Rentar un local o una bodega en Culiacán no es como rentar una casa: causa IVA al 16 % y tu inquilino persona moral te retiene ISR. Y al vender un inmueble comercial no hay exención de casa habitación: la ganancia se grava completa y el 5 % va a Sinaloa.
Revisa tu arrendamiento o tu venta en Culiacán
¿Qué impuestos se pagan al vender o rentar un inmueble en Culiacán?
Al vender, tu ISR lo calcula y entera el notario dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura (art. 126 LISR), y del mismo cálculo sale el 5 % sobre la ganancia que el art. 127 LISR destina a Sinaloa, acreditable contra el pago provisional federal. El impuesto local por la adquisición lo paga el comprador: lo regula la legislación de hacienda municipal de Sinaloa y su tasa se publica cada año en la Ley de Ingresos del Ayuntamiento de Culiacán, calculada sobre el valor más alto entre el de operación, el catastral y el del avalúo.
Al rentar, la pregunta que define todo es el destino del inmueble: casa habitación o uso comercial. Praxium es una consultoría fiscal con sede en Ciudad de México y atiende a arrendadores e inmobiliarias de Culiacán con atención 100 % remota, sin dirección ni teléfono local.
Casa habitación contra local comercial: el mismo metro cuadrado, dos regímenes
Esta tabla es la que conviene tener a la mano antes de firmar un contrato de arrendamiento en Culiacán.
| Concepto | Casa habitación | Local, bodega u oficina | Fundamento |
|---|---|---|---|
| IVA sobre la renta | Exento | 16 % | Art. 20 fr. II LIVA; art. 1 LIVA |
| ISR del arrendador | Pagos provisionales mensuales | Pagos provisionales mensuales | Art. 116 LISR |
| Deducción opcional | 35 % de los ingresos más el predial | 35 % de los ingresos más el predial | Art. 115 LISR |
| Retención del inquilino persona moral | No aplica en casa habitación exenta de IVA | 10 % de ISR y dos terceras partes del IVA | Art. 116, último párrafo, LISR; art. 1-A fr. II inciso a) LIVA |
| Exención al vender | Hasta 700,000 UDIS del precio, con requisitos | No existe: la ganancia se grava completa | Art. 93 fr. XIX inciso a) LISR |
| 5 % a la entidad federativa | Solo si hay ganancia gravada | Sí, sobre la ganancia | Art. 127 LISR |
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Un caso real: bodega rentada y después vendida
Rentas una bodega en $60,000 mensuales a una persona moral. Facturas $60,000 más $9,600 de IVA; el inquilino te retiene el 10 % de ISR ($6,000) conforme al art. 116, último párrafo, LISR y dos terceras partes del IVA ($6,400) conforme al art. 1-A fr. II inciso a) LIVA y al art. 3 de su Reglamento, y te entrega la constancia de retención. Tu pago provisional del mes se calcula sobre la base que resulte después de aplicar la deducción opcional del 35 % más el predial pagado (art. 115 LISR), y contra él se aplica la retención de ISR. El IVA retenido se resta del impuesto a cargo de ese mismo mes en tu declaración, con la constancia como soporte; quien lo acredita en la declaración siguiente es tu inquilino, porque el art. 5 fr. IV LIVA condiciona su acreditamiento a que la retención se haya enterado.
Años después vendes la bodega en $3,200,000. Tu costo comprobado de adquisición actualizado es $1,900,000 y tienes $120,000 de gastos deducibles de escritura y comisiones (art. 121 fr. III y IV LISR): la ganancia es $1,180,000. Aquí no hay exención de casa habitación —es un inmueble comercial—, así que el 5 % que se entera a Sinaloa son $59,000 y el pago provisional federal lo calcula el notario sobre la misma ganancia. Ese número cambia si conservaste las facturas de la ampliación que hiciste en el patio de maniobras: sin comprobante fiscal, esa inversión no es deducible (art. 121 fr. II LISR).
Si rentas por noche o por temporada en Sinaloa
El hospedaje por noche no es arrendamiento de casa habitación: causa IVA al 16 % y, si usas una plataforma, ella retiene 4 % de ISR (art. 113-A fr. II LISR) y la mitad del IVA que trasladas (art. 18-J fr. II inciso a) LIVA). Además se causa el impuesto sobre hospedaje estatal que regula la Ley de Hacienda del Estado de Sinaloa; su tasa se revisa cada ejercicio, así que confírmala en el Portal Fiscal del estado antes de fijar tarifa, porque la enteras tú aunque la pague el huésped.
El error más común en el mercado sinaloense es contratar como «renta» lo que en realidad es hospedaje amoblado por semana, y facturar sin IVA. La consecuencia es doble: el IVA no trasladado sigue siendo tuyo con actualización y recargos (arts. 17-A y 21 CFF), y al vender ese inmueble ya no puedes sostener que fue tu casa habitación.
Cómo trabajamos con tu notaría, en remoto
El cálculo va antes de la escritura. Lo hacemos por videollamada, con documentos escaneados, y tú acudes a la notaría de Culiacán solo el día de la firma.
- Clasificamos el inmueble por destino real: casa habitación o uso comercial.
- Revisamos el contrato de arrendamiento y las retenciones que te corresponden.
- Integramos el costo actualizado con facturas de mejoras y gastos de escritura.
- Calculamos la ganancia y el ISR estimado antes de la mesa de firma.
- Verificamos el cálculo del notario y el acreditamiento del 5 % estatal.
Preguntas frecuentes
¿La renta de un local comercial en Culiacán causa IVA?
Sí, al 16 %. La exención del art. 20 fr. II LIVA aplica solo al arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación; un local, una bodega o una oficina causan IVA. Si tu inquilino es persona moral, además te retiene el 10 % de ISR y dos terceras partes del IVA (art. 116, último párrafo, LISR y art. 1-A fr. II inciso a) LIVA).
¿Qué hago con el IVA que me retuvo mi inquilino?
Restarlo del impuesto a cargo de ese mismo mes en tu declaración, con la constancia de retención como soporte: la persona moral retiene dos terceras partes del IVA que le trasladas (art. 1-A fr. II inciso a) LIVA y art. 3 de su Reglamento) y lo entera por ti. Quien acredita en la declaración del mes siguiente es tu inquilino, porque el art. 5 fr. IV LIVA se lo condiciona a haber enterado la retención.
¿Hay exención al vender un local comercial?
No. La exención del art. 93 fr. XIX inciso a) LISR es exclusiva de la casa habitación del contribuyente, hasta el equivalente a 700,000 UDIS del precio de venta. En un inmueble comercial la ganancia se grava completa y el 5 % del art. 127 LISR se entera a la entidad federativa donde está el inmueble.
¿Praxium atiende arrendadores de Culiacán en remoto?
Sí, con atención 100 % remota desde Ciudad de México y sin teléfono local. Llevamos tus pagos provisionales mensuales, el control de retenciones y el cálculo previo a una venta. Lo presencial es la notaría de la ciudad el día de la escritura y, si te falta, tu e.firma en la ADSC de Culiacán.
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