Contador inmobiliario en Querétaro: el Airbnb paga ISH del 5 %

¿Qué impuestos locales toca un inmueble en Querétaro?

Dos, y el segundo tiene dos tasas según quién presta el servicio. Al comprar se causa el Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Inmuebles: 2 % sobre el valor del inmueble (art. 59 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro), con pago dentro de los quince días hábiles siguientes (art. 71). Al rentar por tiempo determinado se causa el Impuesto por la Prestación de Servicio de Hospedaje: 3.5 % para hoteles, moteles, hostales, posadas, campamentos y tiempo compartido, y 5 % cuando se trata de «cualquier inmueble» en el que se dé alojamiento parcial o total, el supuesto donde caen los departamentos y casas de plataforma (art. 46).

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Por qué tu departamento en plataforma paga 5 % y el hotel de al lado 3.5 %

La reforma publicada en el Periódico Oficial del 22 de diciembre de 2022 abrió el objeto del impuesto en cuatro fracciones y metió en la cuarta «cualquier inmueble en el que se preste alojamiento o albergue por tiempo determinado, de forma parcial o total». La tasa de ese supuesto se ajustó después: el art. 46, reformado el 23 de diciembre de 2024, cobra 3.5 % a las fracciones I a III y 5 % a la fracción IV.

Quién calcula y entera ese 5 % depende de cómo cobres. Si el cobro pasa por la plataforma, el art. 44 obliga al intermediario, promotor o facilitador a retener el impuesto y a inscribirse en el registro de contribuyentes con carácter de retenedor. Pero el segundo párrafo del art. 46 pone el cálculo a cargo de «el facilitador, promotor, intermediario, administrador, propietario, o quien cobre las contraprestaciones»: si rentas directo, sin plataforma de por medio, el 5 % lo calculas y lo enteras tú. En los dos casos debes empadronarte ante la Dirección de Ingresos dentro de los diez días siguientes al inicio de operaciones, con un aviso por cada inmueble (art. 47 fr. I).

El IVA que aparece cuando el departamento está amueblado

La renta de casa habitación no causa IVA, pero el art. 20 fr. II de la Ley del IVA pone dos excepciones en la misma frase: la exención «no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje». Un departamento queretano rentado por noche y con muebles cae en las dos.

En la práctica eso significa IVA al 16 % sobre la renta, además del 5 % de hospedaje estatal y del ISR de arrendamiento. Es el ajuste más frecuente en expedientes de anfitriones que declaraban como si fuera una renta habitacional de doce meses.

Ejemplo con números: departamento de $3,200,000 y 18 noches

Compras un departamento en $3,200,000 y el avalúo coincide con el precio. Sobre esa base, el 2 % del art. 59 son $64,000, y ahí se queda. La deducción del art. 60 no es general: se concede sobre la base y sólo para viviendas de interés social y popular, y únicamente en su primera adquisición; el art. 61 limita esos conceptos a un valor total de 20 y 30 VSMGZ elevados al año, respectivamente, así que un departamento de $3,200,000 queda fuera. Si tu operación sí califica, pide por escrito en la ventanilla municipal contra qué unidad se lee el «VSMGZ» —tras la desindexación de 2016 las menciones al salario mínimo como unidad de cuenta se entienden referidas a la UMA—, porque de eso depende el monto exacto de la deducción.

Del lado de la renta: 18 noches a $2,400 son $43,200 de contraprestación. El hospedaje al 5 % son $2,160 que retiene y entera la plataforma cuando el cobro pasa por ella, y el IVA del 16 % sobre la renta amueblada son $6,912 que sí declaras tú.

Lo que no cambia por estar en Querétaro

Todo lo federal. El ISR por arrendamiento permite optar entre deducir los gastos comprobados o el 35 % de los ingresos, y quien toma el 35 % puede además deducir el predial del ejercicio (art. 115 LISR). El pago provisional por la venta y el 5 % de la entidad los calcula el notario dentro de los quince días siguientes a la firma (arts. 126 y 127 LISR). El diagnóstico inicial con Praxium es sin costo y en videollamada.