Contador inmobiliario en Cancún: Airbnb, venta y zona restringida

¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble en Cancún?

Tu ISR por la enajenación lo calcula y entera el notario dentro de los 15 días siguientes a la firma (art. 126 LISR), y del mismo cálculo sale el 5 % sobre la ganancia que el art. 127 LISR destina a Quintana Roo, acreditable contra el pago provisional federal. El impuesto local por la adquisición lo paga el comprador: lo regula la legislación de hacienda del Municipio de Benito Juárez y su tasa se publica cada año en la Ley de Ingresos municipal, sobre el valor más alto entre el de operación, el catastral y el del avalúo. Súmale el certificado de no adeudo de predial y, en la zona hotelera, la revisión de si el inmueble tiene componentes de zona federal marítimo terrestre con derechos propios.

Praxium es una consultoría fiscal con sede en Ciudad de México y atiende a propietarios e inmobiliarias de Cancún con atención 100 % remota, sin dirección ni teléfono local. El cálculo se revisa antes de la mesa de firma; la firma la haces tú en la notaría local.

Quién paga qué en una operación de Cancún

Dos filas son propias del destino: el impuesto al hospedaje y la zona restringida para compradores extranjeros.

Un caso real: el departamento que se rentaba por noche

Compraste un departamento, lo pusiste en una plataforma y ahora lo vendes en $6,500,000. Tu costo comprobado de adquisición actualizado es $3,800,000 y tienes $250,000 de gastos notariales, impuestos de la escritura de compra y comisiones deducibles (art. 121 fr. III y IV LISR). La ganancia es $2,450,000. El 5 % que se entera a Quintana Roo son $122,500, acreditables contra el pago provisional federal que calcule el notario.

El punto fino está en la exención. El art. 93 fr. XIX inciso a) LISR exenta la enajenación de casa habitación hasta el equivalente a 700,000 UDIS del precio de venta, pero pide que el inmueble sea casa habitación del contribuyente y acreditarlo con los medios que la propia regulación señala. Un departamento cuya actividad fue hospedaje turístico no cumple ese supuesto: la ganancia se grava completa. Vale más saberlo antes de firmar que descubrirlo en el cálculo del notario, porque cambia el neto que recibes por varios cientos de miles de pesos.

Si rentas por noche en Cancún: tres impuestos, no uno

El hospedaje turístico no es arrendamiento de casa habitación: causa IVA al 16 % —la exención del art. 20 fr. II LIVA es para inmuebles destinados a casa habitación, no para alojamiento por noche—, la plataforma te retiene 4 % de ISR (art. 113-A fr. II LISR) y la mitad del IVA que trasladas (art. 18-J fr. II inciso a) LIVA), y encima se causa el impuesto al hospedaje estatal: 5 % general y 6 % en departamentos, casas y villas particulares, conforme al art. 8 de la Ley del Impuesto al Hospedaje del Estado de Quintana Roo, con entero el día 10 del mes siguiente (art. 13). Esa ley se reformó en diciembre de 2025, así que confirma la tasa y el mecanismo de retención vigentes antes de fijar tarifas.

En números redondos: una estancia de $25,000 en un departamento genera $1,500 de impuesto al hospedaje al 6 %, $4,000 de IVA al 16 % y $1,000 de retención de ISR. Nada de eso es utilidad: el hospedaje es el único caso donde el anfitrión cobra dinero que nunca fue suyo, y donde mezclar las cuentas se paga con un requerimiento.

Zona restringida: el comprador extranjero necesita fideicomiso

Cancún está dentro de la franja de 50 kilómetros a lo largo de las playas, que junto con los 100 kilómetros de las fronteras forma la zona restringida. Una persona extranjera no puede adquirir directamente el dominio de un inmueble destinado a uso residencial en esa franja: la vía es el fideicomiso que constituye una institución de crédito con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, conforme a los arts. 10-A, 11 y 13 de la Ley de Inversión Extranjera, con la duración máxima de cincuenta años que fija ese último artículo y posibilidad de prórroga a solicitud del interesado. Si el uso es no residencial, el camino puede ser distinto.

Para el vendedor mexicano esto no cambia su ISR, pero sí el calendario: el fideicomiso agrega tiempo y costos —permiso, honorarios de la institución fiduciaria y su comisión anual— que deben estar previstos en el contrato. Y cuando el vendedor es el extranjero fideicomisario, la operación tiene reglas propias que conviene revisar caso por caso antes de firmar una promesa.