Impuesto sobre hospedaje 2026: hoteles, Airbnb y tasa por estado

¿Qué es el impuesto sobre hospedaje y quién lo paga?

El impuesto sobre hospedaje (ISH) es un impuesto estatal, no federal: cada entidad lo regula en su propia ley y fija su propia tasa, y esa tasa cambia de forma importante entre estados y según el tipo de alojamiento. En este texto leímos el texto vigente de cuatro entidades —Ciudad de México, Quintana Roo, Jalisco y Yucatán—, donde va del 3.5% al 6%; hay estados por debajo de ese piso y otros con reglas propias, así que si operas fuera de esas cuatro plazas busca el artículo de tu ley estatal antes de calcular. Se calcula sobre el valor del alojamiento, sin incluir alimentos ni servicios accesorios cuando vienen desglosados.

Económicamente lo absorbe el huésped, porque se le traslada en la cuenta, pero quién es el contribuyente cambia por entidad. En la Ciudad de México el art. 162 del Código Fiscal local es explícito: «están obligados al pago del Impuesto por la Prestación de Servicios de Hospedaje, las personas físicas y las morales que presten servicios de hospedaje», y trasladarlo al huésped es una obligación posterior del propio contribuyente. En Quintana Roo (art. 7) y en Yucatán (art. 36) el sujeto es quien paga o eroga por el hospedaje, y el prestador o la plataforma solo retienen y enteran. La diferencia no es teórica: donde el sujeto es el prestador, si no se lo cobraste al huésped el impuesto sigue siendo tuyo y sale de tu bolsa.

Es un impuesto distinto del IVA y del ISR, y se suma a ellos: una noche de hotel en la Ciudad de México causa ISR para el hotel, IVA del 16% para el huésped y, además, ISH del 3.5%. En Quintana Roo la ley lo dice de forma expresa: el impuesto al hospedaje «en ningún caso se considerará que forma parte del valor de los servicios de hospedaje» (art. 12), así que no se calcula IVA sobre el ISH ni ISH sobre el IVA.

Desde 2018 los estados extendieron el hecho imponible a lo que antes se quedaba fuera: casas, departamentos y villas particulares, enteros o por habitación, ofrecidos por anfitriones. Ahí es donde entran Airbnb, Booking y cualquier plataforma que cobre la estancia.

Tasas del ISH 2026: lo que dice la ley de cada estado

No existe una tasa nacional ni un padrón único. Estas cuatro entidades concentran la mayor parte de las consultas que recibimos y son también las que más han movido su regulación; en cada una leímos el texto vigente y anotamos el artículo exacto para que puedas verificarlo. Observa el patrón: donde hay diferencia de tasa, la más alta es siempre la del hospedaje en casa o departamento particular, no la del hotel, y lo que la detona es el tipo de inmueble.

¿Quién retiene el ISH: la plataforma o tú?

Depende de cómo se cobre la estancia. Si el huésped paga dentro de la plataforma, la ley local le impone a ella la obligación de retener y enterar. En Quintana Roo el art. 4 de la Ley del Impuesto al Hospedaje obliga al intermediario a retener, enterar y además expedir al anfitrión una constancia de la retención dentro de los cinco días siguientes al pago. En Yucatán, el art. 40 va más lejos: cuando la plataforma entera el impuesto, «liberará al prestador del servicio de hospedaje» de esas obligaciones.

Si el huésped te paga directo —transferencia, efectivo, tu propia página—, el ISH es tuyo y lo enteras tú, en las fechas de la tabla anterior. Esto es lo que sorprende a los anfitriones que empezaron en Airbnb y luego abrieron canal propio: la reserva directa no trae retención y sí trae obligación. En la Ciudad de México, además, la reserva directa no baja la tasa: el departamento o la casa siguen al 5% del art. 164, que aplica esa tasa al facilitador, promotor, intermediario, administrador, propietario o a quien cobre las contraprestaciones.

La plataforma también tiene que estar dada de alta. En la Ciudad de México, el art. 162 Bis del Código Fiscal obliga a intermediarios, promotores y facilitadores a inscribirse en el padrón del impuesto. En Quintana Roo deben inscribirse en el Registro Estatal de Contribuyentes como retenedores, designar representante legal y domicilio en el estado, y el SATQ publica cada marzo la lista de plataformas con constancia vigente (art. 7). Si la plataforma que usas no está en esa lista, la retención no está ocurriendo y el impuesto sigue siendo tuyo.

El mismo departamento en CDMX y en Cancún: dos facturas distintas

Rentas un departamento completo por 10 noches a $2,500 la noche: $25,000 de alojamiento. Así queda la operación en cada plaza, suponiendo que la plataforma cobra al huésped y retiene. Ojo con la línea del ISH: en la Ciudad de México la tasa sería la misma —5%— si cobraras la reserva en directo, porque la fija el tipo de inmueble y no quién cobra.

¿El hospedaje causa IVA? Aquí se cae el mito de la renta exenta

Sí, al 16%, y la confusión viene de una exención real que no aplica aquí. El art. 20 fracción II de la LIVA exenta el uso o goce temporal de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación, pero el mismo texto cierra la puerta: «Lo dispuesto en esta fracción no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje».

Un departamento amueblado que rentas por noche a turistas es hospedaje, no arrendamiento de casa habitación. Causa IVA al 16% desde la primera reserva. Cuando la plataforma cobra, el art. 18-J fracción II inciso a) de la LIVA la obliga a retenerte el 50% del IVA cobrado —y el 100% si no le diste tu RFC—. Ese porcentaje es la razón por la que muchos anfitriones ven un depósito que no cuadra con lo que facturó el huésped.

La consecuencia contraria también es cierta: si rentas ese mismo departamento sin amueblar, con contrato anual a una familia que lo usa como vivienda, estás en arrendamiento de casa habitación, exento de IVA y fuera del ISH. El tratamiento lo define el uso, no el inmueble.

¿Régimen de plataformas o arrendamiento? Lo que cambia en tu ISR

Si tus ingresos entran por una plataforma tecnológica, la retención de ISR la fija el art. 113-A fracción II de la LISR: 4% sobre el total efectivamente percibido por servicios de hospedaje, sin incluir IVA, y tiene carácter de pago provisional. Cuando parte del pago te llega directamente de los huéspedes y el total de tus ingresos no excede de $300,000 anuales, el mismo artículo permite aplicar esa tasa también a lo cobrado en directo y considerar el impuesto como definitivo.

El camino alterno es tributar por arrendamiento (Capítulo III del Título IV), donde el art. 115 de la LISR permite optar por la llamada deducción ciega: 35% de los ingresos en sustitución de las deducciones comprobadas, más el predial del inmueble. Esa opción existe para el arrendamiento, no para el hospedaje con servicios: si ofreces limpieza entre estancias, amenidades y rotación diaria, lo que prestas es un servicio, no solo el uso del inmueble.

En la práctica, la decisión no la tomas tú solo: la tomas junto con el IVA, porque el hospedaje lo causa y el arrendamiento de casa habitación no. Elegir régimen mirando nada más la tasa de ISR es el error más caro de esta vertical.

Los registros locales que nadie te cobra hasta que te multan

El ISH no se agota en pagar: trae obligaciones de registro que viven en la ley estatal y que la plataforma no cumple por ti. En Quintana Roo, el anfitrión debe inscribirse en el Registro Estatal de Contribuyentes y obtener la Constancia de Obligaciones Fiscales Estatales por cada establecimiento donde preste el servicio (art. 7). En la Ciudad de México hay que leer el art. 164 con cuidado, porque la mecánica cambia según el tipo de inmueble: los hoteles y demás establecimientos de las fracciones I y II del art. 162 presentan una declaración por cada inmueble, salvo los colindantes, que van en una sola; en cambio, para casas y departamentos (fracción III) quien cobra presenta una sola declaración mensual por el total de las contraprestaciones percibidas en el mes inmediato anterior, aunque opere varios departamentos.

Hay además una regla de causación que conviene tener presente antes de aceptar depósitos: tanto el art. 163 del Código Fiscal de la CDMX como el art. 6 de la ley de Quintana Roo consideran causado el impuesto al momento en que se perciben las contraprestaciones, «incluyendo depósitos, anticipos, gastos, reembolsos, intereses… y cualquier otro concepto». Un anticipo de temporada alta cobrado en noviembre causa ISH en noviembre, aunque el huésped llegue en enero.

Lo que no es hospedaje, en ambas leyes, es el albergue prestado por hospitales, clínicas, asilos, conventos, seminarios e internados. Fuera de esa lista, el alojamiento temporal a cambio de una contraprestación entra.

Errores comunes y qué hacer este mes

La mayoría de los problemas de ISH que revisamos no son de cálculo: son de suponer que la plataforma ya se hizo cargo de todo.

1. Dar por hecho que la plataforma retiene: revisa si está inscrita como retenedor en tu estado y si te entrega constancia de retención.
2. Cobrar reservas directas sin enterar el ISH: sin intermediario no hay retención, y la obligación es tuya.
3. Tratar el departamento amueblado por noche como renta exenta de IVA: el art. 20 fr. II de la LIVA excluye expresamente el hospedaje.
4. Calcular IVA sobre el ISH: el impuesto local no forma parte del valor del servicio.
5. Suponer que la mecánica de declaración es la misma para hotel y para departamento: en CDMX el hotel declara por inmueble y el anfitrión de casas o departamentos declara una sola vez por el total del mes; en Quintana Roo, en cambio, la Constancia de Obligaciones Fiscales Estatales sí se saca por cada establecimiento (art. 7).
6. Olvidar los anticipos: el impuesto se causa cuando entra el dinero, no cuando llega el huésped.