El cobro por evento de una anual de arrendamiento se cotiza según el caso; en iguala, un arrendador con obligaciones mensuales cae en $800-1,200 y una operación inmobiliaria en $2,500-8,000. Lo que decide si vale pagarla es la deducción ciega y el 10 % que te retiene un inquilino empresa.
Revisamos si te conviene la ciega o tus gastos reales
¿Cuánto cobra un contador por la anual de un arrendador?
Si la contratas suelta, el precio por evento varía tanto entre despachos que lo honesto es decir que se cotiza según cuántos inmuebles tengas y si tus pagos provisionales del año están presentados. En iguala mensual, un arrendador persona física con obligaciones y deducciones cae en el rango de $800 a $1,200 al mes, y una operación inmobiliaria con varios inmuebles, retenciones y ventas se mueve en el de $2,500 a $8,000. Son rangos de mercado 2026; en Praxium la primera sesión de diagnóstico es sin costo.
La pregunta de fondo es otra: si usas la deducción ciega, ¿necesitas contador todo el año o solo para la anual? La respuesta depende de tres cosas, y las tres se pueden revisar en diez minutos.
Qué necesita tu anual según tu caso
Los cuatro perfiles de arrendador y el trabajo real que implica cada uno.
| Tu caso | Qué implica la anual | ¿Conviene iguala mensual? |
|---|---|---|
| Un inmueble, inquilino persona física, deducción ciega | Sumar ingresos cobrados, aplicar 35 % más predial y declarar | No siempre: puede resolverse con pagos provisionales sencillos y la anual |
| Un inmueble, inquilino persona moral | Acreditar la retención del 10 % con las constancias; suele salir saldo a favor | Conviene si vas a pedir devolución |
| Varios inmuebles o mezcla de casa habitación y local | Separar ingresos exentos y gravados de IVA y llevar el acreditamiento | Sí: el IVA mensual ya no es opcional |
| Arrendamiento con deducciones comprobadas (créditos, obras, depreciación) | Integrar comprobantes, depreciación del inmueble y gastos del año | Sí: la ciega dejaría dinero sobre la mesa |
Revisamos si te conviene la ciega o tus gastos reales
La deducción ciega: 35 % más el predial
El artículo 115 de la Ley del ISR permite a quien otorga el uso o goce temporal de bienes inmuebles optar por deducir el 35 % de los ingresos, en sustitución de las deducciones autorizadas, y añadir además el impuesto predial efectivamente pagado. No pide comprobantes de gastos, y por eso se llama ciega: cambia papeleo por un porcentaje fijo.
Lo que la ciega no hace es eximirte de declarar. Los pagos provisionales del capítulo siguen su calendario y la anual se presenta igual; lo único que cambia es cómo se determina la deducción. El cálculo con tus números lo hace la calculadora de deducción ciega en un minuto, y sirve justo para decidir si te conviene la ciega o las deducciones reales antes de contratar a alguien por el año completo.
La opción de pagos trimestrales que casi nadie usa
El tercer párrafo del artículo 116 de la LISR abre una puerta que muchos arrendadores pequeños no conocen: quienes únicamente obtengan ingresos de este capítulo, y cuyo monto mensual no exceda de diez veces la UMA elevada al mes, pueden efectuar sus pagos provisionales de forma trimestral en lugar de mensual. El texto de la ley todavía dice «salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal», pero desde el decreto de desindexación del 27 de enero de 2016 esa referencia se lee en UMA. Con la UMA vigente en 2026 ($117.31 diarios, $3,566.22 al mes conforme al dato publicado por el INEGI), el umbral son $35,662.20 de renta al mes. Si cobras por arriba de eso, tus pagos provisionales son mensuales: confundir la unidad es lo que hace que un arrendador presente a destiempo y pague recargos por una facilidad que no le tocaba.
El efecto en el costo es directo: cuatro declaraciones al año en vez de doce. Para un arrendador con un departamento, eso convierte el cumplimiento en un servicio por evento y no en una iguala, y es la razón por la que su contador debería costarle mucho menos que el de un negocio.
El 10 % que te retiene un inquilino persona moral
Cuando el inquilino es una persona moral, el artículo 116 de la LISR la obliga a retener el 10 % del monto del arrendamiento como pago provisional, sin deducción alguna, y a entregarte la constancia. En el IVA, el artículo 1-A, fracción II, inciso a), de la Ley del IVA —que cubre tanto los servicios personales independientes como el uso o goce temporal de bienes otorgado por personas físicas— y el artículo 3, fracción I, inciso c), de su Reglamento obligan a esa persona moral a retenerte dos terceras partes del impuesto que le trasladas.
Ahí nace el saldo a favor más frecuente del capítulo. La retención se calcula sobre el ingreso bruto, mientras tu impuesto se determina sobre la base después de la ciega o de tus deducciones. Con una renta de $25,000 mensuales a una empresa, el año cierra con $300,000 de ingresos y $30,000 retenidos; aplicando el 35 % de la ciega ($105,000) más un predial de $6,000, la base anual queda en $189,000, y sobre ella se aplica la tarifa del artículo 152. En la mayoría de los casos el ISR resultante es menor que los $30,000 ya retenidos, y la diferencia es un saldo a favor solicitable. Ese trámite, y no la captura de la anual, es lo que justifica pagar honorarios.
Errores de arrendadores y qué hacer
Cinco revisiones antes de cerrar el ejercicio.
- Guardar los depósitos y no las constancias de retención: sin ellas, el 10 % retenido no se acredita y el saldo a favor se pierde.
- Creer que la deducción ciega elimina la obligación de declarar: solo sustituye las deducciones, no el calendario.
- Aplicar la ciega en un año con obras mayores o intereses de crédito altos: ahí las deducciones reales suelen ganar.
- Olvidar el IVA cuando rentas local comercial: la exención del art. 20, fr. II, de la LIVA es para casa habitación.
- No timbrar el CFDI de arrendamiento cada mes: sin comprobante, tu inquilino no deduce y tú quedas con ingresos sin respaldo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra un contador por la declaración anual de arrendamiento?
Contratada suelta, se cotiza según el caso: depende de cuántos inmuebles tengas y de si tus provisionales están al día. En iguala, un arrendador con obligaciones mensuales cae en $800-1,200 y una operación inmobiliaria en $2,500-8,000. Un arrendador con un solo inmueble y deducción ciega suele necesitar solo un servicio por evento.
¿Qué es la deducción ciega del 35 %?
Es la opción del artículo 115 de la LISR de deducir el 35 % de tus ingresos por arrendamiento en sustitución de las deducciones autorizadas, más el impuesto predial pagado. No requiere comprobantes de gastos. Conviene cuando tus gastos reales son bajos; si hubo obras, intereses de crédito o depreciación relevante, las deducciones reales pueden dar menos impuesto.
¿Puedo declarar el arrendamiento cada tres meses?
Sí, si únicamente obtienes ingresos por arrendamiento y su monto mensual no excede de diez veces la UMA elevada al mes: el tercer párrafo del artículo 116 de la LISR permite hacer los pagos provisionales de forma trimestral. La ley dice «salarios mínimos», pero desde el decreto de desindexación de 2016 esa referencia se lee en UMA; con la de 2026 el umbral ronda los $35,662.20 mensuales. Son cuatro declaraciones al año en lugar de doce.
¿Por qué me sale saldo a favor si rento a una empresa?
Porque la persona moral retiene el 10 % sobre el ingreso bruto (art. 116 LISR), mientras tu impuesto se calcula sobre la base después de la ciega o de tus deducciones. Con $300,000 de renta anual te retienen $30,000, y una base de $189,000 normalmente genera un ISR menor. La diferencia se solicita en devolución con las constancias en mano.
¿El arrendamiento de casa habitación paga IVA?
No: la exención del artículo 20, fracción II, de la Ley del IVA cubre el uso o goce de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación, y excluye inmuebles amueblados y los usados como hoteles o casas de hospedaje. El arrendamiento de local comercial sí causa IVA al 16 %, y si mezclas ambos, hay acreditamiento por proporción.
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