcional del 35 % de los ingresos más el predial (art. 115 LISR), y sin IVA (art. 20 fr. II LIVA). Renta de oficina o local: IVA al 16 % y, si tu inquilino es persona moral —lo habitual en San Pedro y en el centro corporativo—, te retiene el 10 % de ISR (art. 116, último párrafo, LISR) y dos terceras partes del IVA (art. 1-A fr. II inciso a) LIVA y art. 3 de su Reglamento), con constancia.

Renta por noche: es hospedaje. Causa IVA al 16 %, la plataforma retiene 4 % de ISR (art. 113-A fr. II LISR) y la mitad del IVA trasladado (art. 18-J fr. II inciso a) LIVA), y se causa el impuesto sobre hospedaje del estado, que el art. 174 de la Ley de Hacienda del Estado de Nuevo León fija en 3 % sobre la base que señalan los arts. 171 a 179. Confirma la mecánica de retención vigente si operas por plataforma, porque es el punto que más se ha movido en los últimos ejercicios.

Cómo trabajamos con tu notaría, en remoto

El cálculo va antes de la escritura, y el expediente de la compra se arma desde el día uno.

1. Guardamos el expediente de adquisición: escritura, impuesto local, avalúo y recibos.
2. Confirmamos con el notario la tasa vigente del impuesto sobre adquisición.
3. Integramos el costo actualizado con la separación de terreno y construcción.
4. Calculamos ganancia, ISR estimado y el 5 % que se entera a Nuevo León.
5. Revisamos el cálculo del notario antes de firmar y archivamos los acuses.