Si construyes en Mérida, la decisión más cara del año es qué parte de tu obra está exenta de IVA: el art. 29 del Reglamento de la LIVA solo cubre casa habitación, su ampliación y la instalación de casas prefabricadas, y excluye la urbanización y los locales comerciales.
La mezcla de tu proyecto define tu IVA acreditable
¿Qué decide la carga fiscal de una empresa en Mérida?
La mezcla de tu obra y el orden de tu nómina. En una ciudad que crece por vivienda y servicios, la primera pregunta es qué parte de lo que vendes está exenta de IVA y qué parte está gravada, porque de esa respuesta depende cuánto IVA puedes acreditar. La planeación se sostiene en la sustancia económica: el art. 5-A del Código Fiscal de la Federación permite recaracterizar actos sin razón de negocios que produzcan un beneficio fiscal.
La exención de construcción no es tan amplia como se cree. El art. 29 del Reglamento de la Ley del IVA la limita a la construcción de casa habitación, su ampliación y la instalación de casas prefabricadas, y exige que el prestador del servicio aporte la mano de obra y los materiales. Su segundo párrafo deja fuera la urbanización y los locales comerciales. Obra en general no significa obra exenta.
El prorrateo: la consecuencia que casi nadie calcula
Cuando una desarrolladora vende vivienda exenta y locales gravados en el mismo proyecto, no puede acreditar todo el IVA que paga a sus proveedores: el art. 5 fr. V de la Ley del IVA obliga a identificar el impuesto con actividades gravadas y a aplicar una proporción cuando el gasto sirve a ambas.
Con números: un desarrollo cuyos ingresos son 70 % vivienda exenta y 30 % locales comerciales gravados solo acredita, respecto de los gastos comunes —proyecto, dirección de obra, publicidad, energía—, la proporción que corresponde a lo gravado. Sobre $2,000,000 de IVA pagado en gastos comunes, eso significa $600,000 acreditables y $1,400,000 que se van al costo. Planear el proyecto es decidir desde el inicio qué contratos se identifican con cada actividad, no descubrirlo al declarar.
| Concepto | Tratamiento en IVA | Fundamento |
|---|---|---|
| Construcción de casa habitación, ampliación e instalación de casas prefabricadas, con mano de obra y materiales del prestador | Exenta | Art. 29 RLIVA |
| Urbanización y locales comerciales | Gravada a la tasa general | Art. 29, segundo párrafo, RLIVA |
| Enajenación de construcciones destinadas a casa habitación | Exenta | Art. 9 fr. II LIVA |
| IVA de gastos comunes a actividades exentas y gravadas | Acreditable solo en la proporción que corresponda | Art. 5 fr. V LIVA |
| Servicios de medicina prestados por personas físicas con título de médico, veterinario o cirujano dentista | Exentos | Art. 15 fr. XIV LIVA y art. 41 RLIVA |
La mezcla de tu proyecto define tu IVA acreditable
La nómina: el estímulo yucateco que se aplica mes a mes
El impuesto sobre nóminas de Yucatán es del 3.75 % conforme al Decreto 138/2025, con un estímulo de 0.75 % para los patrones de 1 a 10 y de 11 a 50 trabajadores previsto en el Decreto 147/2025, que deja la carga efectiva en 3 % para quien cumple los requisitos.
El beneficio se aplica en cada declaración mensual y no se recupera de forma retroactiva. Con una nómina de $260,000, la diferencia son $9,750 al 3.75 % frente a $7,800 con el estímulo: $1,950 al mes y $23,400 al año que dependen de presentar a tiempo y bien. Para una constructora con plantilla variable conviene revisar el número de trabajadores de cada periodo, porque es lo que define si el estímulo aplica.
Otras decisiones del ejercicio
Además de la obra y la nómina, hay tres decisiones con fecha que valen para cualquier empresa de la ciudad: solicitar la disminución de pagos provisionales a partir del segundo semestre cuando el coeficiente de utilidad quedó alto (art. 14 de la LISR), aplicar correctamente la deducción de inversiones en maquinaria, equipo y construcciones (arts. 31 a 35 de la LISR) y presentar la declaración anual de la persona moral a más tardar el 31 de marzo del año siguiente (art. 76 fr. V de la LISR).
Y una advertencia para el sector salud, muy presente en Mérida: los servicios profesionales de medicina prestados por personas físicas están exentos de IVA, pero el art. 15 fr. XIV de la LIVA y el art. 41 de su Reglamento alcanzan solo a médicos, veterinarios y cirujanos dentistas con título. Psicólogos, nutriólogos y terapeutas sí causan el impuesto.
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Preguntas frecuentes
¿Toda la obra de vivienda está exenta de IVA?
No. El art. 29 del Reglamento de la Ley del IVA limita la exención a la construcción de casa habitación, su ampliación y la instalación de casas prefabricadas, siempre que el prestador aporte la mano de obra y los materiales; su segundo párrafo excluye la urbanización y los locales comerciales. Es una lista cerrada, no un ejemplo.
¿Puedo acreditar todo el IVA de un desarrollo mixto?
No. El art. 5 fr. V de la Ley del IVA obliga a identificar el impuesto con actividades gravadas y a acreditar solo la proporción correspondiente cuando el gasto sirve a actividades exentas y gravadas. En un desarrollo 70 % vivienda y 30 % locales, sobre $2,000,000 de IVA en gastos comunes se acreditan $600,000 y $1,400,000 se van al costo.
¿Cómo funciona el estímulo del impuesto sobre nóminas en Yucatán?
La tasa es del 3.75 % (Decreto 138/2025) y existe un estímulo de 0.75 % para patrones de 1 a 10 y de 11 a 50 trabajadores (Decreto 147/2025), que deja la carga efectiva en 3 %. Se aplica en cada declaración mensual y no se recupera después: sobre $260,000 de nómina son $1,950 al mes de diferencia.
¿Un psicólogo o un nutriólogo factura con IVA?
Sí. La exención del art. 15 fr. XIV de la Ley del IVA, precisada por el art. 41 de su Reglamento, alcanza a los servicios profesionales de medicina prestados por personas físicas con título de médico, médico veterinario o cirujano dentista. Psicólogos, nutriólogos y terapeutas quedan fuera y causan el impuesto a la tasa general.
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