Renta en copropiedad: cómo se reparte el ISR y la ciega

¿Quién declara la renta de un inmueble en copropiedad?

Cada copropietario, por la parte que le corresponde. El artículo 92 de la LISR ordena que cuando los ingresos de personas físicas deriven de bienes en copropiedad se designe a uno de los copropietarios como representante común, encargado de llevar los registros, expedir los comprobantes y cumplir con las retenciones; pero el ingreso se atribuye a cada quien según su porcentaje de propiedad, y cada quien presenta su propia declaración.

Esa atribución arrastra todo lo demás: cada copropietario aplica la opción del artículo 115 de la LISR sobre su parte, así que la deducción ciega del 35 % se calcula individualmente. No hay una «ciega del inmueble» que después se reparta: hay tantas deducciones ciegas como copropietarios declarando.

Por qué repartir baja el impuesto: el ejemplo de los $30,000

Dos hermanos heredan un departamento al 50 % y lo rentan en $30,000 al mes. Si uno solo declarara la renta completa, su base mensual sería de $19,500 después de la ciega, y caería en el renglón de 21.36 % de la tarifa del artículo 96 de la LISR (Anexo 8 de la RMF 2026). Declarando cada uno su mitad, las dos bases caen en el renglón de 10.88 %.

El ahorro no viene de una deducción extra: viene de que la tarifa es progresiva y dos bases chicas pagan menos que una grande. Es el mismo efecto que ocurre en cualquier reparto de ingresos entre personas físicas.

¿Y si el inmueble es de la sociedad conyugal?

El artículo 92 de la LISR extiende a la sociedad conyugal el mismo tratamiento de la copropiedad, así que la regla base es la misma: cada cónyuge declara su parte y aplica su propia ciega. El Reglamento de la LISR añade una opción en su artículo 142: los integrantes de la sociedad conyugal pueden elegir que aquel de los dos que obtenga mayores ingresos acumule la totalidad de los ingresos de los bienes comunes, efectuando las deducciones que les corresponden.

Esa opción existe por simplicidad administrativa, no por ahorro fiscal: concentrar toda la renta en el cónyuge que ya gana más sube la base a un renglón superior de la tarifa, que es justo lo contrario del efecto del ejemplo anterior. Conviene solo cuando uno de los dos no tiene otra obligación fiscal y no quiere abrir ninguna. El mismo artículo señala que la opción se manifiesta al momento de la inscripción o mediante el aviso de actualización de actividades económicas y obligaciones, en términos de los artículos 29 y 30 del Reglamento del CFF.

El papel del representante común

El representante común no es el contribuyente: es el administrador del expediente. Expide los comprobantes por la renta, conserva la documentación y, cuando el inquilino es persona moral, es el interlocutor de las retenciones del 10 % de ISR (art. 116 de la LISR) y de las dos terceras partes del IVA cuando el inmueble está gravado (art. 1-A, fr. II, inciso a, de la LIVA, con la mecánica del art. 3, fr. I, inciso c, de su Reglamento).

Cada copropietario acredita en su declaración la parte proporcional de esa retención. Por eso el CFDI y el comprobante de retenciones deben permitir rastrear el porcentaje de cada quien: si el papel solo ampara a una persona, el otro copropietario se queda sin cómo acreditar lo que ya se pagó a su nombre.

Errores que se repiten y qué hacer

El error más común es de origen: un solo copropietario se da de alta en el régimen de arrendamiento, factura todo y declara todo, y el otro nunca aparece. Funciona hasta que hay una revisión, una venta o una sucesión, y entonces hay que explicar por qué el ingreso de un inmueble de dos personas se declaró como de una.

El segundo error es repartir el ingreso con un porcentaje distinto al de la escritura. La proporción fiscal es la de la propiedad: si la escritura dice 50-50, declarar 80-20 para aprovechar una tarifa baja no se sostiene.

1. Revisa la escritura y anota el porcentaje exacto de cada copropietario: ese es el reparto fiscal.
2. Designa por escrito al representante común y regístralo ante el SAT.
3. Da de alta en el régimen de arrendamiento a todos los copropietarios que perciban ingreso, no solo a uno.
4. Si hay sociedad conyugal, decide con números si conviene la opción del artículo 142 del Reglamento antes de presentar el aviso.
5. Guarda el comprobante de retenciones con el desglose por copropietario.