Tabla de impuestos por venta de inmuebles 2026

¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble en 2026?

Cinco conceptos, con dueños distintos. El vendedor paga ISR sobre la ganancia —no sobre el precio— con la tarifa progresiva del artículo 152 de la LISR si es persona física, o al 30 % dentro de su resultado del ejercicio si es persona moral (arts. 9 y 19 LISR); además entera un 5 % a la entidad federativa sobre esa misma ganancia (art. 127 LISR), que es acreditable contra su pago provisional federal. El comprador paga el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, que fija cada estado, y los honorarios del notario, el avalúo y el registro.

El IVA casi nunca aparece en una operación residencial: el suelo está exento (art. 9 fr. I LIVA) y la casa habitación también (art. 9 fr. II LIVA). El 16 % solo entra sobre el valor de la construcción cuando el inmueble es comercial o industrial, y aun así el terreno sigue exento. Y no existe en México un «impuesto a la plusvalía» federal ni municipal por vender: lo que grava el aumento de valor es el ISR sobre la ganancia.

Tabla: qué se paga, quién lo paga y sobre qué base

Ésta es la tabla completa de la operación. Guárdala antes de firmar cualquier promesa de compraventa: la mitad de las discusiones de última hora salen de la columna «quién lo paga».

¿Cuándo no pagas ISR? La exención de casa habitación

El artículo 93 fracción XIX inciso a) de la LISR exenta la venta de la casa habitación del contribuyente hasta 700,000 unidades de inversión. El punto que más se malinterpreta: ese tope se mide sobre el precio de venta, es decir sobre la contraprestación total, no sobre la ganancia. Si vendes en un monto superior, solo grava el excedente; si vendes por debajo, la operación queda exenta completa.

Un requisito la condiciona y otro se acredita. El requisito: que durante los tres años inmediatos anteriores a la venta no hayas enajenado otra casa habitación aplicando esta misma exención, y debes manifestarlo bajo protesta de decir verdad ante el fedatario público. Lo que sí se acredita ante el notario es que el inmueble es tu casa habitación —con la credencial para votar, los CFDI de energía eléctrica o telefonía fija, o estados de cuenta bancarios o de tarjeta a nombre del contribuyente, su cónyuge o sus ascendientes o descendientes en línea recta, siempre con el domicilio del inmueble (art. 155 RLISR)—. La ley ya no exige un periodo mínimo de residencia: el requisito de haber residido tres años se eliminó de la LISR a partir de 2016. El valor en pesos de las 700,000 UDIS depende de la UDI del día de la operación, que publica el Banco de México: es un umbral móvil, no una cifra fija del año.

Ejemplo con números: un departamento de 3 millones

Un departamento comprado en 2018 en 1,900,000 pesos y vendido en 2026 en 3,000,000. Estuvo rentado, así que no aplica la exención de casa habitación. El costo se separa: 20 % terreno (380,000) y 80 % construcción (1,520,000). La construcción se disminuye a razón del 3 % anual por cada año transcurrido entre la adquisición y la enajenación y en ningún caso puede quedar por debajo del 20 % del costo inicial (art. 124 fr. II LISR; la separación 20 % terreno / 80 % construcción cuando la escritura no la trae es la fracción I del mismo artículo): ocho años son 24 %, así que quedan 1,155,200 pesos.

Ambas partes se actualizan por INPC del mes de adquisición al mes inmediato anterior a la venta. Con un factor ilustrativo de 1.35, el terreno sube a 513,000 y la construcción a 1,559,520: 2,072,520 pesos de costo actualizado. Súmale 200,000 de comisión inmobiliaria, avalúo y gastos notariales de la compra. La ganancia queda en 727,480 pesos.

Como transcurrieron ocho años, la ganancia acumulable es 90,935 pesos (727,480 entre 8) y la no acumulable, 636,545. A la acumulable se le aplica la tarifa del artículo 152 vigente; con las tarifas recientes eso arroja unos 5,814 pesos, es decir una tasa efectiva cercana al 6.4 %, que después se aplica a la ganancia no acumulable: unos 40,675 pesos. El ISR total ronda los 46,500 pesos, apenas el 1.5 % del precio de venta en este escenario sin otros ingresos. El notario retendría un importe muy parecido como pago provisional (art. 126 LISR) y, de él, 36,374 pesos —el 5 % de la ganancia— se irían a la entidad federativa. Las cifras de la tarifa y el factor de INPC son ilustrativas: el resultado real depende de la tabla del artículo 152 vigente en 2026 y del INPC publicado. Este cálculo supone además que el vendedor no tuvo otros ingresos acumulables en el año. El artículo 120 fracción II de la LISR obliga a sumar la ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio, así que un asalariado o un profesionista con ingresos propios cae en un tramo más alto de la tarifa y suben tanto el impuesto sobre la parte acumulable como la tasa que se aplica a la no acumulable (fracción III). Con sueldo de por medio, el ISR de esta misma operación puede duplicarse: corre el número con tus ingresos reales, no con el ejemplo.

En paralelo, el comprador pagaría su ISAI. Con una tasa local hipotética del 4.5 % sobre 3,000,000, serían 135,000 pesos: casi tres veces el ISR del vendedor. Por eso conviene revisar quién paga qué antes de cerrar el precio.

El error común: calcular el impuesto sobre el precio

El error que más veces vemos es estimar «el ISR es tanto por ciento de lo que me den». No: el ISR grava la ganancia, y la ganancia depende de qué tan bien documentaste la compra. Sin la escritura de adquisición, sin las facturas de las mejoras y sin el desglose de terreno y construcción, el costo deducible se encoge y el impuesto se dispara. Las remodelaciones sin CFDI, en la práctica, no existen.

El segundo error es descubrir en la notaría que no se puede acreditar que el inmueble era tu casa habitación. La exención es la diferencia entre pagar cero y pagar decenas de miles de pesos, y se acredita con los documentos del artículo 155 del Reglamento de la LISR, que se juntan antes, no el día de la firma. Si el inmueble estuvo a nombre de dos cónyuges, cada uno declara su parte proporcional y cada uno acredita lo suyo.

¿Qué hacer antes de firmar?

Cinco pasos que cambian el número final, en el orden en que conviene hacerlos:

1. Reúne la escritura de adquisición con el desglose de terreno y construcción; si no lo trae, se usa la proporción del avalúo o el 20 % de terreno del art. 124 fr. I LISR.
2. Junta CFDI de mejoras, comisión inmobiliaria y avalúo: son deducibles y casi siempre se pierden por falta de comprobante.
3. Revisa si aplica la exención de casa habitación y si ya la usaste en los últimos tres años.
4. Corre el número antes de fijar el precio: el ISR y el ISAI se negocian mejor en la promesa que en la escritura.
5. Pide al notario el cálculo del pago provisional por escrito y verifica que el 5 % estatal se esté acreditando, no cobrando dos veces.