Contador inmobiliario en Mérida: renta larga o por noche, no da igual

¿Renta larga o renta por noche? La decisión define tus impuestos

El arrendamiento de un inmueble destinado a casa habitación está exento de IVA (art. 20 fr. II LIVA) y su ISR se paga con provisionales mensuales, con deducciones comprobadas o con la deducción opcional del 35 % de los ingresos más el predial pagado (art. 115 LISR). El hospedaje por noche es otra cosa: causa IVA al 16 %, la plataforma retiene 4 % de ISR (art. 113-A fr. II LISR) y la mitad del IVA que trasladas (art. 18-J fr. II inciso a) LIVA), y se causa el impuesto al hospedaje de Yucatán, del 4.5 % conforme al art. 38 de la Ley General de Hacienda del Estado, con entero el día 10 del mes siguiente (art. 40).

La decisión no es solo fiscal —hay ocupación, desgaste y operación— pero conviene tomarla con los dos escenarios en números. Praxium es una consultoría fiscal con sede en Ciudad de México y atiende a arrendadores e inmobiliarias de Mérida con atención 100 % remota, sin dirección ni teléfono local.

Los dos escenarios, lado a lado

Mismo inmueble, dos formas de rentarlo. Las cifras son de un mes con ingresos comparables.

La consecuencia que aparece años después: la venta

Mérida vive un ciclo inmobiliario largo y muchos propietarios compran para rentar y vender después. Ahí está el costo oculto de la renta por noche: la exención del art. 93 fr. XIX inciso a) LISR —hasta el equivalente a 700,000 UDIS del precio de venta, y no de la ganancia— exige que el inmueble sea casa habitación del contribuyente y acreditarlo. Un inmueble cuyo destino documentado fue hospedaje turístico difícilmente sostiene ese supuesto, y su ganancia se grava completa.

Cuando llega la venta, el notario calcula y entera tu ISR dentro de los 15 días siguientes a la firma (art. 126 LISR) y del mismo cálculo sale el 5 % sobre la ganancia que el art. 127 LISR destina a Yucatán, acreditable contra el pago provisional federal. El impuesto por la adquisición lo paga el comprador conforme a la legislación de hacienda del Municipio de Mérida, con la tasa vigente de su Ley de Ingresos, sobre el valor más alto entre el de operación, el catastral y el del avalúo.

El error que cuesta dinero: facturar hospedaje como renta

Es el error más común en el mercado meridano de renta amoblada: cobrar por semanas o por mes corto, tratar el ingreso como arrendamiento de casa habitación y facturar sin IVA. Si el servicio realmente es alojamiento —amoblado, con servicios, por estancias cortas—, el IVA se causó y no trasladarlo no lo elimina: sigue siendo tuyo, con actualización y recargos (arts. 17-A y 21 CFF). Y si además operaste por plataforma, las retenciones que ella informa al SAT no coinciden con lo que declaraste, que es la forma más rápida de recibir una carta invitación.

La salida no es dejar de rentar por noche, es declararlo bien: registrar el ingreso en el régimen que corresponde, trasladar el IVA, enterar el impuesto al hospedaje el día 10 y acreditar las retenciones de la plataforma contra lo que te toque pagar. Con el estímulo y la mecánica bien aplicados, la renta corta sigue siendo más rentable en muchas zonas de la ciudad; lo que no se sostiene es la versión sin papeles.

Cómo trabajamos con arrendadores de Mérida, en remoto

Todo se hace en línea, con tus CFDI descargados del SAT y los reportes de tu plataforma.

1. Clasificamos cada inmueble por destino real: casa habitación, local u hospedaje.
2. Comparamos deducción comprobada contra la opcional del 35 % más predial.
3. Conciliamos los reportes de la plataforma con tus retenciones de ISR e IVA.
4. Declaramos el impuesto al hospedaje del 4.5 % el día 10 ante la AAFY.
5. Dejamos el expediente listo para la venta futura del inmueble.