La primera venta que hace el propio ejidatario de sus derechos parcelarios está exenta de ISR por el artículo 93, fracción XXVIII, de la LISR. La segunda ya no, y quien compró la parcela paga como cualquier otro vendedor. La exención se prueba ante el notario, no se presume.
Calcula el ISR de la parcela si no hay exención
¿Se paga ISR al vender un terreno ejidal?
Depende de quién vende y de si es la primera vez. El artículo 93, fracción XXVIII, de la LISR exenta los ingresos que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que se hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre que sea la primera transmisión que efectúen los ejidatarios o comuneros y se realice en los términos de la legislación agraria.
Fuera de ese supuesto se paga ISR como en cualquier enajenación de inmuebles del Capítulo IV del Título IV: ganancia, actualización del costo por INPC y retención del notario. El IVA no entra en la conversación: la enajenación del suelo está exenta por el artículo 9, fracción I, de la LIVA, sea ejidal o no.
Los tres requisitos que se prueban ante el fedatario
La exención no opera por el solo hecho de que el terreno sea ejidal. El propio artículo 93 pone la carga de la prueba en el vendedor y la verificación en el notario: si no se acredita, el fedatario calcula y entera el impuesto conforme al Título IV.
| Requisito | Cómo se acredita | Qué pasa si falla |
|---|---|---|
| Que sea la primera transmisión del ejidatario o comunero | Historial del predio y constancias agrarias | Se pierde la exención: se calcula ISR como enajenación normal |
| Ser titular de los derechos parcelarios o comuneros | Certificado parcelario, certificado de derechos comuneros o título de dominio pleno | El fedatario calcula y entera el impuesto |
| Que la operación se haga ante fedatario público | Escritura pública que consigne la operación | Sin escritura no hay vía para aplicar la exención |
| Que se realice conforme a la legislación agraria | Asamblea, dominio pleno inscrito y trámites del RAN cuando procedan | La operación puede ser nula en materia agraria |
Calcula el ISR de la parcela si no hay exención
Quién sí paga: los tres casos frecuentes
En la práctica, casi todo el ISR de tierras ejidales lo pagan personas que creían estar exentas. Estos son los escenarios que más se repiten.
- El comprador que revende: adquirió la parcela de un ejidatario y años después la vende. Su operación no es «la primera transmisión del ejidatario», así que tributa normal.
- El ejidatario que ya vendió antes: la exención es para la primera transmisión, no para cada parcela que se venda a lo largo del tiempo si ya hubo una anterior.
- El heredero del ejidatario: quien recibe los derechos por sucesión y los enajena no está haciendo la primera transmisión del titular original.
- Quien vende sin acreditar su calidad: aunque materialmente sea ejidatario, si no exhibe el certificado o título correspondiente, el fedatario calcula y entera el impuesto.
Cómo se calcula cuando sí hay impuesto
Se aplica la mecánica común de enajenación de inmuebles: precio de venta menos costo comprobado de adquisición actualizado por INPC (art. 124 de la LISR) y menos los gastos deducibles del artículo 121, con la ganancia dividida entre los años transcurridos hasta un tope de 20 (art. 120).
El problema típico de las parcelas es el costo. Cuando el terreno se adquirió por una cesión de derechos sin valor consignado, o cuando el título de dominio pleno no expresa un precio, el costo comprobado de adquisición puede ser mínimo o inexistente, y la ganancia se calcula casi contra el precio completo: el artículo 121, fracción I, de la LISR solo te garantiza un costo mínimo del 10 % del monto de la enajenación. Reunir la documentación del origen es lo que decide la factura fiscal, mucho más que la tasa.
Los impuestos locales no se exentan
La exención del artículo 93 es de ISR federal. El impuesto local sobre adquisición de inmuebles o traslado de dominio lo paga el comprador conforme a la ley de hacienda de la entidad y a la tarifa municipal que corresponda, con base en el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo.
También conviene revisar el artículo 125 de la LISR: cuando el avalúo excede en más de 10 % la contraprestación pactada, la diferencia completa se considera ingreso del comprador por adquisición de bienes. En tierras rústicas, donde el precio de escritura a veces se pacta muy por debajo del avalúo, ese efecto aparece más de lo que se cree.
Qué hacer antes de firmar
El orden importa: la exención se documenta antes de escriturar, no se reclama después. Estos son los pasos que evitan una sorpresa en la mesa de firma.
- Define con claridad qué se vende: derechos parcelarios, una parcela con dominio pleno adoptado o derechos comuneros.
- Reúne el certificado parcelario, el de derechos comuneros o el título de dominio pleno, según el caso.
- Confirma con el notario si la operación califica como primera transmisión del ejidatario.
- Si no califica, junta la documentación del costo de adquisición antes de fijar el precio.
- Consulta al fedatario el cálculo del pago provisional y del 5 % estatal antes de cerrar el trato.
Preguntas frecuentes
¿La venta de una parcela ejidal está exenta de ISR?
Solo la primera transmisión que efectúe el propio ejidatario o comunero, conforme al artículo 93, fracción XXVIII, de la LISR, y siempre que se realice ante fedatario público acreditando la titularidad de los derechos y la calidad de ejidatario o comunero. Las transmisiones posteriores tributan como cualquier enajenación de inmueble.
¿Quién comprueba que soy ejidatario?
Tú, ante el fedatario que consigne la operación, con el certificado parcelario, el certificado de derechos comuneros o el título de dominio pleno según corresponda. Si no se acredita esa calidad o no se trata de la primera transmisión, el propio notario calcula y entera el impuesto conforme al Título IV de la LISR.
¿La venta de un terreno ejidal causa IVA?
No. El artículo 9, fracción I, de la LIVA exenta la enajenación del suelo, sin distinguir su régimen de propiedad. Si además del terreno se venden construcciones, la parte de casa habitación también está exenta por la fracción II del mismo artículo; otras construcciones sí causarían el 16 %.
Compré una parcela hace años, ¿pago ISR al venderla?
Sí. La exención está reservada a la primera transmisión que hace el ejidatario o comunero; tu venta es una transmisión posterior. Se calcula como cualquier enajenación de inmuebles: precio menos costo actualizado por INPC y gastos, con la ganancia dividida entre los años transcurridos hasta un máximo de 20.
¿Qué pasa si escrituro por un precio menor al avalúo?
El artículo 125 de la LISR permite a la autoridad tomar en cuenta el avalúo del bien; si excede en más de 10 % la contraprestación pactada, la diferencia completa se considera ingreso del comprador por adquisición de bienes, y él incrementa su costo con esa cantidad. Bajar el precio de escritura no elimina impuesto: lo traslada.
Lecturas relacionadas
Calcula el ISR de la parcela si no hay exención
Captura precio, fecha y costo de adquisición para estimar la ganancia actualizada y lo que retendría el notario.