Contador inmobiliario en Aguascalientes: vender, heredar y rentar

¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble en Aguascalientes?

Tres, y cada uno tiene dueño. El primero es tu ISR por la enajenación: el notario lo calcula bajo su responsabilidad y lo entera dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura (art. 126 LISR). El segundo es el pago del 5 % sobre la ganancia que el art. 127 LISR destina a la entidad federativa donde se ubica el inmueble —en tu caso, a la tesorería de Aguascalientes— y que es acreditable contra el pago provisional federal, así que no es un impuesto extra sino una parte del mismo. El tercero no es tuyo: el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) lo paga el comprador y el notario lo hace constar en la escritura y lo entera ante la Secretaría de Finanzas Públicas Municipales (art. 68 de la Ley de Hacienda del Municipio de Aguascalientes). Aquí está la diferencia que más se equivoca: su base no es el valor más alto entre operación, catastral y avalúo —esa es la regla de otras entidades—, sino el avalúo para efectos fiscales, al que se le resta la cantidad sobre la que se pagó el impuesto en la adquisición anterior cuando ocurrió dentro de los tres años previos (art. 64). Solo en vivienda popular o de interés social dentro de los topes de 120 m² de terreno y 78 m² de construcción la base es el valor de operación.

A eso se suma un requisito práctico: el municipio exige el predial al corriente y el certificado de no adeudo para escriturar. Praxium es una consultoría fiscal con sede en Ciudad de México y atiende a propietarios e inmobiliarias de Aguascalientes con atención 100 % remota, sin dirección ni teléfono local: el cálculo se revisa antes de la firma y la firma la haces tú en la notaría de la ciudad.

Quién paga qué en una operación de Aguascalientes

La tasa del ISABI la fija cada año el art. 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes: en el ejercicio publicado más reciente es del 2.4 %, con una tasa reducida del 1.6 % para quien adquiere su casa habitación por debajo del tope de valor de ese artículo y no es propietario de otro inmueble en el estado, acreditándolo con constancia de no propiedad del Registro Público. Confirma con tu notario la tasa y el tope del año en que firmas; lo que no cambia de un año a otro es la base del art. 64.

Un caso real: la casa heredada que se vende exenta

Heredaste la casa familiar y la vendes en $2,400,000. Dos reglas te acompañan. La primera: cuando el inmueble se adquirió por herencia, el costo de adquisición que se considera es el que pagó el autor de la sucesión (art. 124 LISR), y ese costo se actualiza; la construcción, además, se disminuye a razón del 3 % anual por cada año transcurrido, sin bajar del 20 % del costo inicial. La segunda: la enajenación de casa habitación está exenta hasta el equivalente a 700,000 UDIS del precio de venta —no de la ganancia— conforme al art. 93 fr. XIX inciso a) LISR, siempre que no hayas vendido otra casa habitación con exención en los tres años anteriores. El equivalente en pesos depende del valor de la UDI del día de la operación que publica el Banco de México, así que se calcula en la firma, no antes.

Si tu venta queda dentro del tope, el notario no retiene ISR y no hay 5 % estatal, porque no hay ganancia gravada. Lo que sí sigue existiendo es el impuesto por la adquisición que paga el comprador y los derechos de registro: tu exención no lo elimina. Y si el precio rebasa el tope, solo el excedente se grava, y ahí es donde importa haber conservado las facturas de mejoras: sin comprobante fiscal no son deducibles (art. 121 fr. II LISR).

Si rentas en Aguascalientes: mensual o por noche

Para renta de casa habitación de larga estancia, el ISR se calcula con pagos provisionales mensuales y tienes dos caminos: deducciones comprobadas o la deducción opcional del 35 % de los ingresos más el predial pagado (art. 115 LISR). El IVA no se causa: el arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación está exento (art. 20 fr. II LIVA). Si rentas un local comercial, sí hay IVA al 16 %.

Si en cambio rentas por noche a través de una plataforma, cambia todo: es hospedaje, causa IVA al 16 %, la plataforma retiene ISR e IVA conforme al art. 113-A LISR y al art. 18-J LIVA, y encima aplica el impuesto estatal sobre la prestación de servicios de hospedaje: 3 % sobre la contraprestación sin incluir el IVA (arts. 40 y 41 de la Ley de Hacienda del Estado de Aguascalientes). Ese impuesto alcanza expresamente a casas y departamentos contratados por aplicaciones o plataformas digitales cuando ellas reciben el pago (art. 37). Si el cobro pasa por la plataforma, ella retiene y entera el impuesto y te libera de la obligación de pago hasta por el monto que haya enterado (arts. 38 y 43); si cobras directo, lo trasladas al huésped en forma expresa y por separado (art. 42) y lo pagas tú a la Secretaría de Finanzas del Estado a más tardar el día 17 del mes siguiente, con los días hábiles adicionales que te da el sexto dígito de tu Registro de Contribuyentes del Estado (art. 43). Por eso el 3 % se fija en la tarifa desde el principio: al huésped que ya se fue no se le puede cobrar después.

Cómo trabajamos con tu notaría, en remoto

El orden que evita sorpresas en la mesa de firma: primero el cálculo, después la escritura. Nosotros lo hacemos por videollamada y con documentos escaneados; tú solo vas a la notaría local el día de la firma.

1. Reunimos el título de adquisición, el avalúo, el predial y las facturas de mejoras.
2. Calculamos la ganancia y el ISR estimado, con y sin exención de casa habitación.
3. Confirmamos con el notario la tasa vigente del impuesto por adquisición del comprador.
4. Revisamos el cálculo del notario antes de firmar, no después.
5. Te dejamos por escrito qué se acreditó del 5 % estatal y qué declararás en tu anual.