Contador inmobiliario en León: la remodelación sin factura se paga

¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble en León?

El notario calcula y entera tu ISR por la enajenación dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura (art. 126 LISR), y del mismo cálculo sale el 5 % sobre la ganancia que el art. 127 LISR destina a Guanajuato, acreditable contra el pago provisional federal. El impuesto por la adquisición lo paga el comprador: lo regula la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato y su tasa se publica cada año en la Ley de Ingresos del Municipio de León, sobre el valor más alto entre el de operación, el catastral y el del avalúo. Para escriturar, el municipio pide además el predial al corriente.

Praxium es una consultoría fiscal con sede en Ciudad de México y atiende a propietarios e inmobiliarias de León con atención 100 % remota, sin dirección ni teléfono local: el cálculo se revisa antes de la firma y a la notaría vas tú.

Qué sí se deduce al vender, y con qué papel

La lista del art. 121 LISR es corta y cada renglón exige su comprobante. Sin papel, la deducción no existe, por más real que haya sido el gasto.

Un caso real: la misma casa con y sin facturas de obra

Vendes en $3,600,000 una casa que compraste hace años y remodelaste por $700,000. Tu costo comprobado de adquisición actualizado es $2,100,000 y tienes $150,000 de gastos notariales y comisiones comprobados. Si de la remodelación solo conservas facturas por $300,000, tu ganancia es $1,050,000 y el 5 % que se entera a Guanajuato son $52,500. Si tuvieras las facturas completas de los $700,000, la ganancia bajaría a $650,000 y ese pago estatal a $32,500: $20,000 de diferencia solo en esa parte, sin contar el ISR federal que se calcula sobre la misma ganancia.

La ley prevé una salida cuando no puedes comprobar el costo de las construcciones: considerar el 80 % del valor de las construcciones que reporte un avalúo referido al año en que se hicieron (art. 121 LISR). No es automática ni la aplica el notario por iniciativa propia: se pide, se sustenta con el avalúo y se documenta. Es exactamente el tipo de decisión que conviene revisar semanas antes de la firma, no en la mesa.

Si rentas en León: casa, local y el hospedaje

Renta de casa habitación: pagos provisionales mensuales de ISR, con deducciones comprobadas o con la deducción opcional del 35 % de los ingresos más el predial pagado (art. 115 LISR), y sin IVA (art. 20 fr. II LIVA). Renta de local, bodega o nave: IVA al 16 % y, si tu inquilino es persona moral, retención del 10 % de ISR (art. 116, último párrafo, LISR) y de dos terceras partes del IVA (art. 1-A fr. II inciso a) LIVA y art. 3 de su Reglamento). En una ciudad con tanta nave industrial y local de calzado, esa retención es la norma y no la excepción.

Renta por noche: es hospedaje, causa IVA al 16 %, la plataforma retiene 4 % de ISR (art. 113-A fr. II LISR) y la mitad del IVA trasladado (art. 18-J fr. II inciso a) LIVA), y se causa el impuesto sobre hospedaje que regula la Ley de Hacienda para el Estado de Guanajuato. Su tasa ha sido objeto de ajustes recientes y de discusión pública con las plataformas: confírmala con la Secretaría de Finanzas del estado antes de fijar tarifa.

Cómo trabajamos con tu notaría, en remoto

El expediente se arma antes. Lo hacemos por videollamada con documentos escaneados y tú acudes a la notaría de León solo el día de la firma.

1. Inventario de facturas de obra y mejoras, con fechas y montos.
2. Decisión documentada sobre el avalúo del art. 121 LISR si falta comprobación.
3. Costo actualizado con la separación de terreno y construcción.
4. Cálculo de la ganancia, del ISR estimado y del 5 % que va a Guanajuato.
5. Revisión del cálculo del notario antes de firmar, con los acuses guardados.