La deducción ciega no existe en RESICO: la comparativa

¿Se puede aplicar la deducción ciega del 35 % en RESICO?

No. La deducción ciega es una opción del artículo 115 de la LISR, que vive en el Capítulo III del Título IV, el del arrendamiento tradicional. El RESICO de personas físicas es otra sección: los artículos 113-E y 113-F ordenan calcular el impuesto sobre el total de los ingresos efectivamente cobrados, amparados por comprobante fiscal, «sin aplicar deducción alguna».

Ese «alguna» es literal y cierra la puerta a todo: ni el 35 %, ni el predial, ni el mantenimiento, ni los intereses del crédito hipotecario del inmueble, ni las deducciones personales de la declaración anual. A cambio, la tasa es muy baja.

Los números: tres niveles de renta, dos regímenes

Esta es la comparación mensual para un arrendador persona física, con la tarifa del artículo 96 de la LISR vigente en 2026 (Anexo 8 de la RMF 2026) frente a la tabla mensual del artículo 113-E. En los tres escenarios se supone que no hay más deducciones que la ciega.

¿Por qué gana el que no deduce nada?

Porque el RESICO no grava la utilidad: grava el ingreso a una tasa fija y muy baja. La tabla mensual del artículo 113-E va de 1 % en ingresos de hasta $25,000 al mes a 2.5 % en el tope de $3,500,000 al año, que es también el límite de permanencia en el régimen. La declaración anual usa su propia tabla, la del artículo 113-F, con umbrales anuales que empiezan en $300,000. Contra eso, el arrendamiento tradicional aplica la tarifa progresiva del artículo 96, que en $26,000 de base ya está cobrando 21.36 % sobre el excedente.

En el caso de $40,000 al mes, la diferencia anual es de unos $38,700. Ese es el orden de magnitud real de la decisión, y es la razón por la que muchos arrendadores migran aunque pierdan todas sus deducciones.

Lo que pierdes al cambiar (y a veces sí pesa)

La comparación de arriba solo mira el ISR del arrendamiento. La decisión real incluye lo que el RESICO te quita en el resto de tu declaración, y hay perfiles donde eso cambia el resultado.

• Deducciones personales: en RESICO no se aplican. Si tienes gastos médicos fuertes, colegiaturas o aportaciones de retiro, ese beneficio desaparece.
• Predial, mantenimiento, seguros e intereses hipotecarios: todos quedan fuera; en un inmueble recién comprado con crédito pueden ser mucho dinero.
• Depreciación de la construcción: la inversión del inmueble deja de deducirse.
• Requisitos de permanencia: el artículo 113-G exige e.firma, buzón tributario activo y declaraciones al corriente; el 113-I expulsa del régimen a quien incumple, y salir tiene consecuencias.
• No pueden estar en RESICO quienes sean socios o accionistas de una persona moral ni partes relacionadas, entre otros supuestos del artículo 113-E.

Las retenciones también cambian

Si tu inquilino es persona moral, en arrendamiento tradicional retiene 10 % de ISR sobre la renta (art. 116 de la LISR). En RESICO retiene 1.25 % sobre el monto de los pagos, sin IVA, conforme al artículo 113-J. Es una diferencia de flujo importante: la retención del 10 % suele exceder el impuesto que realmente resulta con la ciega y te genera saldo a favor que tardas meses en recuperar.

El IVA no se mueve. Si rentas un local comercial sigue gravado al 16 % y si rentas casa habitación sigue exento (art. 20, fr. II, de la LIVA), estés en el régimen que estés. El RESICO no es un régimen de IVA.

¿Cuándo se puede entrar al RESICO?

En cualquier momento del ejercicio. La regla 3.13.2 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026, en su segundo párrafo, permite optar por el régimen presentando el aviso correspondiente, sin que exista la ventana de enero que mucha gente da por hecha. Lo que sí hay que revisar antes de firmar el aviso es si cumples los requisitos del artículo 113-E y qué pierdes en tu declaración anual.

El cambio no es gratis en términos de planeación: el efecto se mide en varios ejercicios, no en un mes. Por eso conviene correr la comparación con tus números reales, incluidas las deducciones personales que dejarías de aplicar.