La deducción ciega del 35 % y las deducciones personales son dos capas distintas y se suman: la primera baja el ingreso del arrendamiento, la segunda baja la base del ejercicio completo. Un arrendador que ignora la segunda deja saldo a favor sobre la mesa cada abril.
Suma tus gastos personales al cálculo del año
¿Un arrendador puede aplicar deducciones personales?
Sí, y además de las deducciones del arrendamiento. Son dos niveles distintos de la misma declaración. En el primero, el Capítulo III del Título IV de la LISR determina la utilidad del arrendamiento: ingresos menos deducciones comprobadas del artículo 115 o, si eliges la opción, el 35 % más el impuesto predial.
En el segundo, el artículo 152 calcula el impuesto del ejercicio sobre la suma de todos tus ingresos acumulables menos las deducciones personales del artículo 151. Esa resta no le pertenece a ningún capítulo en particular: se aplica a la base del año completo, venga del arrendamiento, de un sueldo o de honorarios.
Las dos capas, en orden
Ver el cálculo por pisos evita la confusión más común, que es intentar meter los gastos médicos dentro de las deducciones del inmueble.
| Piso | Qué se resta | Sobre qué | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Primero | Deducción ciega del 35 % más el predial, o las deducciones comprobadas | Los ingresos del arrendamiento | art. 115 LISR |
| Segundo | Deducciones personales: médicos, funerarios, donativos, intereses hipotecarios, retiro, seguro de gastos médicos, transporte escolar, impuesto local sobre salarios | La suma de todos tus ingresos acumulables del ejercicio | art. 151 LISR |
| Tope del segundo piso | El menor entre cinco UMA anuales y el 15 % del total de tus ingresos, incluidos los exentos | Todas las deducciones personales juntas, salvo la fracción V | art. 151, último párrafo, LISR |
| Resultado | Se aplica la tarifa anual y se acreditan las retenciones | La base del ejercicio | art. 152 LISR |
Suma tus gastos personales al cálculo del año
Ejemplo: $300,000 de renta al año con $45,000 de gastos personales
Un arrendador recibe $25,000 mensuales por una casa y paga $9,600 de predial. Con la opción del 35 %, su utilidad de arrendamiento es de $185,400. Sus ingresos totales del año son esos mismos $300,000, así que su tope de deducciones personales es el 15 %: $45,000, muy por debajo de las cinco UMA anuales.
Si junta exactamente ese monto entre honorarios médicos, la prima del seguro de gastos médicos mayores y los intereses reales de su crédito hipotecario, su base baja de $185,400 a $140,400. Con la tarifa anual del artículo 152 vigente en 2026, la deducción cruza tres renglones —de 17.92 % a 10.88 %— y vale alrededor de $6,800 de menos impuesto. Las cifras son de orden de magnitud: el cálculo definitivo depende de tus demás ingresos del año.
| Concepto | Sin deducciones personales | Con $45,000 de deducciones personales |
|---|---|---|
| Ingresos por arrendamiento | $300,000.00 | $300,000.00 |
| Deducción ciega 35 % más predial | -$114,600.00 | -$114,600.00 |
| Utilidad del arrendamiento | $185,400.00 | $185,400.00 |
| Deducciones personales | $0.00 | -$45,000.00 |
| Base del ejercicio | $185,400.00 | $140,400.00 |
| ISR anual aproximado | unos $17,800 | unos $11,000 |
| Retención del 10 % si el inquilino es persona moral | $30,000.00 | $30,000.00 |
| Saldo a favor aproximado | unos $12,200 | unos $19,000 |
Por qué el arrendador casi siempre tiene saldo a favor
Cuando el inquilino es persona moral, retiene 10 % de ISR sobre la renta bruta, sin deducción alguna (art. 116 de la LISR). Tu impuesto real, en cambio, se calcula sobre la utilidad después de la ciega y después de las deducciones personales. La retención casi siempre resulta mayor, y la diferencia es saldo a favor.
Ese saldo se solicita en devolución y la autoridad tiene 40 días hábiles para resolverla (art. 22 del CFF), plazo que se suspende cada vez que te requiere información. Presentar la anual con las deducciones completas y los comprobantes en orden es lo que decide si ese dinero llega en semanas o en meses.
El caso en que no aplican: RESICO
Si trasladaste tu arrendamiento al Régimen Simplificado de Confianza, el cálculo se hace sobre los ingresos efectivamente cobrados sin aplicar deducción alguna (arts. 113-E y 113-F de la LISR). Ahí no hay deducción ciega ni deducciones personales: la tasa baja, de 1 % a 2.5 %, es el único beneficio.
Por eso la comparación entre regímenes no puede hacerse solo con el ISR del arrendamiento. Un arrendador con gastos médicos fuertes, colegiaturas o intereses hipotecarios está poniendo en la balanza un beneficio que el RESICO le quita por completo.
- Suma tus ingresos totales del año, incluidos los exentos, para conocer tu tope del 15 %.
- Reúne los CFDI de gastos personales pagados por medios electrónicos desde cuentas a tu nombre.
- Verifica que el predial esté capturado además del 35 %: es la única deducción que convive con la ciega.
- Cruza el visor de deducciones personales con tus comprobantes antes de presentar.
- Si tu inquilino es persona moral, junta los comprobantes de retención de todo el año: son el saldo a favor.
Preguntas frecuentes
¿La deducción ciega y las deducciones personales se suman?
Sí, pero en niveles distintos. La ciega del 35 % del artículo 115 de la LISR se resta de los ingresos del arrendamiento; las deducciones personales del artículo 151 se restan de la base del ejercicio completo al calcular el impuesto anual con el artículo 152. No compiten: se aplican una después de la otra.
¿Cuál es mi tope de deducciones personales como arrendador?
El menor entre cinco veces el valor anual de la UMA y el 15 % del total de tus ingresos del ejercicio, incluidos aquellos por los que no se paga el impuesto (art. 151, último párrafo, de la LISR). El cálculo del 15 % se hace sobre tus ingresos totales, no sobre la utilidad después de la deducción ciega.
¿Por qué me sale saldo a favor todos los años?
Porque la retención del inquilino persona moral es del 10 % sobre la renta bruta (art. 116 de la LISR), mientras que tu impuesto se calcula sobre la utilidad después de la ciega y de las deducciones personales. La diferencia es saldo a favor y se solicita en devolución: la autoridad tiene 40 días hábiles para resolver (art. 22 del CFF).
¿Puedo deducir gastos médicos si estoy en RESICO por mi renta?
No. Los artículos 113-E y 113-F de la LISR ordenan calcular sobre los ingresos efectivamente cobrados sin aplicar deducción alguna, y esa expresión excluye tanto la deducción ciega como las deducciones personales. Es el costo de la tasa baja del régimen y conviene cuantificarlo antes de cambiarse.
¿El predial cuenta como deducción personal?
No, es una deducción del arrendamiento. El artículo 115 de la LISR permite deducirlo además del 35 % cuando se ejerce la opción de la deducción ciega, pero vive en el primer piso del cálculo, junto con los ingresos del inmueble. Las deducciones personales del artículo 151 son otra capa.
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