Contador inmobiliario en Tijuana: el ISAI 2026 se calcula en UMA

¿Cómo se calcula hoy el ISAI en Tijuana?

Con una tarifa en unidades de medida y actualización, no con un porcentaje plano. El art. 8 de la Ley de Ingresos del Municipio de Tijuana, Baja California, para el ejercicio fiscal 2026 establece diez rangos con cuota fija y tasa marginal sobre el excedente, del 1.500 % en el primero al 4.677 % en el último, y una fórmula explícita: el impuesto es el resultado de multiplicar por el valor de la UMA vigente —$117.31 diarios en 2026, desde el 1 de febrero— la suma de la cuota fija más el excedente del límite inferior por la tasa marginal.

La nota importante viene en el mismo artículo: esa tarifa aplica a los actos generados a partir de 2026 y, en esos casos, ya no son aplicables las deducciones ni la tasa de las fracciones III y IV del art. 75-Bis B de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California. Praxium atiende a propietarios y arrendadores de Tijuana con atención 100 % remota desde Ciudad de México.

Ejemplo con números: una casa de $3,000,000

Con el valor diario de la UMA de 2026 en $117.31, una base de $3,000,000 equivale a 25,573.18 UMA. Ese monto cae en el cuarto rango del art. 8, el de 21,212.67 a 28,283.55 UMA, con cuota fija de 477.28 UMA y tasa marginal de 2.559 %. El excedente sobre el límite inferior es de 4,360.51 UMA; aplicada la tasa marginal da 111.59 UMA, que sumadas a la cuota fija arrojan 588.87 UMA.

Multiplicado por el valor de la UMA, el ISAI resulta en unos $69,080: una tasa efectiva del 2.30 %. Dos consecuencias prácticas: el impuesto se mueve cada febrero, cuando el INEGI actualiza la UMA, aunque el precio no cambie; y cruzar un límite inferior sube la cuota fija y la tasa marginal al mismo tiempo.

El predial tijuanense y sus cuatro descuentos

El art. 6 de la Ley de Ingresos municipal añade porcentajes sobre el valor catastral según el predio: 4.10 al millar en urbanos de uso industrial y 3.70 al millar en baldíos y en rústicos, rurales o suburbanos. El baldío queda fuera de ese 3.70 cuando la autoridad verifica, previa inspección, que se destina a estacionamiento de un giro comercial.

Los descuentos conviene calendarizarlos: 12 % si pagas el año completo en enero, 10 % en febrero y 5 % en marzo (art. 7), más una exención del 3 % adicional a cualquier otro estímulo si el pago se hace por el portal del municipio. Hay además hasta 50 % de descuento para predios baldíos que obtengan el Certificado de Mejoramiento de la Imagen Urbana de la Dirección de Administración Urbana.

Rentar en Tijuana: el IVA que la frontera no baja

El estímulo de la región fronteriza norte reduce a la mitad la tasa del IVA en los actos realizados en la región y el uso o goce temporal de bienes está dentro de su objeto, con requisitos de inscripción que conviene verificar contra el texto vigente del decreto antes de facturar al 8 %.

Donde el estímulo no cambia nada es en la casa habitación: el art. 20 fr. II de la Ley del IVA ya la exenta, así que no hay tasa que reducir. Y esa exención tiene dos excepciones escritas en la misma fracción: no aplica a los inmuebles que se proporcionen amueblados ni a los que se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje. Un departamento amueblado rentado por noche causa IVA, además del 5 % de hospedaje estatal.

Lo que no cambia por estar en Tijuana

Lo federal. El notario calcula el pago provisional bajo su responsabilidad y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma, junto con el 5 % que corresponde a Baja California (arts. 126 y 127 LISR). En arrendamiento sigue la opción de deducir el 35 % de los ingresos, más el predial (art. 115 LISR). El diagnóstico inicial es sin costo.