Deducción ciega: local comercial vs casa habitación

¿La deducción ciega cambia si rento un local o una casa?

No. El artículo 115 de la LISR concede la opción de deducir el 35 % de los ingresos «a los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles», sin distinguir si el inmueble es una vivienda, un local, una bodega o una oficina. El porcentaje, la base y la mecánica son los mismos.

La diferencia está en el IVA, y es total: la renta de casa habitación no causa impuesto y la de un local comercial causa 16 %. De ahí se desprenden efectos en las retenciones, en la facturación y en lo que realmente entra a tu cuenta cada mes.

La tabla que resume las dos operaciones

Misma renta, mismo dueño, dos inmuebles distintos, con un inquilino persona moral en los dos casos.

La excepción que sorprende: la casa amueblada sí causa IVA

El artículo 20, fracción II, de la LIVA exenta el uso o goce temporal de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación, pero añade que la exención no aplica a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje. El Reglamento de la LIVA acota ese supuesto en su artículo 45 por la vía de las excepciones: no se considera amueblada la casa habitación que se entrega con bienes adheridos permanentemente a la construcción y con los de cocina y baño, alfombras y tapices, lámparas, tanques de gas, calentadores para agua, guardarropa y armarios, cortinas, cortineros, teléfono y aparato de intercomunicación, clima artificial, purificación de aire o agua, chimenea no integrada a la construcción y tendederos. Un departamento con boiler, clósets y cortinas sigue exento. Lo que rompe la exención es el mobiliario que va más allá de esa lista —sala, comedor, recámaras, electrodomésticos—, y cuando ocurre, el mismo artículo 45 obliga a pagar el IVA sobre el total de las contraprestaciones, aunque se firmen contratos distintos por los muebles y por el inmueble.

La propia fracción II del artículo 20 resuelve el caso mixto: si el inmueble tiene varios destinos, no se paga el impuesto por la parte destinada o utilizada para casa habitación. Un edificio con locales en planta baja y departamentos arriba se factura partido: la parte comercial con IVA y la habitacional sin él.

Ejemplo: $30,000 de renta a una persona moral

El ISR es idéntico en los dos casos: base de $19,500 después de la ciega, que con la tarifa mensual del artículo 96 de la LISR (Anexo 8 de la RMF 2026) da $2,276.85. Lo que cambia es el dinero que se mueve alrededor.

Fíjate en el último renglón: la retención del 10 % se calcula sobre la renta bruta, sin deducción alguna, mientras que tu impuesto real se calcula sobre la base con ciega. Por eso la retención casi siempre excede al ISR del periodo y el arrendador acumula saldo a favor mes tras mes. Es correcto, pero es tu dinero parado.

El IVA de los gastos: la asimetría que nadie ve

Rentar casa habitación es una actividad exenta, así que el IVA que pagas en los gastos del inmueble —reparaciones, materiales, honorarios del administrador— no es acreditable. Ese IVA se te queda como costo. En un local comercial, en cambio, la actividad está gravada y ese IVA sí se acredita.

Es un detalle que cambia la conversación cuando se remodela. En una vivienda en renta, una remodelación de $200,000 más IVA cuesta $232,000 reales; en un local, el IVA vuelve por la vía del acreditamiento. Y como la deducción ciega sustituye a los gastos comprobados, en el régimen del 35 % ese costo tampoco se deduce del ISR: ahí es donde conviene correr la comparación con deducciones comprobadas.

Qué revisar antes de firmar el contrato

Cuatro puntos deciden si la operación va a estar bien facturada desde el primer mes o si vas a corregir comprobantes seis meses después.

1. Define el destino real del inmueble en el contrato: habitacional, comercial o mixto, con superficies si es mixto.
2. Si la vivienda se entrega amueblada más allá de la lista del artículo 45 del RLIVA (sala, comedor, recámaras, electrodomésticos), la renta lleva IVA sobre el total: acláralo en el precio antes de pactarlo.
3. Confirma si el inquilino es persona moral: de eso dependen las dos retenciones.
4. Si el inmueble es comercial y vas a invertir en él, compara la ciega contra las deducciones comprobadas antes de elegir opción para el ejercicio.