Airbnb te retiene 4 % de ISR (art. 113-A fr. II LISR) y la mitad del IVA, y entera el impuesto local de hospedaje. Con $30,000 al mes de alojamiento se te van $4,500 antes de tu declaración, y a fin de año el ISR real casi siempre es mayor.
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¿Cuánto paga de impuestos un anfitrión de Airbnb?
Un anfitrión persona física paga tres impuestos distintos por el mismo alojamiento: ISR, IVA e impuesto local de hospedaje. Airbnb, como plataforma de intermediación, retiene 4 % de ISR sobre el ingreso por hospedaje (art. 113-A fr. II LISR), retiene el 50 % del IVA que cobraste (art. 18-J fr. II inciso a) LIVA) y, cuando actúa como intermediaria en el cobro, entera el impuesto por servicios de hospedaje de la entidad donde está el inmueble.
Sobre una tarifa de alojamiento de $30,000 al mes en la Ciudad de México, eso son $1,200 de ISR retenido, $2,400 de IVA retenido y $900 de impuesto de hospedaje: $4,500 que ya no llegan a tu cuenta. La retención de ISR es un pago provisional, no tu impuesto final: al cerrar el año casi siempre debes más.
El desglose de un mes con $30,000 de alojamiento
Este es el recorrido completo de una noche facturada a través de la plataforma. La tarifa de alojamiento es la base de los tres impuestos; el IVA se calcula encima y la plataforma se queda con la mitad.
| Concepto | Importe | Fundamento |
|---|---|---|
| Tarifa de alojamiento del mes | $30,000.00 | Ingreso por servicio de hospedaje |
| IVA trasladado al huésped (16 %) | $4,800.00 | arts. 1 y 14 LIVA |
| Retención de ISR de la plataforma (4 %) | −$1,200.00 | art. 113-A fr. II LISR |
| Retención de IVA de la plataforma (50 %) | −$2,400.00 | art. 18-J fr. II inciso a) LIVA |
| Impuesto de hospedaje CDMX (3 %) que entera la plataforma | −$900.00 | arts. 162 bis y 164 del Código Fiscal de la CDMX |
| Te queda del IVA para enterar tú | $2,400.00 | Se acredita contra el IVA de tus gastos |
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¿Por qué la retención del 4 % casi nunca alcanza?
Porque el 4 % se calcula sobre tu ingreso bruto y tu ISR real se calcula sobre la utilidad anual con la tarifa del art. 152 LISR. Con $30,000 al mes acumulas $360,000 al año; si tus gastos comprobables (limpieza, amenidades, predial, mantenimiento, comisiones, la parte proporcional de luz e internet) suman $108,000, tu utilidad gravable es de $252,000.
Esa utilidad cae en el renglón de $210,403.70 a $424,353.97 de la tarifa anual 2026: cuota fija de $22,282.14 más 21.36 % sobre el excedente de $41,596.30, es decir $8,884.97. Tu ISR anual es de $31,167.11 y la plataforma solo te retuvo $14,400 en todo el año. Te falta pagar $16,767.11 en la declaración anual de abril.
El error que más cuesta aquí es gastar la retención como si fuera el impuesto completo. La regla práctica: aparta cada mes la diferencia entre el 4 % retenido y lo que realmente te toca.
Airbnb no es arrendamiento: la diferencia está en el IVA
Rentar tu departamento por meses a una familia es arrendamiento de casa habitación y no causa IVA (art. 20 fr. II LIVA). Rentarlo por noches con servicios es hospedaje, y el hospedaje sí causa IVA al 16 % porque la propia fracción II excluye los inmuebles amueblados y los destinados a casa de hospedaje. Es el cambio más caro y el que casi nadie ve venir.
La otra diferencia es la deducción ciega: el arrendador puede optar por deducir 35 % de sus ingresos más el predial, sin comprobantes (art. 115 LISR). Quien presta hospedaje tributa como actividad empresarial a través de plataformas y necesita facturas de todo lo que quiera deducir.
| Concepto | Airbnb (hospedaje) | Arrendamiento tradicional |
|---|---|---|
| IVA sobre la renta cobrada | 16 % (art. 20 fr. II LIVA, excepción) | Exento si es casa habitación |
| Retención de ISR | 4 % de la plataforma (art. 113-A fr. II) | 10 % solo si el inquilino es persona moral (art. 116) |
| Deducción sin comprobantes | No existe | 35 % más predial (art. 115 LISR) |
| Impuesto local de hospedaje | Sí, lo entera la plataforma | No aplica |
| ISR anual con $360,000 de ingreso | $31,167.11 con $108,000 de gastos | $27,322.31 con deducción ciega |
¿Qué obligaciones tienes además de cobrar?
El régimen de plataformas no te exenta de nada: te simplifica el cobro, no el cumplimiento. Estas son las obligaciones que revisa el SAT cuando cruza lo que la plataforma le informó contra lo que tú declaraste.
- Estar inscrito en el RFC con la actividad de servicios de hospedaje y el régimen de plataformas tecnológicas.
- Emitir CFDI por cada hospedaje, con el IVA desglosado (arts. 29 y 29-A CFF).
- Presentar tus pagos provisionales mensuales de ISR y tus declaraciones de IVA, acreditando lo que la plataforma retuvo.
- Conservar los CFDI de tus gastos: sin factura no hay deducción, y el efectivo complica el requisito de forma de pago (art. 27 LISR).
- Verificar que la plataforma esté enterando el impuesto local de hospedaje; si no lo hace, la obligación regresa a ti.
¿Y si tus ingresos no pasan de $300,000 al año?
Existe la opción de considerar las retenciones como pago definitivo (art. 113-B LISR): ya no presentas pagos provisionales ni acumulas esos ingresos, pero pierdes toda deducción y la decisión te amarra cinco años. Para un anfitrión con un solo cuarto y pocos gastos puede convenir; para quien paga hipoteca, muebles y servicios casi nunca.
Antes de firmar el aviso conviene correr los dos escenarios con tus números reales, porque la opción no se puede volver a ejercer una vez que la pierdes por rebasar el tope.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISR retiene Airbnb en México?
El 4 % del ingreso por hospedaje, conforme al art. 113-A fracción II de la LISR. Si no proporcionas tu RFC a la plataforma, la retención sube al 20 %, tasa que fija el art. 113-C fracción IV de la LISR y no el 113-A. Esa retención es un pago provisional: se acredita contra tu ISR anual, que se calcula sobre tu utilidad con la tarifa del art. 152 LISR y casi siempre resulta mayor.
¿Airbnb cobra IVA y quién lo paga al SAT?
El alojamiento causa IVA al 16 % (arts. 1 y 14 LIVA). La plataforma retiene el 50 % de ese IVA y lo entera al SAT (art. 18-J fr. II inciso a) LIVA); la otra mitad la declaras tú cada mes, acreditando el IVA de tus gastos. Si no diste tu RFC, la retención es del 100 %.
¿Tengo que pagar el impuesto de hospedaje si rento por Airbnb?
Sí. Es un impuesto local: cada entidad fija su tasa y su base. En la Ciudad de México lo regula el Código Fiscal local y la plataforma, como intermediaria en el cobro, está obligada a enterarlo e inscribirse en el padrón (art. 162 bis). Conviene verificar en tu recibo de pagos que efectivamente se esté reteniendo.
¿Es mejor rentar por Airbnb o con contrato de un año?
Fiscalmente el contrato anual de casa habitación sale más simple: no causa IVA (art. 20 fr. II LIVA) y permite la deducción ciega del 35 % más predial (art. 115 LISR). Airbnb suele dejar más ingreso bruto, pero con IVA del 16 %, impuesto de hospedaje y la necesidad de facturar cada gasto para deducirlo.
¿Puedo deducir la hipoteca del departamento que rento en Airbnb?
El capital de la hipoteca no es deducible porque es la compra de un activo; los intereses reales sí pueden deducirse cuando el inmueble genera el ingreso, y la construcción se deduce como inversión a los porcentajes del art. 34 LISR, no como gasto del mes. Necesitas el desglose que da tu banco cada año.
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