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Deducción ciega o comprobada: cuál te conviene como arrendador
La deducción ciega del 35 % del artículo 115 no compite sola: además del 35 % puedes restar el predial, y la opción comprobada te permite sumar la depreciación del 5 % anual de la construcción. Pon tu renta, tu predial y tus gastos: te decimos cuál de las dos te deja menos ISR, cuál es el umbral exacto de gastos a partir del cual conviene comprobar, y si puedes pagar trimestral.
Tus números de arrendamiento
Sin registro para ver el resultado. La comparación se actualiza sola mientras escribes.
Lo que cobras al mes por el inmueble, sin IVA.
Solo los meses que estuvo efectivamente arrendado.
Se deduce en las dos opciones: el 35 % no lo incluye.
Mantenimiento, intereses del crédito, seguros, honorarios: con CFDI y pagados.
Solo la construcción: el terreno no se deprecia (art. 149 fr. I LISR). Si capturas el valor total de la propiedad, la depreciación te sale inflada y la comparación se distorsiona.
Te conviene deducir con comprobantes
$9,727
ISR anual estimado con la opción que te conviene · ahorras $2,284.80 frente a la otra.
Deducción ciega (35 % + predial)
- Deducción
- $90,000.00
- Base gravable
- $150,000.00
- ISR anual
- $12,012.16
Deducciones comprobadas
- Depreciación 5 %
- $75,000.00
- Deducción total
- $111,000.00
- Base gravable
- $129,000.00
- ISR anual
- $9,727.36
Tu umbral
Te conviene comprobar a partir de $84,000.00 al año en gastos + depreciación (el 35 % de tus ingresos de $240,000). El predial se deduce en las dos opciones, así que no mueve la comparación.
- IVA del año
- Exento
- Pagos provisionales
- Trimestrales
Casa habitación: exenta (art. 20 fr. II LIVA).
Tope: $35,662.20 de renta mensual · por validar 2026.
De dónde sale cada número
- Deducción ciega: 35 % de los ingresos + predial
- Art. 115, párrafo segundo, LISR. El predial se deduce además del 35 %, no dentro de él.
- Deducciones comprobadas + depreciación del 5 %
- Art. 115, fracciones I a VI, LISR (gastos, intereses, seguros, salarios) y art. 149, fracción I, LISR para el 5 % anual de la construcción, proporcional a los meses arrendados. El terreno no se deprecia.
- ISR del ejercicio
- Tarifa anual del art. 152 LISR, publicada en el Anexo 8 de la RMF 2026 (DOF 28-dic-2025).
- Cuándo se elige la opción
- En el primer pago provisional del año y para todos tus inmuebles (art. 196 RLISR); se puede cambiar en la declaración anual.
- Retención del 10 % e IVA
- Art. 116, último párrafo, LISR (retención del arrendatario persona moral) · art. 20, fracción II, LIVA (casa habitación exenta) y art. 1 LIVA (16 % en local).
- RESICO
- Art. 113-E LISR: tasa del 1 % al 2.5 % sobre ingresos brutos, sin deducciones. La retención de una persona moral a un RESICO es del 1.25 % (art. 113-J LISR).
Un dato que debes confirmar: el umbral para pagar trimestral
El art. 116, párrafo segundo, de la LISR habla de «diez salarios mínimos elevados al mes». Por el decreto de desindexación esa referencia se lee en UMA, y con la UMA 2026 ($3,566.22 mensuales) el tope queda en $35,662.20 de renta al mes, que es el criterio que usa esta herramienta. La lectura literal en salario mínimo daría $95,772.16. El monto exacto 2026 depende de la UMA vigente y del criterio aplicable: confírmalo con tu contador antes de dejar de pagar mensual.
Importante: esto es una estimación informativa
Esta calculadora es orientativa y no constituye asesoría fiscal ni sustituye tu declaración. Estima el ISR anual del capítulo de arrendamiento con tus datos; no presenta la declaración, no modela copropiedad ni sociedad conyugal, no calcula el ISR por la venta del inmueble, ni considera mejoras capitalizables, IVA acreditable, deducciones personales ni tus otros ingresos del año, que sí cambian tu impuesto final.
La opción se elige en el primer pago provisional del año y aplica a todos tus inmuebles (art. 196 RLISR); se puede cambiar en la anual. El umbral de pagos trimestrales se lee en UMA por el decreto de desindexación: criterio por validar.
Tu primera sesión es sin costo. También puedes escribirnos aquí.
¿Tienes más de un inmueble o quieres que alguien lleve tu arrendamiento?
Revisamos cuál de las dos opciones te deja menos ISR con tus números reales y te llevamos tus pagos provisionales y tu declaración anual de arrendamiento.
Conoce nuestro servicio para inmobiliaria y arrendamiento →Deducción ciega vs. deducciones comprobadas en arrendamiento
Las dos opciones viven en el mismo artículo 115 de la LISR y no se mezclan: eliges una para todo el ejercicio y para todos tus inmuebles. Esta tabla resume qué entra en cada una; la calculadora de arriba te dice cuál te deja menos ISR con tus números.
| Concepto | Deducción ciega (35 %) | Deducciones comprobadas | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Qué deduces | 35 % de tus ingresos por renta, sin comprobar nada. | Gastos efectivamente pagados del inmueble: mantenimiento, intereses de tu crédito, salarios y honorarios, seguros e inversiones. | Art. 115 LISR (párr. 2 y fr. I a VI) |
| Predial | Se deduce ADEMÁS del 35 %. | También se deduce. | Art. 115 LISR |
| Depreciación de la construcción | No aplica: va dentro del 35 %. | 5 % anual del valor de la construcción (el terreno no se deprecia), proporcional a los meses arrendados. | Art. 149 fr. I LISR |
| Comprobantes | No necesitas facturas de gastos. | Necesitas CFDI de cada gasto, pagado y con requisitos fiscales. | Art. 115 LISR |
| Cuándo se elige | En el primer pago provisional del año, para todos tus inmuebles. | Igual: la opción es una sola por ejercicio (se puede cambiar en la anual). | Art. 196 RLISR |
| Cuándo conviene | Cuando tus gastos + depreciación son menores al 35 % de tus ingresos. | Cuando superan ese 35 %. Ese es el umbral exacto. | Comparación de ambas mecánicas del art. 115 |
Tabla orientativa para personas físicas que arriendan. Guía completa: deducción ciega del 35 % en arrendamiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la deducción ciega del 35 % en arrendamiento?
Es la opción que da el artículo 115, párrafo segundo, de la LISR: en lugar de juntar comprobantes de gastos, deduces un 35 % de tus ingresos por renta sin comprobar nada. Se le dice «ciega» justamente porque no requiere facturas. Aplica a personas físicas que arriendan inmuebles y se toma para todos tus inmuebles, no solo para uno.
¿El predial se deduce además del 35 % o ya está incluido?
Además. Es el error más común del tema: el propio artículo 115 dice que quienes optan por la deducción ciega pueden deducir, adicionalmente, el impuesto predial pagado en el año. O sea que tu deducción total es 35 % de los ingresos más el predial. Esta calculadora lo suma en las dos opciones, porque el predial también se deduce en la comprobada.
¿A partir de cuántos gastos me conviene comprobar en vez de la ciega?
Cuando tus gastos comprobables más la depreciación superan el 35 % de tus ingresos por renta. Como el predial se deduce en las dos opciones, se cancela de la comparación. Por eso el umbral es limpio: 35 % de lo que cobras de renta al año. La calculadora te lo dice en pesos para tu caso.
¿Puedo deducir la depreciación de la casa o el departamento que rento?
Sí, si eliges deducciones comprobadas: el 5 % anual del valor de la construcción, conforme al artículo 149, fracción I, de la LISR, proporcional a los meses que el inmueble estuvo arrendado. Ojo con el dato que hay que capturar: el terreno NO se deprecia, así que va solo el valor de la construcción. Si metes el valor total de la propiedad, la depreciación te sale inflada.
¿Cuándo elijo entre deducción ciega y comprobada, y puedo cambiar de opinión?
La opción se toma en el primer pago provisional del año y aplica a todos tus inmuebles durante ese ejercicio (artículo 196 del RLISR). En la declaración anual sí puedes cambiar el criterio para el ejercicio que declaras. Por eso conviene correr el número en enero y no en abril del año siguiente.
Si le rento a una empresa, ¿cuánto me retienen?
El 10 % de la renta, sin deducción alguna, conforme al último párrafo del artículo 116 de la LISR. Esa retención es un pago provisional a cuenta de tu ISR anual: si al final del año tu impuesto resulta menor, te queda saldo a favor que puedes solicitar en devolución o compensar. La calculadora te muestra ese saldo en las dos opciones.
¿El arrendamiento causa IVA?
Depende del uso del inmueble. El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación está exento (artículo 20, fracción II, de la LIVA). Si rentas un local comercial, una oficina o una bodega, sí causa IVA a la tasa del 16 %. La calculadora lo separa porque el IVA no es tuyo: lo cobras y lo enteras.
¿Puedo pagar mis provisionales cada trimestre en vez de cada mes?
El artículo 116, párrafo segundo, de la LISR permite pagos trimestrales a quien solo obtiene ingresos por arrendamiento y su renta mensual no rebasa diez salarios mínimos elevados al mes. Con el decreto de desindexación esa referencia se lee en UMA, lo que da 35,662.20 pesos mensuales para 2026. Es un criterio que conviene confirmar con tu contador, porque la lectura literal en salario mínimo daría una cifra mucho mayor.
Estoy en RESICO, ¿me aplica la deducción ciega?
No. En el Régimen Simplificado de Confianza el ISR se calcula sobre tus ingresos brutos con la tabla del artículo 113-E de la LISR (del 1 % al 2.5 %), sin deducción ciega ni comprobada. Por eso la calculadora corta el comparativo cuando marcas RESICO y en vez de eso te muestra el contraste: cuánto pagarías en RESICO y cuánto en el régimen de arrendamiento con la ciega.