Deducción ciega o comprobada: cuándo conviene cada una

¿Conviene la deducción ciega o la comprobada?

Conviene comprobar cuando tus gastos deducibles reales superan el 35 % de la renta. El segundo párrafo del artículo 115 de la Ley del ISR permite a quien otorga el uso o goce temporal de bienes inmuebles optar por deducir el 35 % de los ingresos del capítulo, en sustitución de las deducciones de ese artículo, y añade un detalle que cambia la aritmética: quien ejerce esa opción puede deducir además el impuesto predial del periodo.

Por eso la comparación correcta excluye el predial de los dos lados: como se deduce en cualquiera de las dos rutas, es neutral. Lo que compites contra el 35 % es todo lo demás: mantenimiento, agua, intereses reales de los créditos usados para comprar o mejorar el inmueble, salarios y honorarios pagados, primas de seguro y la deducción de las inversiones en construcciones.

Las seis deducciones comprobadas del artículo 115

Antes de comparar conviene saber qué se puede sumar del lado comprobado. Son seis fracciones y la última es la que casi siempre define el resultado:

• Predial del año, contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas y el impuesto local sobre los ingresos por arrendamiento (fr. I).
• Gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras, y consumo de agua, si no los paga el inquilino (fr. II).
• Intereses reales pagados por préstamos usados para la compra, construcción o mejoras del inmueble, con comprobante fiscal (fr. III).
• Salarios, comisiones y honorarios pagados, con las contribuciones que correspondan sobre esos salarios (fr. IV).
• Primas de los seguros que amparen el inmueble (fr. V).
• Inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras, que se deducen al 5 % anual conforme al artículo 34, fracción I, inciso b) (fr. VI).

Tres escenarios con números

En los tres casos el predial queda fuera de la comparación porque se deduce con o sin la opción del 35 %. La cifra que se contrasta es la suma del resto de los gastos deducibles del ejercicio:

La deducción de la construcción es la que mueve la balanza

En los dos escenarios donde gana la ruta comprobada, el concepto decisivo es el mismo: el 5 % anual de la inversión en construcción. Un inmueble con $1,800,000 de construcción aporta $90,000 de deducción al año, y uno con $3,000,000 aporta $150,000. Contra un 35 % de $75,600 o de $189,000, ese solo renglón define el resultado.

Dos condiciones que conviene tener resueltas antes de contar con esa deducción: el terreno no se deprecia, así que necesitas separar en la escritura o con un avalúo el valor de la construcción del valor del suelo; y la deducción de inversiones se aplica por porcentajes anuales sobre el monto original, no como gasto del año en que pagaste. Sin esa separación documentada, el renglón más grande de tu comparación queda sin soporte.

Cómo decidir y qué no olvidar

La opción se refleja en tus pagos provisionales y en la anual, así que conviene decidirla al inicio del ejercicio y sostenerla: cambiarla a media marcha obliga a recalcular lo ya presentado. Y hay dos reglas del propio artículo 115 que suelen sorprender: si ocupas parte del inmueble o lo prestas gratis, no deduces la parte proporcional de los gastos ni del predial, y esa proporción se calcula por metros cuadrados de construcción; en el subarrendamiento, lo único deducible son las rentas que el arrendatario paga al arrendador.

El IVA es un capítulo aparte y no entra en esta comparación. El artículo 20, fracción II, de la Ley del IVA exenta el uso o goce temporal de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación, pero aclara que la exención no aplica a los inmuebles que se proporcionen amueblados ni a los usados como hoteles o casas de hospedaje. Un local comercial siempre lleva IVA al 16 %.