El art. 115 de la LISR lista seis deducciones comprobables para quien renta inmuebles (predial, mantenimiento, intereses, sueldos, seguros y construcciones) y, en su segundo párrafo, la opción de deducir 35 % de las rentas más el predial sin comprobar nada. La opción se elige en el primer pago provisional del año y se mantiene todo el ejercicio.
Calcula si te conviene la deducción ciega o la comprobada
¿Qué dice el artículo 115 de la LISR?
El art. 115, dentro del Capítulo III del Título IV (ingresos por arrendamiento de personas físicas), enumera las deducciones autorizadas: fracción I, el impuesto predial del año, las contribuciones locales de mejoras, planificación o cooperación para obras públicas y el impuesto local sobre arrendamiento; fracción II, los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras y el consumo de agua que no pague el inquilino; fracción III, los intereses reales de préstamos usados para comprar, construir o mejorar el inmueble; fracción IV, salarios, comisiones y honorarios pagados, con sus contribuciones; fracción V, las primas de seguros del inmueble; fracción VI, las inversiones en construcciones, incluidas adiciones y mejoras.
El segundo párrafo da la alternativa conocida como deducción ciega: el arrendador puede optar por deducir el 35 % de los ingresos del capítulo en sustitución de todas las deducciones anteriores, y además deducir el impuesto predial del año o del periodo. El art. 196 del Reglamento de la LISR fija cómo se ejerce: por todos los inmuebles que rente (incluidos los que tiene en copropiedad), a más tardar al presentar el primer pago provisional del año, sin poder cambiarla en los provisionales de ese año; la opción puede cambiarse al presentar la declaración anual.
¿Qué significa en la práctica?
La ciega es una deducción sin papeles: no necesitas CFDI de mantenimiento, ni comprobar intereses, ni depreciar la construcción. A cambio, renuncias a todo lo demás salvo el predial. La comprobada exige CFDI y control, pero permite deducir la depreciación del inmueble (5 % anual sobre el valor de la construcción conforme al art. 149 LISR), que en propiedades nuevas o de alto valor suele superar el 35 % de la renta.
La regla del reglamento importa más de lo que parece: la elección se hace con el primer pago provisional (normalmente el de enero, presentado en febrero) y vale para todos los inmuebles. No puedes aplicar ciega en el departamento pequeño y comprobada en la bodega. Los pagos provisionales van por el art. 116: mensuales, o trimestrales si solo tienes ingresos por rentas y no rebasas diez UMA mensuales (cifra 2026 por validar); si el inquilino es persona moral, te retiene 10 % de ISR.
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Ejemplo numérico: renta de $20,000 mensuales
Un arrendador cobra $20,000 al mes por un departamento ($240,000 al año). Paga $6,000 de predial, $18,000 de mantenimiento con CFDI, $8,000 de seguro y $4,000 de intereses reales de su crédito. La construcción vale $1,500,000 en su escritura. Con la deducción ciega deduce 35 % de $240,000, es decir $84,000, más el predial: $90,000 en total. Con la comprobada suma $6,000 de predial, $18,000 de mantenimiento, $8,000 de seguro, $4,000 de intereses y $75,000 de depreciación (5 % de $1,500,000): $111,000. En este caso la comprobada gana por $21,000 de deducción, unos $6,300 menos de ISR si su tasa marginal es 30 %. Con una construcción de $500,000 la depreciación bajaría a $25,000 y la ciega ganaría. Corre tus números en la calculadora de deducción ciega en arrendamiento.
| Concepto | Deducción ciega | Deducción comprobada | Fundamento |
|---|---|---|---|
| 35 % de las rentas | $84,000 | No aplica | art. 115 segundo párrafo LISR |
| Predial | $6,000 | $6,000 | art. 115 fr. I LISR |
| Mantenimiento con CFDI | No aplica | $18,000 | art. 115 fr. II LISR |
| Intereses reales del crédito | No aplica | $4,000 | art. 115 fr. III LISR |
| Seguro del inmueble | No aplica | $8,000 | art. 115 fr. V LISR |
| Depreciación 5 % de la construcción | No aplica | $75,000 | art. 115 fr. VI y art. 149 LISR |
| Total deducible del año | $90,000 | $111,000 | — |
Error común y qué hacer
El error más frecuente es mezclar: aplicar el 35 % y además deducir el mantenimiento, o cambiar de opción a mitad de año porque llegó una reparación grande. El art. 196 del RLISR lo impide dentro de los provisionales; el cambio solo procede en la anual. El segundo error es deducir el predial dos veces (dentro del 35 % y aparte): el predial es adicional al 35 %, pero solo una vez.
Qué hacer antes del primer provisional del año: estima tus gastos comprobables y la depreciación de cada inmueble; si su suma supera el 35 % de las rentas más el predial, elige comprobada y guarda cada CFDI; si no, elige ciega y olvídate de los papeles. Revisa qué gastos no entran en ningún caso en el art. 28 LISR (no deducibles) y los porcentajes de depreciación en los arts. 34 y 35 LISR.
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El art. 115 se aplica con el art. 114 (qué es ingreso por arrendamiento), el art. 116 (pagos provisionales y retención del 10 % por personas morales) y el art. 118 (obligaciones: contabilidad simplificada y CFDI). Su equivalente para empresas son los pagos provisionales del art. 14 LISR. Si rentas a través de plataformas, la retención cambia al régimen del art. 113-A. Esta ficha explica el artículo; la comparación práctica con más escenarios está en ISR por arrendamiento 2026: ciega vs comprobada y en la deducción ciega del 35 % explicada.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la deducción ciega del 35 % en arrendamiento?
Es la opción del segundo párrafo del art. 115 LISR: deducir el 35 % de los ingresos por rentas sin comprobar gastos, más el impuesto predial del año. Sustituye a las seis deducciones comprobables del mismo artículo (mantenimiento, intereses, sueldos, seguros y construcciones).
¿Cuándo se elige la deducción ciega y se puede cambiar?
Se elige a más tardar al presentar el primer pago provisional del año y aplica a todos los inmuebles rentados, incluidos los de copropiedad. No puede variarse en los pagos provisionales de ese año; sí puede cambiarse al presentar la declaración anual (art. 196 RLISR).
¿El predial se deduce aparte del 35 %?
Sí. El segundo párrafo del art. 115 permite deducir, además del 35 %, el impuesto predial del año o del periodo en que se obtuvieron las rentas. Es el único gasto que se suma a la ciega; el resto queda cubierto por el porcentaje.
¿Cuándo conviene más la deducción comprobada?
Cuando la suma de gastos con CFDI más la depreciación de la construcción (5 % anual, art. 149 LISR) supera el 35 % de las rentas. Suele ocurrir con inmuebles de alto valor de construcción, con crédito hipotecario o con mantenimiento fuerte en el año.
¿Se aplica la deducción ciega a rentas de locales comerciales?
Sí. El art. 115 no distingue entre uso habitacional y comercial; la opción del 35 % aplica a todos los ingresos del Capítulo III. La diferencia con el local comercial está en el IVA (16 % en renta comercial, exenta la casa habitación), no en la deducción de ISR.
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