Contador inmobiliario en Hermosillo: vender un terreno es distinto

¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble en Hermosillo?

Tu ISR por la enajenación lo calcula y entera el notario dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura (art. 126 LISR), y del mismo cálculo sale el 5 % sobre la ganancia que el art. 127 LISR destina a Sonora, acreditable contra el pago provisional federal. El impuesto local por la adquisición —en Sonora se llama impuesto sobre traslación de dominio— lo paga el comprador: lo regula la legislación de hacienda municipal del estado y su tasa se publica cada año en la Ley de Ingresos del Municipio de Hermosillo, sobre el valor más alto entre el de operación, el catastral y el del avalúo.

Praxium es una consultoría fiscal con sede en Ciudad de México y atiende a propietarios e inmobiliarias de Hermosillo con atención 100 % remota, sin dirección ni teléfono local. Revisamos el cálculo antes de la mesa de firma; a la notaría vas tú.

Terreno, casa propia o inmueble de inversión: tres resultados distintos

El mismo precio de venta deja tres cargas fiscales diferentes según qué vendas. Esta es la tabla que conviene mirar antes de firmar una promesa.

Un caso real: el terreno que se vendió al doble

Compraste un terreno en la periferia y lo vendes en $1,800,000. Tu costo comprobado de adquisición, ya actualizado con el INPC, es $900,000, y tienes $70,000 de gastos deducibles —notariales e impuestos de la escritura de compra y la comisión del asesor, previstos en el art. 121 fr. III y IV LISR—. La ganancia es $830,000 y el 5 % que se entera a Sonora son $41,500, acreditables contra el pago provisional que calcule el notario.

Lo que hace especial a un terreno es lo que no tiene. La disminución del 3 % anual del art. 124 LISR aplica al costo de las construcciones, no al del terreno, y la exención del art. 93 fr. XIX inciso a) LISR es sólo para casa habitación. Un terreno tampoco genera deducciones intermedias mientras lo conservas: no hay depreciación, no hay mantenimiento deducible si no lo destinas a una actividad. Por eso conviene tener el número antes de firmar: en terrenos, la ganancia fiscal casi coincide con la diferencia entre lo que pagaste y lo que recibes.

Si rentas en Hermosillo: casa, local o por noche

Renta de casa habitación: pagos provisionales mensuales de ISR con deducciones comprobadas o con la deducción opcional del 35 % de los ingresos más el predial (art. 115 LISR), y sin IVA (art. 20 fr. II LIVA). Renta de local u oficina: IVA al 16 % y, si el inquilino es persona moral, retención del 10 % de ISR (art. 116, último párrafo, LISR) y de dos terceras partes del IVA (art. 1-A fr. II inciso a) LIVA y art. 3 de su Reglamento).

Renta por noche: es hospedaje, causa IVA al 16 %, la plataforma retiene 4 % de ISR (art. 113-A fr. II LISR) y la mitad del IVA trasladado (art. 18-J fr. II inciso a) LIVA), y se causa el impuesto sobre hospedaje que regula la Ley de Hacienda del Estado de Sonora. Su tasa se revisa cada ejercicio: confírmala con la Secretaría de Hacienda del estado antes de fijar tarifa, porque la enteras tú aunque la pague el huésped.

Cómo trabajamos con tu notaría, en remoto

Primero el número, después la escritura. Lo armamos por videollamada con documentos escaneados.

1. Identificamos qué vendes: terreno, casa habitación propia o inmueble de inversión.
2. Integramos el costo actualizado y los gastos deducibles del art. 121 LISR.
3. Calculamos la ganancia, el ISR estimado y el 5 % que se entera a Sonora.
4. Confirmamos con el notario la tasa vigente de traslación de dominio del comprador.
5. Revisamos el cálculo del notario antes de la firma y guardamos los acuses.