Vender una casa, un terreno o una oficina casi siempre causa ISR, pero cuánto pagas depende de si eres persona física o moral, de cómo calcules la ganancia y de si aplica la exención por casa habitación. Esta guía reúne todo el marco legal: el régimen de personas físicas del Capítulo IV (arts. 119 a 128 LISR), la acumulación de las personas morales (art. 9), la exención del art. 93 fracción XIX sobre el precio de venta, el pago provisional que retiene el notario y el ISAI local. Con tablas y enlaces a la calculadora para que estimes tu impuesto antes de firmar.
¿Qué es el ISR por enajenación de inmuebles?
El ISR por enajenación de inmuebles es el impuesto que se causa al vender una casa, departamento, terreno, local u oficina con ganancia. No se paga sobre el precio total, sino sobre la ganancia: lo que recibes menos el costo actualizado y las deducciones permitidas. Para personas físicas el cálculo vive en el Capítulo IV del Título IV de la Ley del ISR (arts. 119 a 128 LISR); para personas morales, la venta acumula a sus demás ingresos del ejercicio (art. 9 LISR). Estímalo antes de firmar con la calculadora de ISR de venta de inmueble.
La idea es que entiendas el marco antes de sentarte con el notario, porque buena parte del impuesto se define en cómo documentas tu costo y tus deducciones, no en la firma.
¿Cómo se calcula el ISR si soy persona física?
Si vendes como persona física, el ISR se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio. La ganancia es el ingreso por la enajenación menos las deducciones autorizadas (art. 120 LISR). Las deducciones incluyen el costo comprobado de adquisición (actualizado), las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, los gastos notariales, impuestos y derechos pagados por la adquisición, las comisiones y mediaciones, y el avalúo (art. 121 LISR). El costo y las mejoras se actualizan por inflación usando el INPC entre la fecha de compra y la de venta (art. 124 LISR), lo que reduce la ganancia gravable. Sobre esa ganancia se aplica la tarifa del ISR, y el resultado se reparte conforme al número de años transcurridos para suavizar la progresividad (art. 120).
Estos son los conceptos que puedes restar al precio de venta para calcular tu ganancia:
| Deducción | Qué incluye | ¿Se actualiza por INPC? | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Costo comprobado de adquisición | Lo que pagaste por el inmueble (terreno y construcción) | Sí | Arts. 121 y 124 LISR |
| Construcciones, mejoras y ampliaciones | Obra e inversiones que aumentan el valor, con comprobante | Sí | Art. 121 fr. II LISR |
| Gastos notariales, impuestos y derechos | De la adquisición original del inmueble | Sí | Art. 121 fr. III LISR |
| Comisiones y mediaciones | Pagadas por el enajenante en compra o venta | No | Art. 121 fr. IV LISR |
| Avalúo | Costo del avalúo cuando la ley lo exige | No | Art. 121 fr. V LISR |
¿Por qué importa actualizar el costo con el INPC?
Porque sin actualización pagarías ISR sobre inflación, no sobre ganancia real. El art. 124 LISR ordena actualizar el costo comprobado de adquisición y las inversiones en construcciones y mejoras por el cambio del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) entre el mes de compra y el de venta. Si compraste hace quince años, tu costo histórico vale mucho menos en pesos de hoy; actualizarlo eleva la deducción y baja la ganancia gravable. La ley separa terreno y construcción: la construcción se deprecia por el tiempo transcurrido, mientras que el terreno solo se actualiza. Es donde más se equivocan los cálculos caseros.
La regla mental útil: entre más antiguo el inmueble y más documentadas tus mejoras, menor tu ISR. Guardar facturas de obra y escrituras es, literalmente, dinero. Verifica el efecto con la calculadora de ISR de venta de inmueble.
¿Cuándo está exenta la venta de mi casa habitación?
Tu casa habitación puede quedar exenta de ISR si el precio de venta no rebasa 700,000 UDIS y cumples los requisitos del art. 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR. El punto que más se malentiende: el tope de 700,000 UDIS se mide sobre el PRECIO DE VENTA (la contraprestación), no sobre la ganancia. Con la UDI de referencia de junio 2026 (≈ 8.83 pesos por UDI, valor de referencia por validar 2026), 700,000 UDIS equivalen aproximadamente a 6.18 millones de pesos (cifra estimada, por validar 2026 con el valor oficial de la UDI a la fecha de la operación). Si el precio supera ese tope, no se grava el excedente del precio de forma directa: se grava la GANANCIA en la proporción que el excedente representa de la contraprestación total (ganancia gravable = ganancia × (excedente ÷ precio de venta)); la parte de la ganancia que corresponde a lo que cabe en el límite sigue exenta. Además, debes acreditar que es tu casa habitación (con documentación a tu nombre, como credencial, comprobantes o estados de cuenta del domicilio) y la exención no aplica más de una vez en un plazo de 3 años (plazo vigente, por validar 2026), conforme al art. 93 fr. XIX inciso a) LISR.
Estos son los puntos clave de la exención por casa habitación, con su base legal:
| Requisito de la exención | Detalle | Fundamento |
|---|---|---|
| El tope se mide sobre el precio de venta | Sobre la contraprestación, NO sobre la ganancia | Art. 93 fr. XIX inciso a) LISR |
| Límite de 700,000 UDIS | ≈ 6.18 mdp con UDI ≈ 8.83 (por validar 2026) | Art. 93 fr. XIX inciso a) LISR |
| Excedente sí causa ISR | Se grava la GANANCIA en la proporción que el excedente representa del precio (ganancia × excedente ÷ precio de venta), no el excedente del precio | Art. 93 fr. XIX inciso a) LISR |
| Acreditar que es casa habitación | Documentación del domicilio a nombre del vendedor | Art. 93 fr. XIX y reglas SAT |
| Límite de frecuencia | No aplicar la exención más de una vez en un plazo de 3 años (plazo vigente, por validar 2026) | Art. 93 fr. XIX inciso a) LISR |
¿Qué pago provisional retiene el notario?
En la mayoría de las ventas de persona física, el notario calcula y retiene un pago provisional del ISR al escriturar y lo entera al SAT por cuenta del vendedor (art. 126 LISR). Ese pago no es necesariamente el impuesto definitivo: es un anticipo que después se ajusta en tu declaración anual, donde puede salir saldo a favor o a cargo. Según el estado, el notario también puede coordinar un pago provisional local. Por eso es clave llegar a la notaría con tus deducciones documentadas: el notario solo considera lo que le compruebas, y lo que no presentes ahí lo pierdes para esa retención.
Resumen de quién paga ISR, cómo y con qué fundamento, según el tipo de vendedor:
| Tipo de vendedor | Cómo tributa la venta | Quién retiene / entera | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Persona física (régimen general) | ISR sobre la ganancia, con tarifa por años | Pago provisional por el notario | Arts. 120, 121, 126 LISR |
| Persona física (casa habitación) | Exenta hasta 700,000 UDIS del precio | Sin retención si aplica la exención | Art. 93 fr. XIX LISR |
| Persona moral | Acumula a sus demás ingresos del ejercicio | La propia empresa, sin retención del notario | Art. 9 LISR |
¿Cómo paga ISR una persona moral que vende un inmueble?
Una persona moral no usa el régimen del Capítulo IV ni el pago provisional del notario: el ingreso por la venta se acumula a sus demás ingresos del ejercicio y tributa a la tasa corporativa del 30% sobre el resultado fiscal del año (art. 9 LISR). En lugar de las deducciones del art. 121, la empresa deduce el costo fiscal del inmueble conforme a las reglas de inversiones de las personas morales (depreciación de la construcción, saldo pendiente por deducir, actualización). El inmueble no se grava de forma aislada, sino dentro del resultado global: si la empresa tuvo pérdidas, la utilidad de la venta puede absorberse; si tuvo utilidades, la venta las incrementa. Por eso el momento de la venta importa tanto como el precio.
Si no tienes claro si te conviene vender como persona física o a través de una sociedad, revisa primero qué régimen fiscal te conviene y modela el ahorro con la calculadora de ahorro fiscal. La decisión cambia miles de pesos.
¿Qué es el ISAI y se suma al ISR?
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), también llamado en algunos estados Impuesto sobre Traslado de Dominio, es un impuesto LOCAL que paga el COMPRADOR, no el vendedor. Es distinto del ISR (que es federal y lo paga quien vende con ganancia). El ISAI lo establece cada entidad federativa o municipio, por lo que la tasa y la base varían según dónde esté el inmueble; suele rondar entre el 2% y el 6.5% del valor de operación o catastral (tasas de ISAI por validar 2026 según la ley de ingresos de cada entidad). En una misma operación pueden convivir ambos: el vendedor causa ISR sobre su ganancia y el comprador paga ISAI por la adquisición, además de derechos de registro y honorarios notariales. Confundirlos lleva a presupuestar mal la operación.
La regla mental útil: ISR lo paga quien vende (federal, sobre ganancia); ISAI lo paga quien compra (local, sobre valor). Si estás del lado del comprador, presupuesta el ISAI de tu estado desde el inicio.
¿Y si en lugar de vender, rento el inmueble?
Si en vez de vender decides rentar, ya no estás en enajenación (Capítulo IV) sino en arrendamiento (Capítulo III, arts. 114 a 118 LISR). Ahí tienes dos caminos para deducir: la deducción opcional «ciega» del 35% de los ingresos más el impuesto predial, sin comprobantes por ese 35% (art. 115 LISR), o las deducciones comprobadas. Además, cuando rentas a una persona moral, esta te retiene el 10% de ISR (art. 116 LISR) y dos terceras partes del IVA (art. 1-A LIVA y su reglamento), montos que después acreditas. Rentar genera flujo recurrente y conserva el activo; vender realiza la ganancia de una vez. Te lo contamos a detalle en la guía de arrendamiento y la deducción ciega del 35%.
Si rentas por plataformas como Airbnb, hay reglas de facturación y retención específicas; revisa cómo facturar Airbnb ante el SAT.
¿Cómo estimo y reduzco mi ISR antes de vender?
El mejor momento para reducir tu ISR es antes de firmar, no después. Tres palancas legales hacen la mayor diferencia: documentar y actualizar bien tu costo de adquisición, reunir las facturas de mejoras y construcciones para deducirlas (art. 121 LISR), y verificar si aplicas la exención por casa habitación sobre el precio de venta (art. 93 fr. XIX). A eso se suma decidir con cabeza si vendes como persona física o moral, y en qué ejercicio. Ninguna de estas decisiones se improvisa en la notaría: requieren tener los papeles listos y el cálculo hecho con anticipación. Empieza por estimar el impuesto con la calculadora de ISR de venta de inmueble para no llevarte sorpresas.
En Praxium revisamos tu caso antes de que firmes: calculamos el ISR, confirmamos si aplica la exención y te decimos sin jerga cuánto vas a pagar y cómo bajarlo legalmente. La primera sesión es gratuita. Escríbenos por WhatsApp, agenda en /contacto o conoce nuestros servicios. Si quieres el panorama completo de impuestos al vender, lee también impuestos en la venta de un inmueble en México.
Preguntas frecuentes
¿El ISR por vender una casa se paga sobre el precio o sobre la ganancia?
Sobre la ganancia, no sobre el precio. Como persona física, el ISR se calcula sobre el ingreso de la venta menos las deducciones autorizadas: costo comprobado de adquisición actualizado, mejoras y construcciones, gastos notariales de la compra, comisiones y avalúo (arts. 120 y 121 LISR). El costo y las mejoras se actualizan por inflación con el INPC (art. 124 LISR), lo que reduce la base. Por eso documentar tu costo y tus mejoras baja directamente el impuesto.
¿Cuál es el límite de la exención por casa habitación en 2026?
La venta de casa habitación está exenta de ISR hasta 700,000 UDIS del precio de venta, conforme al art. 93 fracción XIX inciso a) de la LISR. El tope se mide sobre el precio de venta (la contraprestación), NO sobre la ganancia. Con una UDI de referencia de junio 2026 cercana a 8.83 pesos (valor por validar 2026), eso ronda los 6.18 millones de pesos (cifra estimada, por validar con el valor oficial de la UDI a la fecha de la operación). Si el precio rebasa el tope, no se grava el excedente del precio de forma directa: se grava la ganancia en la proporción que el excedente representa del precio de venta (ganancia × excedente ÷ precio de venta), y debes acreditar que era tu casa habitación.
¿El notario paga el ISR por mí cuando vendo?
El notario calcula y retiene un pago provisional del ISR al escriturar y lo entera al SAT por cuenta del vendedor persona física (art. 126 LISR), pero no es necesariamente el impuesto definitivo: es un anticipo que se ajusta en tu declaración anual. El notario solo puede considerar las deducciones que le compruebas en ese momento, así que llega con tus facturas y escrituras. Las personas morales no usan este esquema: acumulan el ingreso a su ejercicio (art. 9 LISR).
¿Una persona moral paga el mismo ISR que una persona física al vender un inmueble?
No. La persona moral no usa el régimen del Capítulo IV ni el pago provisional del notario: el ingreso por la venta se acumula a sus demás ingresos del ejercicio y tributa al 30% sobre el resultado fiscal del año (art. 9 LISR), deduciendo el costo fiscal del inmueble según las reglas de inversiones de las personas morales. La utilidad de la venta puede compensarse con pérdidas del ejercicio o sumarse a las utilidades. Por eso conviene comparar antes si vendes como persona física o a través de una sociedad.
¿El ISAI es lo mismo que el ISR de la venta?
No. El ISR es federal y lo paga el vendedor sobre su ganancia (arts. 119 a 128 LISR para personas físicas, art. 9 para morales). El ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) es local y lo paga el comprador por adquirir el inmueble; su tasa varía por estado o municipio, normalmente entre 2% y 6.5% del valor de operación o catastral (tasas por validar 2026). En una misma operación conviven ambos: el vendedor causa ISR y el comprador paga ISAI, derechos de registro y honorarios notariales.
¿Vender un terreno baldío también causa ISR?
Sí. La enajenación de cualquier inmueble (terreno, casa, departamento, local u oficina) causa ISR para la persona física sobre la ganancia (arts. 119 y 120 LISR), aunque el terreno no tenga construcción. La diferencia es que un terreno baldío no genera depreciación de construcción y, por lo general, no califica como casa habitación, por lo que no suele aplicarle la exención del art. 93 fracción XIX. Se actualiza el costo por INPC (art. 124) y el notario retiene el pago provisional como en cualquier venta.