Vender a plazos no difiere todo el impuesto: la ganancia acumulable se declara completa en el año de la firma aunque no hayas cobrado. Solo el ISR de la ganancia no acumulable se paga conforme te pagan, si el plazo excede 18 meses y garantizas el interés fiscal (art. 120 LISR).
Corre tu venta a plazos antes de firmar
¿Se puede pagar el ISR conforme el comprador va pagando?
Sí, pero solo una parte. El último párrafo del art. 120 de la LISR permite pagar el impuesto de la ganancia no acumulable en los años de calendario en los que efectivamente recibas el ingreso, con dos condiciones: plazo mayor a 18 meses y garantía del interés fiscal. Se difiere el pago, no el cálculo: el impuesto se determina completo el día de la firma.
La ganancia acumulable no se difiere nunca. El art. 203, fracción II, del Reglamento de la LISR lo dice sin rodeos: se acumula en el año en que se realiza la enajenación, con independencia de los ingresos que se perciban por ella en ese año. Firmas en marzo de 2026 y cobras el 30 %, y tu anual de 2026 lleva igual la ganancia acumulable completa.
Las dos condiciones del art. 120 (y el test que no te aplica)
La primera es de plazo: el término para obtener el ingreso debe ser mayor a 18 meses. Si el último pago cae dentro de esos 18 meses, la venta se trata como de contado. La segunda es garantizar el interés fiscal, y es la que tumba la opción en la práctica: el art. 203, fracción IV, del Reglamento obliga al fedatario a presentar la garantía junto con la declaración del pago provisional, que se presenta dentro de los quince días siguientes a la firma de la escritura (art. 126, tercer párrafo, LISR). Ese es el límite real, y es cortísimo: si la garantía no está lista cuando el notario entera el provisional, la opción se pierde, así que en los hechos se negocia y se arma antes de firmar.
Ojo con un test que no es el tuyo: el art. 14 del CFF define la enajenación a plazo por otro camino —que se expidan comprobantes fiscales en términos de su art. 29-A, fracción IV, segundo párrafo, incluso con clientes que sean público en general; que se difiera más del 35 % del precio para después del sexto mes; y que el plazo pactado exceda de doce meses—. Ese vive en el régimen de las personas morales; a la persona física le aplica el de los 18 meses. Y la empresa ni siquiera tiene la opción: el art. 17, fracción III, LISR la obliga a considerar como ingreso del ejercicio el total del precio pactado.
Corre tu venta a plazos antes de firmar
Ejemplo: un terreno de $3,000,000 cobrado en tres exhibiciones
Una vendedora firma en marzo de 2026 por $3,000,000: $900,000 a la firma, $1,050,000 en marzo de 2027 y $1,050,000 en septiembre de 2028. Del primer pago al último corren 30 meses, así que el plazo supera los 18 que pide la ley. Compró el terreno en enero de 2016 en $800,000 y no tuvo otros ingresos acumulables en 2026. El factor de actualización de la tabla es ilustrativo: el real sale del INPC del mes anterior a la venta entre el del mes de compra.
Los $13,871.94 salen de aplicar la tarifa anual del Anexo 8 de la RMF 2026 a los $162,000 acumulables. La tasa de la no acumulable es ese impuesto entre la ganancia acumulable, y descansa en que no hubo otros ingresos: el art. 120, fracción III, la calcula sobre la totalidad de los ingresos acumulables del ejercicio, así que un sueldo en paralelo la sube y encarece lo que difieres.
| Concepto | Importe | Fundamento |
|---|---|---|
| Precio de venta (firma en marzo de 2026) | $3,000,000.00 | art. 119 LISR |
| Costo de enero de 2016 actualizado (factor 1.5000) | −$1,200,000.00 | art. 124 LISR |
| Gastos e impuesto de la adquisición, actualizados | −$60,000.00 | art. 121 fr. III LISR |
| Comisión de la inmobiliaria | −$120,000.00 | art. 121 fr. IV LISR |
| Ganancia | $1,620,000.00 | art. 121 LISR |
| Años transcurridos (2016 a 2026) | 10 | art. 120 fr. I LISR |
| Ganancia acumulable (ganancia entre 10) | $162,000.00 | art. 120 fr. I LISR |
| ISR de la acumulable: $12,140.13 más 16 % del excedente de $151,176.20 | $13,871.94 | Anexo 8 RMF 2026 |
| Tasa para la ganancia no acumulable | 8.5629 % (8.562925 % sin redondear) | art. 120 fr. III LISR |
| ISR de la no acumulable ($1,458,000 por la tasa sin redondear de 8.562925 %, equivalente a $13,871.94 × 9) | $124,847.46 | art. 120 fr. III LISR |
| ISR total de la operación | $138,719.40 | art. 120 LISR |
¿Cómo se reparte ese impuesto entre 2026, 2027 y 2028?
El art. 120 da la fórmula exacta: se divide el impuesto de la ganancia no acumulable entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se multiplica por los ingresos efectivamente recibidos en cada año. Aquí, $124,847.46 entre $3,000,000 dan 4.1616 %, aplicable a cada cobro.
El resultado se adiciona al impuesto anual del año que corresponda: la venta vive en tres declaraciones anuales seguidas, y la de 2026 carga además la ganancia acumulable completa.
| Año | Cobro del año | ISR diferido que se adiciona | Qué más lleva esa anual |
|---|---|---|---|
| 2026 (firma, marzo) | $900,000.00 | $37,454.24 | La ganancia acumulable completa |
| 2027 (marzo) | $1,050,000.00 | $43,696.61 | Solo la parte proporcional |
| 2028 (septiembre) | $1,050,000.00 | $43,696.61 | Ya no queda ISR que garantizar |
| Total | $3,000,000.00 | $124,847.46 | Más $13,871.94 de la acumulable |
En la firma el notario retiene menos, pero hay que garantizar
Sin la opción, el notario calcula el pago provisional del art. 126 LISR —el impuesto de la ganancia acumulable por los años en que se dividió— y lo entera dentro de los 15 días siguientes a la firma: $138,719.40 el mes en que apenas cobraste $900,000. Con la opción, el art. 203, fracción I, del Reglamento lo reduce al impuesto de la parte acumulable.
La diferencia es justo lo que difieres, y es lo que hay que garantizar más los recargos de un año, en alguna de las formas del art. 141 del CFF (vigente conforme a las reformas publicadas en el DOF el 7 de noviembre de 2025 y el 9 de abril de 2026). Se renueva cada año antes del aniversario de la enajenación por el ISR que siga pendiente más los recargos de un año más; si no se renueva, el crédito se hace exigible al vencimiento de la garantía (art. 203, fracción IV y párrafo último, del Reglamento).
El 5 % estatal del art. 127 LISR también cambia de ritmo: en una venta de contado lo entera el notario en el plazo del art. 126, pero quien ejerce la opción lo aplica sobre la ganancia de cada ejercicio, lo entera en las fechas del art. 150 —las de la anual— y lo acredita contra el impuesto del ejercicio.
| Concepto | Venta de contado | Venta a plazos con la opción |
|---|---|---|
| Pago provisional que entera el notario | $138,719.40 | $13,871.94 |
| Fundamento del provisional | art. 126 LISR | art. 203 fr. I RLISR |
| Garantía del interés fiscal | No se requiere | $124,847.46 más recargos de un año |
| Cuándo se paga el ISR de la no acumulable | En el ejercicio de la firma | En 2026, 2027 y 2028, conforme se cobra |
| ISR total de la operación | $138,719.40 | $138,719.40 |
El error que cuesta dinero y qué hacer antes de firmar
El error más caro es suponer que, si el comprador todavía no paga, no hay impuesto: sin ejercer la opción el ISR se causa completo en el ejercicio de la firma y el notario retiene sobre la ganancia total. El segundo es de contrato: si además del precio pactas un cargo por financiar el plazo, ese cargo no forma parte del precio de enajenación. La Ley llama interés a los rendimientos de créditos de cualquier clase (art. 8 LISR), con su propio capítulo.
- Revisa el calendario de pagos: el plazo para obtener el ingreso debe superar los 18 meses.
- Corre el cálculo antes de la escritura, con todos tus ingresos acumulables del año.
- Define con qué instrumento del art. 141 CFF garantizas el interés fiscal.
- Pide al fedatario que presente la garantía junto con el pago provisional: es la última oportunidad.
- Agenda la renovación anual de la garantía y el impuesto que se adiciona a cada anual.
Preguntas frecuentes
¿Puedo diferir todo el ISR si vendo mi terreno a plazos?
No. El último párrafo del art. 120 LISR solo difiere el impuesto de la ganancia no acumulable. La ganancia acumulable —la ganancia entre los años transcurridos, sin exceder de 20— se acumula completa en el año de la enajenación, con independencia de lo que hayas cobrado, según el art. 203, fracción II, del Reglamento.
¿Cuál es el plazo mínimo para usar la opción?
El plazo para obtener el ingreso debe ser mayor a 18 meses conforme al calendario de pagos pactado. Si la última exhibición cae dentro de esos 18 meses, la venta se trata como cualquier otra: el impuesto se causa completo en el ejercicio de la firma y el notario retiene el pago provisional sobre la ganancia total.
¿El notario me retiene menos si vendo a plazos?
Sí, si ejerces la opción. El art. 203, fracción I, del Reglamento reduce el pago provisional al impuesto de la parte acumulable, en lugar del cálculo del art. 126 LISR, que lo multiplica por los años transcurridos. La diferencia entre ambos es el impuesto que difieres, y es la que tienes que garantizar.
¿Qué pasa si el comprador deja de pagarme?
El impuesto diferido se entera en función de los ingresos efectivamente recibidos, así que un cobro que no llega no genera pago ese año. La garantía corre por su cuenta: debe renovarse cada año antes del aniversario por el ISR que siga pendiente y sus recargos, y si no se renueva, el crédito fiscal se hace exigible.
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