La deducción ciega del 35 % existe solo para el arrendamiento (art. 115 LISR): si tu departamento se renta por noches con limpieza y atención, estás en otro régimen y esa opción no te toca. Antes de deducir hay que saber en qué capítulo caes.
Compara la deducción ciega con la real
Antes de deducir: ¿en qué régimen estás?
La deducción ciega del 35 % es una opción del capítulo de arrendamiento: el art. 115 de la LISR permite a quien otorga el uso o goce temporal de bienes inmuebles deducir ese porcentaje de sus ingresos en sustitución de sus deducciones reales, más el impuesto predial. Quien tributa en el régimen de plataformas tecnológicas por servicios de hospedaje no está en ese capítulo y no tiene esa opción.
Por eso la primera pregunta no es qué deduces, sino cómo operas. Rentar un departamento vacío por un año no es lo mismo que hospedar por noches con limpieza, blancos y atención al huésped, aunque el inmueble sea el mismo.
Tres formas de operar, tres juegos de deducciones
Esta tabla es la que ordena la conversación con cualquier propietario. Cambia el inmueble de lugar y la respuesta sigue siendo la misma; lo que la mueve es el servicio que prestas.
| Cómo operas | En qué capítulo caes | Qué puedes deducir |
|---|---|---|
| Rentas el inmueble por periodos largos, sin servicios | Arrendamiento (art. 115 LISR) | Deducción ciega del 35 % más predial, o tus deducciones reales |
| Hospedas por noches a través de una plataforma | Plataformas tecnológicas (art. 113-A LISR) | Deducciones comprobadas; no aplica la ciega |
| Hospedas por plataforma y optas por pago definitivo | Art. 113-B LISR, hasta $300,000 de ingresos | Ninguna: el inciso a) lo prohíbe expresamente |
| Operas un hotel o varias unidades con personal | Actividad empresarial o persona moral | Deducciones comprobadas, nómina, inversiones y mantenimiento |
Compara la deducción ciega con la real
Ciega o comprobada: el número que decide
Un departamento arrendado que genera $480,000 al año, con predial de $9,600. Con la opción del 35 %, la deducción es de $168,000 más el predial: $177,600, y la base queda en $302,400. Con deducciones reales —predial $9,600, mantenimiento $22,000, agua $6,000, seguro $7,400 y la depreciación de la construcción al 5 % anual sobre $1,400,000, es decir $70,000— sumas $115,000 y la base sube a $365,000. Aquí gana la ciega.
Cambia un solo dato y se invierte: si el inmueble tiene crédito hipotecario y los intereses reales del año son de $85,000, las deducciones comprobadas llegan a $200,000 y superan a la ciega. Esa es la regla práctica del giro: sin crédito y sin obra, la ciega suele ganar; con hipoteca viva o remodelación en curso, conviene el detalle. Puedes correr tus dos escenarios en la calculadora de deducción ciega.
Lo que sí deduce un anfitrión de plataforma
Cuando hospedas por noches con servicios, tus deducciones son las reales y hay tres que casi siempre se dejan fuera. La comisión de la plataforma es la primera: es un gasto del periodo y necesita su comprobante, no basta con el reporte de la aplicación. La segunda es el consumo del inmueble —luz, agua, gas, internet, limpieza, blancos y amenidades—, que se deduce en la proporción destinada a la actividad cuando también usas el inmueble.
La tercera es el mobiliario. No es gasto del mes: es inversión, y se deduce vía depreciación con los porcentajes máximos que fijan los artículos 34 y 35 de la LISR según el tipo de bien. Comprar la sala, el colchón y los electrodomésticos en diciembre no baja el impuesto de ese ejercicio en el monto completo, y conviene saberlo antes de amueblar.
El impuesto sobre hospedaje: revisa si es tuyo o del huésped
El impuesto sobre hospedaje es local y cada entidad define quién es el contribuyente y si se traslada al huésped. Si lo cobras por separado en la cuenta, es un impuesto trasladado que no forma parte de tu ingreso ni de tus deducciones; si la ley local lo pone a tu cargo y no lo repercutes, es un costo de la operación. Las tasas y el artículo de cada estado están en impuesto sobre hospedaje.
En arrendamiento hay una precisión útil que casi nadie aprovecha: el art. 115, fracción I, de la LISR permite deducir, además del predial, las contribuciones locales de mejoras o cooperación de obras públicas que afecten al inmueble y el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar su uso o goce temporal.
Errores comunes y qué hacer hoy
El primero es aplicar la deducción ciega estando en el régimen de plataformas, donde no existe. El segundo es deducir el mobiliario completo en el año de la compra. El tercero es declarar el depósito neto de la plataforma como ingreso y perder, de paso, la deducción de la comisión.
Si además vas a vender el inmueble más adelante, guarda las facturas de las mejoras: son las que suben tu costo comprobado de adquisición cuando llegue la enajenación.
- Define si tu operación es arrendamiento u hospedaje con servicios: de ahí depende todo lo demás.
- Corre los dos escenarios, ciega y comprobada, con tus números del año.
- Descarga el comprobante de la comisión de la plataforma, no solo su reporte.
- Registra el mobiliario como inversión y deprécialo conforme a la ley.
- Conserva las facturas de mejoras: sirven para el ISR de una venta futura.
Preguntas frecuentes
¿Un anfitrión de Airbnb puede aplicar la deducción ciega del 35 %?
Solo si sus ingresos son por arrendamiento. La opción del 35 % está en el art. 115 de la LISR, dentro del capítulo de uso o goce temporal de bienes inmuebles. Quien presta servicios de hospedaje por plataforma tributa conforme al art. 113-A y deduce sus gastos comprobados, sin acceso a esa opción.
¿Qué pasa si opto por que las retenciones de la plataforma sean pago definitivo?
Que dejas de deducir. El art. 113-B de la LISR permite esa opción a quienes no excedieron de $300,000 de ingresos en el ejercicio anterior, pero su inciso a) señala expresamente que no podrán hacer las deducciones que correspondan a esas actividades. Es la ruta más simple y también la más cara si tienes gastos altos.
¿La comisión de la plataforma es deducible?
Sí, cuando tributas con deducciones comprobadas y cuentas con el comprobante correspondiente, no solo con el reporte de la aplicación. Es uno de los gastos más grandes de la operación y el que más se pierde, porque el anfitrión suele declarar el depósito neto en lugar del ingreso bruto menos la comisión deducida.
¿Los muebles del departamento se deducen en el año que los compro?
No en su totalidad: son inversión y se deducen vía depreciación, con los porcentajes máximos que fijan los artículos 34 y 35 de la LISR según el tipo de bien. Amueblar en diciembre no reduce el impuesto de ese ejercicio por el monto completo, así que conviene planear la compra con el efecto fiscal a la vista.
¿El impuesto sobre hospedaje es un gasto deducible?
Depende de la ley local y de cómo lo cobres. Si lo trasladas al huésped en la cuenta, es un impuesto que solo recaudas: no es tu ingreso ni tu deducción. En arrendamiento, el art. 115, fracción I, de la LISR sí permite deducir el predial, las contribuciones locales de mejoras y el impuesto local sobre los ingresos por el uso o goce del inmueble.
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Compara la deducción ciega con la real
Captura tus ingresos, tu predial y tus gastos del año para ver cuál de las dos rutas te deja mejor base.