Vender un terreno rústico no causa IVA: el artículo 9, fracción I, de la LIVA exenta el suelo, siembra o no. El ISR se calcula como en cualquier enajenación de inmuebles, y ojo con una idea muy extendida: para personas físicas, el régimen del artículo 74 ya no existe desde 2022.
Estima el ISR de tu predio rústico
¿Un terreno rústico paga IVA al venderse?
No. El artículo 9, fracción I, de la LIVA establece que no se paga el impuesto en la enajenación del suelo, sin importar si es urbano, rústico, de riego o de temporal. Da igual que esté sembrado o que tenga pozo: lo que se exenta es el suelo como tal.
La excepción aparece cuando el predio lleva construcciones. Las destinadas o utilizadas para casa habitación también están exentas por la fracción II del mismo artículo, pero una bodega, un establo, un invernadero o una nave de empaque sí causan 16 %. Por eso el contrato y la escritura deben separar el valor del suelo del de las construcciones: si todo va en un solo importe, el IVA de la parte gravada se discute después.
El ISR: la misma mecánica de cualquier inmueble
Para una persona física que vende un predio rústico de su patrimonio, el ingreso es de enajenación de bienes (Capítulo IV del Título IV de la LISR). Se resta el costo comprobado de adquisición actualizado por el INPC desde el mes de la compra hasta el mes anterior a la venta (art. 124), más los gastos notariales, el impuesto local de adquisición y las comisiones (art. 121). La ganancia se divide entre los años transcurridos con tope de 20 (art. 120), y el notario retiene el pago provisional (art. 126) y entera el 5 % estatal (art. 127).
En predios rústicos el punto débil casi siempre es el mismo: el costo. Muchas compras antiguas se documentaron con contratos privados o cesiones sin valor, y sin costo comprobado la ganancia se calcula casi contra el precio completo de venta: el artículo 121, fracción I, de la LISR solo te garantiza un costo mínimo del 10 % del monto de la enajenación.
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El artículo 74 ya no aplica a personas físicas
Es la confusión más cara de este tema. El régimen de actividades agrícolas, ganaderas, silvícolas y pesqueras del artículo 74 de la LISR conserva a las personas morales de derecho agrario, sociedades cooperativas de producción y demás personas morales dedicadas exclusivamente a esas actividades; pero su fracción III, la que incluía a las personas físicas, fue derogada en el decreto publicado en el DOF el 12 de noviembre de 2021.
Desde 2022, las personas físicas del sector primario tributan en el Régimen Simplificado de Confianza. El último párrafo del artículo 113-E señala que quienes se dediquen exclusivamente a actividades agrícolas, ganaderas, silvícolas o pesqueras y cuyos ingresos del ejercicio no excedan de novecientos mil pesos efectivamente cobrados no pagarán ISR por los ingresos provenientes de dichas actividades, y precisa que «exclusivamente» significa que el 100 % de sus ingresos venga de ellas.
Ahí está el detalle que conviene revisar antes de escriturar: la venta del terreno no es un ingreso de la actividad primaria, sino de enajenación de bienes, y ese ingreso puede afectar el requisito de exclusividad del ejercicio. Es un punto que debe analizarse caso por caso con tu contador antes de firmar, porque la respuesta cambia según el resto de tus ingresos del año.
| Quién vende | Régimen aplicable a la venta del predio | Fundamento |
|---|---|---|
| Persona física, predio de su patrimonio | Enajenación de bienes, Capítulo IV del Título IV | arts. 119 a 128 LISR |
| Persona física del sector primario en RESICO | Enajenación de bienes; la exención de $900,000 cubre ingresos de la actividad, no la venta | art. 113-E, último párrafo, LISR |
| Persona moral de derecho agrario o dedicada exclusivamente al sector primario | Régimen del artículo 74, con sus reglas de flujo | art. 74 frs. I y II LISR |
| Persona moral ordinaria | Título II: la ganancia entra a su resultado fiscal | arts. 9 y 18 LISR |
Avalúo y valor catastral: dos números que no son lo mismo
El valor catastral sirve al municipio para el predial y, junto con el avalúo, para el impuesto local de adquisición que paga el comprador. El avalúo sirve a la autoridad federal para revisar la operación: el artículo 125 de la LISR la faculta para tomarlo en cuenta y, cuando excede en más de 10 % la contraprestación pactada, la diferencia completa se considera ingreso del comprador por adquisición de bienes.
En tierras rústicas la brecha entre precio pactado y avalúo suele ser grande, porque el valor de mercado depende del acceso, el agua y el uso de suelo, no de la superficie. Pedir un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito autorizada antes de fijar el precio es la forma barata de no discutirlo después.
Qué revisar antes de vender
El expediente de un predio rústico se arma con meses de anticipación: los documentos que faltan casi nunca se consiguen en una semana.
- Confirma el régimen de propiedad: privada, ejidal con dominio pleno o derechos parcelarios, porque de eso depende la ruta fiscal y notarial.
- Separa en el contrato el valor del suelo y el de las construcciones: solo el suelo y la casa habitación están exentos de IVA.
- Reúne la escritura de adquisición y los comprobantes de gastos de aquella compra para poder actualizar el costo.
- Pide avalúo antes de fijar precio y compáralo con el valor catastral y con el precio pactado.
- Si tienes ingresos del sector primario, analiza con tu contador el efecto de la venta en el requisito de exclusividad del ejercicio.
Preguntas frecuentes
¿La venta de un terreno agrícola causa IVA?
No. El artículo 9, fracción I, de la LIVA exenta la enajenación del suelo, incluidos los predios rústicos y agrícolas. Lo que sí puede causar 16 % son las construcciones que no sean casa habitación: bodegas, establos, invernaderos o naves de empaque. Por eso conviene separar los valores en la escritura.
¿Los agricultores personas físicas siguen en el régimen del artículo 74?
No. La fracción III del artículo 74 de la LISR, que incluía a las personas físicas, fue derogada en el decreto publicado en el DOF el 12 de noviembre de 2021. Desde 2022 tributan en el Régimen Simplificado de Confianza, con la exención del último párrafo del artículo 113-E para ingresos de la actividad de hasta novecientos mil pesos.
¿La exención de $900,000 del sector primario cubre la venta del terreno?
El artículo 113-E exenta «los ingresos provenientes de dichas actividades», y la venta de un inmueble es un ingreso por enajenación de bienes, no de la actividad agrícola. Además, la propia norma exige que el 100 % de los ingresos venga del sector primario, así que el efecto de la venta debe analizarse con tu contador antes de escriturar.
¿Cómo se calcula el ISR si vendo un predio rústico?
Con la mecánica de enajenación de inmuebles: precio de venta menos costo comprobado de adquisición actualizado por INPC (art. 124 LISR) y menos gastos deducibles (art. 121). La ganancia se divide entre los años transcurridos, con tope de 20 (art. 120), y el notario retiene el pago provisional y entera el 5 % estatal.
¿Qué pasa si el avalúo es mucho mayor que el precio pactado?
Si el avalúo excede en más de 10 % la contraprestación, la diferencia completa se considera ingreso del comprador por adquisición de bienes (art. 125 LISR), y él incrementa su costo con esa cantidad. En predios rústicos esa brecha es frecuente, así que conviene tener el avalúo antes de fijar el precio.
Lecturas relacionadas
Estima el ISR de tu predio rústico
Captura precio, fecha de compra y costo original y revisa la ganancia actualizada antes de sentarte con el notario.