El art. 126 LISR obliga a un pago provisional por cada venta de inmueble, que el notario calcula bajo su responsabilidad y entera dentro de los quince días siguientes a la firma. El impuesto definitivo se arma antes, con las cuatro deducciones del art. 121.
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¿Qué dice el artículo 126 de la LISR?
El artículo 126 de la LISR obliga a un pago provisional de ISR por cada venta de inmueble: la ganancia se divide entre los años transcurridos entre la compra y la venta, sin exceder de veinte; a ese cociente se le aplica la tarifa del propio artículo —la suma de los doce renglones mensuales del art. 96 que el SAT publica en el DOF— y el impuesto se multiplica otra vez por esos años.
En escrituras públicas el cálculo es del fedatario: el notario lo determina bajo su responsabilidad, lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma, expide el comprobante con el impuesto retenido y te entrega el desglose. Ese pago es un anticipo, no el impuesto final.
Del 119 al 127: qué hace cada artículo
El capítulo funciona en cadena: si te salta un eslabón, el resultado cambia.
| Art. LISR | Qué resuelve | El detalle que se olvida |
|---|---|---|
| 119 | Qué es ingreso por enajenación | La contraprestación obtenida, incluso en crédito |
| 120 | Cómo se parte la ganancia | Entre los años de tenencia, tope de 20: sale la parte acumulable |
| 121 | Las cuatro deducciones | Costo actualizado, mejoras, gastos notariales y comisiones |
| 122 | Qué hacer con la pérdida | Se aplica en el año o en los tres siguientes |
| 123 | Qué es costo de adquisición | Lo pagado, sin incluir intereses |
| 124 | Cómo se actualiza el costo | Se separa el terreno y la construcción baja 3 % por año |
| 125 | El avalúo | Si excede el precio en más de 10 %, la diferencia es ingreso del comprador |
| 126 | El pago provisional | Lo entera el notario en 15 días |
| 127 | El 5 % estatal | 5 % de la ganancia al estado, acreditable contra el 126 |
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Las cuatro deducciones del artículo 121 y sus dos pisos
El art. 121 permite restar del precio cuatro conceptos, y solo cuatro: el costo comprobado de adquisición actualizado (fr. I), las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones —no los gastos de conservación— (fr. II), los gastos notariales, impuestos, derechos y avalúo de ambas escrituras más el impuesto local por la venta (fr. III), y las comisiones pagadas por el vendedor (fr. IV). Las de las fracciones III y IV se actualizan.
Ahí viven dos pisos que juegan a tu favor. La fracción I dice que en inmuebles el costo actualizado será cuando menos el 10 % del monto de la enajenación, aunque hayas comprado baratísimo. Y el art. 124 fr. II remata: tras el 3 % anual, la construcción nunca baja del 20 % del costo inicial, así que una casa de cuarenta años no llega a costo cero.
Ejemplo numérico: departamento comprado en 2014 y vendido en 2026
Compraste un departamento en enero de 2014 por $1,800,000 y lo vendes en marzo de 2026 por $3,900,000. La escritura no separa terreno de construcción, así que el art. 124 fr. I fija el terreno en el 20 % del costo: $360,000 de terreno y $1,440,000 de construcción. Doce años la disminuyen 36 % y la dejan en $921,600. Con un factor de actualización de referencia de 1.55 —que se calcula con el INPC del mes de compra y del mes anterior a la venta (art. 17-A CFF)—, el costo actualizado queda en $1,986,480.
Sumando gastos notariales actualizados ($93,000), comisión del 5 % ($195,000) y avalúo ($8,000), las deducciones llegan a $2,282,480 y la ganancia a $1,617,520. El art. 120 la divide entre doce: $134,793.33 acumulable y $1,482,726.67 no acumulable. El 5 % del art. 127 se calcula sobre la ganancia completa: $80,876 al estado, acreditables contra el pago federal.
| Concepto | Importe | Fundamento |
|---|---|---|
| Precio de venta | $3,900,000 | art. 119 |
| Costo actualizado (terreno + construcción) | $1,986,480 | art. 121 fr. I y 124 |
| Gastos notariales, avalúo y comisión | $296,000 | art. 121 fr. III y IV |
| Ganancia | $1,617,520 | art. 121 |
| Parte acumulable (÷ 12 años) | $134,793.33 | art. 120 fr. I |
| Pago del 5 % a la entidad federativa | $80,876 | art. 127 |
El error común y qué revisar antes de firmar
El error de fondo es tratar el pago del notario como definitivo. El art. 120 grava la parte acumulable junto con tus demás ingresos del año y deja que elijas, para la parte no acumulable, entre la tasa del año de la venta y el promedio de los últimos cinco ejercicios: según cuál uses, en abril sale saldo a favor o impuesto adicional. El error práctico es documental, y se resuelve antes de la firma.
- Confirma si aplica la exención de casa habitación del art. 93 fr. XIX LISR, que se mide sobre el precio de venta, no sobre la ganancia.
- Reúne la escritura de compra, las facturas de mejoras, el recibo de la comisión y el avalúo.
- Pide al notario el desglose del cálculo: es un derecho expreso del art. 126, tercer párrafo.
- Decide con tu contador qué tasa del art. 120 fr. III conviene para la parte no acumulable.
Preguntas frecuentes
¿Qué dice el artículo 126 de la LISR?
Obliga a un pago provisional de ISR por cada venta de inmueble. La ganancia se divide entre los años de tenencia, con tope de veinte, se le aplica la tarifa del propio artículo y el resultado se multiplica por esos años. En escrituras públicas el notario lo calcula bajo su responsabilidad y lo entera en los quince días siguientes a la firma.
¿Qué puedo deducir al vender un inmueble?
Solo los cuatro conceptos del art. 121: el costo de adquisición actualizado, las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, los gastos notariales, impuestos, derechos y avalúo de ambas escrituras, y las comisiones pagadas por el vendedor. Los gastos de conservación no son deducibles.
¿Qué es el 5 % del artículo 127 y quién lo cobra?
Es un pago del 5 % sobre la ganancia que se entera a la entidad federativa donde está el inmueble. Lo calcula el mismo notario, en el mismo plazo del art. 126, y es acreditable contra el pago provisional federal: no es un impuesto extra, es una parte del mismo.
¿Después de cuántos años el inmueble deja de tener costo?
Nunca, si es inmueble. El art. 124 fr. II disminuye el costo de construcción 3 % por año, pero en ningún caso será inferior al 20 % del costo inicial. Solo los bienes muebles llegan a costo cero, a los diez años, o a los cinco en vehículos de transporte.
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