UDI: qué es y cómo se usa en impuestos (valor 2026)

¿Qué es una UDI?

Una UDI —Unidad de Inversión— es una unidad de cuenta cuyo valor en pesos se ajusta con la inflación. La creó el decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 1 de abril de 1995: el 4 de abril de ese año valía exactamente un peso, y desde entonces sube con la variación del INPC que calcula el INEGI. A inicios de septiembre de 2026 rondaba los 8.81 pesos.

El Banco de México publica su valor en el DOF, día por día y en dos entregas al mes: a más tardar el día 10 los valores del 11 al 25, y a más tardar el día 25 los del 26 al 10 del mes siguiente. Por eso «el valor de la UDI» siempre es un dato con fecha: no hay valor anual, como en la UMA.

¿Cuánto vale una UDI y cómo se convierte a pesos?

La conversión es una multiplicación simple, pero el resultado cambia todos los días. Esta tabla traduce a pesos las dos referencias en UDIS que pesan sobre una persona física con inmueble o hipoteca; no son las únicas de la Ley del ISR —el art. 27 fr. XV inciso a) usa 30,000 UDIS como umbral de créditos incobrables—, pero sí las que aparecen en una escritura o en tu declaración anual. Van con el valor publicado para el 5 de septiembre de 2026 ($8.813268); para tu caso usa el que pida cada figura.

Uso 1: la exención al vender tu casa habitación

El art. 93 fr. XIX inciso a) LISR exenta el ingreso por enajenar tu casa habitación siempre que el monto de la contraprestación no exceda de 700,000 UDIS y la transmisión se formalice ante fedatario público. Dos precisiones que se equivocan seguido: el tope se mide sobre el precio de venta, no sobre la ganancia, y no aplica si ya usaste la exención en los tres años inmediatos anteriores.

Ejemplo con números. Vendes en $8,000,000 y la UDI del día está en $8.813268: quedan exentos $6,169,288 y el excedente es $1,830,712, el 22.9 % del precio. Sobre ese excedente se determina la ganancia, y la ley ordena tomar las deducciones «en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida»: solo ese 22.9 % del costo de adquisición actualizado, las mejoras y los gastos notariales entra al cálculo. El fedatario calcula y entera el pago provisional dentro de los quince días siguientes a la firma (art. 126 LISR).

Un límite más, del lado del inmueble: para esta exención la casa habitación comprende el terreno solo hasta tres veces el área cubierta por las construcciones que la integran (art. 154 del Reglamento de la Ley del ISR). El terreno que exceda esa proporción queda gravado aunque el precio no llegue a las 700,000 UDIS.

Uso 2: el tope de tu crédito hipotecario

La segunda referencia vive en las deducciones personales. El art. 151 fr. IV LISR permite deducir los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos hipotecarios destinados a adquirir tu casa habitación, contratados con instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los créditos otorgados por ese inmueble no exceda de 750,000 UDIS: lo que se mide es el crédito, no el precio del inmueble ni el interés.

El art. 254 del Reglamento de la Ley del ISR dice cómo se mide, y ahí se cae el cálculo casero: se compara el saldo insoluto del crédito al 31 de diciembre del ejercicio inmediato anterior al de la deducción contra el equivalente en pesos de 750,000 UDIS a esa misma fecha, no el monto originalmente otorgado ni la UDI del día. Y si lo rebasas no pierdes la deducción: los intereses reales siguen siendo deducibles en la proporción que represente ese equivalente respecto de la totalidad del saldo insoluto a esa fecha. Encima aplica el tope global del último párrafo del art. 151 LISR —cinco UMA anuales o el 15 % de tus ingresos, la cantidad menor—: con la UMA 2026, cinco UMA anuales son $213,973.20 (5 × $42,794.64).

UDI, UMA, INPC y salario mínimo: cuál es cuál

Las cuatro son unidades de referencia y se confunden entre sí, pero no las publica la misma institución ni sirven para lo mismo. Usar la UMA donde la ley dice UDIS es el error más común.

Los errores que cuestan dinero (y qué hacer)

El primero es medir las 700,000 UDIS sobre la ganancia y no sobre el precio: así una venta que rebasa el tope parece exenta y el impuesto aparece después. El segundo es convertir con la UDI equivocada: la exención usa la del día de la escritura y la hipoteca, la del 31 de diciembre. El tercero tiene dos caras: dar por deducibles todos los intereses sin revisar el saldo insoluto, o dejar de deducir creyendo que rebasar las 750,000 UDIS mata la deducción, cuando el art. 254 RLISR la prorratea.

1. Consulta el valor de la UDI publicado para la fecha exacta del acto, no el de hoy.
2. Multiplícalo por 700,000 y compáralo con el precio pactado antes de firmar la escritura.
3. Si rebasas el tope, calcula la proporción del excedente: con ese porcentaje entran tus deducciones.
4. Reúne los comprobantes de que el inmueble era tu casa habitación —credencial para votar, recibos de luz o de telefonía fija, o estados de cuenta, a tu nombre o de tu cónyuge, ascendientes o descendientes en línea recta (art. 155 RLISR)— y mide el terreno frente al área construida.
5. Para la hipoteca, pide al banco la constancia de intereses reales y el saldo insoluto al 31 de diciembre; con ese saldo, y no con el monto original del crédito, se mide el tope de 750,000 UDIS.