Un terreno no se deprecia: su costo solo se actualiza por inflación, a diferencia de la construcción, que pierde 3 % por año. La ganancia se divide entre los años transcurridos, con tope de veinte, y sobre esa parte se aplica la tarifa del Anexo 8.
Calcula el ISR de tu terreno con tus cifras
¿Cómo se calcula el ISR por vender un terreno?
El impuesto no se calcula sobre el precio de venta, sino sobre la ganancia: el precio menos las deducciones que permite el artículo 121 de la Ley del ISR. Esa ganancia se divide entre los años transcurridos entre la compra y la venta, sin exceder de veinte (art. 120, fr. I), y a la parte que resulta se le aplica la tarifa publicada en el apartado A, fracción I, del Anexo 8 de la RMF 2026.
El terreno tiene una particularidad que lo separa de una casa o un departamento: no se deprecia. El artículo 124 de la LISR ordena disminuir el costo de la construcción 3 % por cada año transcurrido, pero para los terrenos dispone que el costo de adquisición únicamente se actualice por inflación. Un terreno viejo conserva todo su costo y, por lo tanto, deja menos ganancia gravable que una construcción de la misma antigüedad.
Los once pasos del cálculo, con un terreno comprado en 2010
El ejemplo: un terreno adquirido en 2010 en $600,000, con $30,000 de gastos notariales de esa compra, vendido en 2026 en $2,500,000 con una comisión de $75,000 para el intermediario. El factor de actualización de 2.2800 es ilustrativo; el real se obtiene dividiendo el INPC del mes inmediato anterior a la venta entre el del mes de adquisición.
| Paso | Operación | En el ejemplo | Fundamento |
|---|---|---|---|
| 1 | Ingreso por la enajenación | $2,500,000.00 | art. 119 LISR |
| 2 | Costo de adquisición actualizado (sin depreciación por ser terreno) | $600,000 × 2.2800 = $1,368,000.00 | art. 124 LISR |
| 3 | Piso del costo: nunca menor al 10 % del precio de venta | $250,000 (no aplica aquí) | art. 121, fr. I, LISR |
| 4 | Gastos notariales, impuestos y derechos de la adquisición, actualizados | $30,000 × 2.2800 = $68,400.00 | art. 121, fr. III, LISR |
| 5 | Comisiones y mediaciones pagadas por el vendedor | $75,000.00 | art. 121, fr. IV, LISR |
| 6 | Ganancia (paso 1 menos pasos 2, 4 y 5) | $988,600.00 | art. 121, párrafo quinto, LISR |
| 7 | Años transcurridos, sin exceder de 20 | 16 años | art. 120, fr. I, LISR |
| 8 | Ganancia acumulable (paso 6 entre paso 7) | $61,787.50 | art. 120, fr. I, LISR |
| 9 | Impuesto sobre la ganancia acumulable, con la tarifa del Anexo 8 | $194.59 + (($61,787.50 − $10,135.12) × 6.40 %) = $3,500.34 | art. 126 LISR y Anexo 8, apartado A, fr. I |
| 10 | Pago provisional federal (paso 9 por paso 7) | $56,005.44 | art. 126 LISR |
| 11 | Pago del 5 % a la entidad federativa, acreditable contra el paso 10 | $49,430.00; a la Federación se enteran $6,575.44 | art. 127 LISR |
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La tarifa que aplica el notario
Es la del apartado A, fracción I, del Anexo 8 de la RMF 2026 (DOF del 28 de diciembre de 2025), que coincide con la tarifa anual del artículo 152. Se aplica a la ganancia acumulable del paso 8, y el resultado se vuelve a multiplicar por el número de años.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | % sobre el excedente |
|---|---|---|---|
| $0.01 | $10,135.11 | $0.00 | 1.92 % |
| $10,135.12 | $86,022.11 | $194.59 | 6.40 % |
| $86,022.12 | $151,176.19 | $5,051.37 | 10.88 % |
| $151,176.20 | $175,735.66 | $12,140.13 | 16.00 % |
| $175,735.67 | $210,403.69 | $16,069.64 | 17.92 % |
| $210,403.70 | $424,353.97 | $22,282.14 | 21.36 % |
| $424,353.98 | $668,840.14 | $67,981.92 | 23.52 % |
| $668,840.15 | $1,276,925.98 | $125,485.07 | 30.00 % |
| $1,276,925.99 | $1,702,567.97 | $307,910.81 | 32.00 % |
| $1,702,567.98 | $5,107,703.92 | $444,116.23 | 34.00 % |
| $5,107,703.93 | En adelante | $1,601,862.46 | 35.00 % |
Tres detalles que mueven el resultado
El piso del 10 %. Si el costo actualizado resulta muy bajo —un terreno heredado, una compra de hace cuarenta años o una escritura con valor simbólico—, el artículo 121, fracción I, permite tomar como costo cuando menos el 10 % del monto de la enajenación. En el ejemplo serían $250,000 en lugar de una cifra menor.
El tope de veinte años. Si compraste en 1990 y vendes en 2026, los años transcurridos son 36, pero la división se hace entre 20. Eso eleva la ganancia acumulable y, con ella, el renglón de la tarifa: el tope opera en contra del vendedor de muy largo plazo.
El 5 % estatal no se suma, se acredita. El artículo 127 lo dice con claridad: el pago a la entidad federativa se acredita contra el pago provisional del artículo 126. Solo cuando el 5 % excede a ese pago provisional se entera únicamente el importe del 126. En el ejemplo, de los $56,005.44 totales, $49,430 van al estado y $6,575.44 a la Federación.
El error común y qué hacer
El error que más dinero cuesta es depreciar el terreno. Aplicarle el 3 % anual del artículo 124, fracción II, reduce el costo deducible y aumenta artificialmente la ganancia: en el ejemplo, dieciséis años de depreciación sobre el costo actualizado inflarían la base en más de medio millón de pesos. Ese 3 % es exclusivo de la construcción.
El segundo error aparece cuando el inmueble tiene terreno y construcción y la escritura no los separa: el artículo 124, fracción I, resuelve que en ese caso el terreno se considera el 20 % del costo total. Qué hacer: reúne la escritura de adquisición, los comprobantes de gastos notariales y de mejoras y la factura de la comisión antes de la firma, porque el notario calcula y entera el impuesto bajo su responsabilidad dentro de los quince días siguientes y lo que no le entregues no se deduce.
Preguntas frecuentes
¿Se deprecia un terreno para calcular el ISR?
No. El artículo 124 de la Ley del ISR dispone que, tratándose de terrenos, el costo de adquisición únicamente se actualiza por el periodo transcurrido entre el mes de la compra y el mes inmediato anterior al de la venta. La disminución del 3 % anual de la fracción II aplica solo al costo de construcción, no al terreno.
¿Sobre qué se paga el ISR al vender un terreno?
Sobre la ganancia, no sobre el precio. La ganancia es el ingreso por la enajenación menos el costo actualizado, los gastos notariales, impuestos y derechos, las inversiones en mejoras y las comisiones pagadas por el vendedor (art. 121 LISR). Esa ganancia se divide entre los años transcurridos, con tope de veinte, antes de aplicar la tarifa.
¿Qué pasa si no tengo comprobante del costo de adquisición?
El artículo 121, fracción I, de la LISR fija un piso: tratándose de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos el 10 % del monto de la enajenación. Si vendes en $2,500,000, el costo mínimo reconocido es de $250,000 aunque el documento de adquisición muestre menos o no exista un valor confiable.
¿El 5 % estatal se suma al ISR federal?
No, se acredita. El artículo 127 de la LISR establece que el pago del 5 % sobre la ganancia que se entera a la entidad federativa es acreditable contra el pago provisional del artículo 126 por la misma operación. Cuando el 5 % excede ese pago provisional, solo se entera el importe que resulte conforme al artículo 126.
¿Cuántos años se consideran si compré hace más de veinte?
Veinte, como máximo. El artículo 120, fracción I, de la LISR ordena dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la adquisición y la enajenación «sin exceder de 20 años». Para una compra de 1990 vendida en 2026 se divide entre 20 y no entre 36, lo que sube la ganancia acumulable y el renglón de la tarifa.
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La calculadora actualiza el costo, aplica el tope de veinte años y separa el 5 % estatal del pago federal.