En el Estado de México el impuesto por adquirir un inmueble se calcula con la tarifa de doce rangos del art. 115 del Código Financiero: cuota fija más un factor sobre el excedente. Una casa de $2,000,000 en Toluca paga $37,141.90, es decir 1.86 % efectivo, y se declara en 17 días.
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¿Cuánto se paga por comprar un inmueble en Toluca?
Depende del rango, no de un porcentaje fijo. El art. 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios fija para el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles una tarifa de doce rangos: a cada uno le corresponde una cuota fija en pesos y un factor que se aplica a la diferencia entre la base gravable y el límite inferior del rango. La base es el valor que resulte mayor entre el valor catastral determinado conforme al Título Quinto del propio Código y el valor de operación estipulado en el contrato.
Praxium atiende a propietarios, arrendadores y desarrolladoras de Toluca y del valle mexiquense con atención 100 % remota desde Ciudad de México. Sin oficina ni teléfono local: tu notario firma y nosotros llevamos el cálculo, la declaración y el expediente.
| Concepto local | Dato en Toluca y el Edomex | Fundamento |
|---|---|---|
| ISAI: estructura | Tarifa de doce rangos con cuota fija en pesos más factor sobre el excedente del límite inferior | Art. 115 Código Financiero del Estado de México y Municipios |
| Base gravable | El mayor entre el valor catastral del Título Quinto del Código y el valor de operación del contrato | Art. 115 CFEM |
| Usufructo y nuda propiedad | El impuesto determinado se reduce 50 % cuando se transmite el usufructo o la nuda propiedad | Art. 115 CFEM |
| Copropiedad | El impuesto se calcula sobre el valor total y se multiplica por la proporción de cada copropietario | Art. 115 CFEM |
| Plazo de pago | Dentro de los diecisiete días siguientes a aquel en que se realice el supuesto de adquisición | Art. 116 CFEM |
| Hospedaje | 4 % sobre la base, sin IVA ni el importe de los alimentos y servicios relacionados | Art. 69 B CFEM |
| Hospedaje: plazo | Declaración a más tardar el día diez del mes siguiente al del pago de las contraprestaciones | Art. 69 C CFEM |
| Plataformas | Si el intermediario entera el impuesto, libera al prestador y al huésped de las obligaciones del impuesto | Art. 69 C CFEM |
| Autoridad estatal | Secretaría de Finanzas del Estado de México, con portal de pagos y trámites en línea | CFEM |
| Predial y notario | El predial se paga al Ayuntamiento de Toluca; los honorarios notariales se rigen por el arancel estatal y no son impuesto | Ley de Ingresos municipal y arancel notarial del Estado de México |
| Sector dominante | Automotriz, química y alimentos: el corredor Toluca-Lerma mueve la renta de nave industrial y de vivienda | Perfil económico del municipio |
Ejemplo con números: casa de $2,000,000 en Toluca
El valor de operación es $2,000,000 y el catastral está por debajo, así que la base es el precio. Ese monto cae en el sexto rango de la tarifa del art. 115, el que va de $1,567,916 a $2,690,015, con cuota fija de $28,578 y factor de 0.01982. El excedente sobre el límite inferior es de $432,084; multiplicado por el factor da $8,563.90, que sumados a la cuota fija arrojan $37,141.90 de ISAI: un 1.86 % efectivo.
Dos matices que cambian el resultado. Si lo que se transmite es el usufructo o la nuda propiedad, el impuesto determinado según el valor más alto se reduce en 50 %. Y si la compra es en copropiedad, el impuesto se calcula sobre el valor total del inmueble y luego se multiplica por la proporción de cada copropietario, no se divide la base antes de aplicar la tarifa: el orden importa porque la tarifa es progresiva.
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Diecisiete días, y no son los del SAT
El art. 116 del Código Financiero obliga a pagar el ISAI mediante declaración dentro de los diecisiete días siguientes a aquel en que se realice cualquiera de los supuestos de adquisición, y enumera los casos que marcan el inicio del plazo: cuando se constituye o adquiere el usufructo o la nuda propiedad, cuando se firma preventivamente la escritura de adjudicación de bienes de una sucesión, o cuando se cede el derecho hereditario.
Ese plazo corre en paralelo al federal y se confunde con él. El pago provisional del ISR por la venta también se presenta dentro de los quince días siguientes a la firma de la escritura y lo entera el notario bajo su responsabilidad (art. 126, tercer párrafo, LISR), junto con el 5 % sobre la ganancia que corresponde a la entidad federativa (art. 127 LISR). Tres fechas casi juntas, tres autoridades distintas.
Si rentas por noche en Toluca: el 4 % y la liberación del art. 69 C
El impuesto sobre la prestación de servicios de hospedaje mexiquense se determina aplicando la tasa del 4 % a la base gravable, sin considerar el IVA ni el importe de los alimentos y demás servicios relacionados (art. 69 B). Si no desglosas ni compruebas esos servicios accesorios, se entiende que toda la contraprestación es hospedaje y todo se grava.
La regla que conviene conocer está en el art. 69 C: cuando el intermediario, promotor o facilitador de la plataforma entera el impuesto, libera al prestador del servicio y a quienes lo recibieron de las obligaciones relacionadas con este impuesto. Esa liberación es específica de este impuesto y no alcanza al ISR ni al IVA, que siguen siendo tuyos.
Lo que no cambia por estar en Toluca
Lo federal, y es casi todo. El ISR por arrendamiento mantiene la opción de deducir el 35 % de los ingresos en lugar de los gastos comprobados, más el predial del ejercicio (art. 115 LISR); la renta de casa habitación sigue exenta de IVA salvo que se otorgue amueblada o se use como hospedaje (art. 20 fr. II LIVA). Todo se presenta en línea, desde donde estés.
El diagnóstico inicial con Praxium es sin costo y en videollamada: corremos el ISAI con tu rango, el calendario de los diecisiete días y, si rentas, la tasa de hospedaje que te toca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el ISAI en Toluca por una casa de dos millones?
$37,141.90, un 1.86 % efectivo. La base de $2,000,000 cae en el sexto rango de la tarifa del art. 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios, con cuota fija de $28,578 y factor de 0.01982; el excedente de $432,084 por el factor da $8,563.90, que se suma a la cuota fija.
¿Se calcula sobre el precio o sobre el valor catastral?
Sobre el mayor de los dos. El art. 115 del Código Financiero define la base gravable como el valor que resulte mayor entre el valor catastral del inmueble, determinado conforme al Título Quinto del propio Código, y el valor de operación estipulado en el contrato respectivo. Si el catastral supera el precio pactado, el impuesto se calcula sobre el catastral.
¿Cuántos días tengo para pagar el ISAI en el Estado de México?
Diecisiete días siguientes a aquel en que se realice el supuesto de adquisición, mediante declaración en la forma oficial autorizada (art. 116 del Código Financiero). El plazo corre por separado del federal: el pago provisional del ISR por la venta lo entera el notario dentro de los quince días siguientes a la firma de la escritura.
Si Airbnb paga el impuesto de hospedaje, ¿yo ya no declaro nada?
De ese impuesto, no. El art. 69 C del Código Financiero señala que cuando el intermediario o facilitador entera el impuesto sobre hospedaje, libera al prestador y a quienes recibieron el servicio de las obligaciones relacionadas con él. La liberación no alcanza al ISR por arrendamiento ni al IVA, que siguen a tu cargo.
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Corremos el ISAI con tu rango del art. 115, el calendario de los diecisiete días y el hospedaje si rentas por noche.